万亿长租公寓蓝海，好看不好吃
“租赁万亿蓝海！”戴德梁行中国区金融服务与顾问部中国区主管张晟这么形容长租公寓。
长租公寓是一块大蛋糕：一方面，在“房住不炒”的定位下，进入租赁市场是房企对于自身结构性调整和转型的必要措施；另一方面，在约2.5亿流动人口的支撑下，租赁市场长远期潜力可观。
“新经济就是为（人口）迁徙带来服务，我们这个（长租公寓）行业正是顺应这样的需求。”近日，在讨论中国“新”经济智能、共享、绿色就房地产发展之路的论坛上，魔方生活集团新业务部总经理戴伟强在戴德梁行如是说。
“迁徙”这词一语言中长租公寓的客户定位。现阶段，长租公寓瞄准的市场是因工作等原因迁徙至一线及核心二线城市生活的流动人口。
“我刚从老家来上海工作时，最苦恼的就是租房问题。租房要联系中介，一套套看房源，时间比较长。而长租公寓普遍是统一标准化装修、拎包入住，所以帮我省了很多时间成本和精力。”在上海工作的小张（化名）对记者说。
小张的考虑并不是个例。北京、上海、广州等城市常年接收着来自全国甚至全球范围内的求业者，而这些流入人口基本以租房需求为主。
国家卫生计生委《中国流动人口发展报告2017》中提到，我国人口城镇化水平持续提高，人口继续向城市群聚集。就迁徙年龄段来看，“80后”、“90后”新生代流动人口比例稳步增长，2016年已达64.7%，已成为流动人口中的主力军。
可见，“万亿蓝海”并非口说无凭。也正是看中需求释放前景，房企纷纷布局长租公寓。然而，由于长租公寓盈利和发展模式尚处于初期摸索阶段，不少“乘兴而去”的房企却因资金和经营等问题早早“阵亡”。
“我们今天讲的长租公寓或应被理解为一个城市更新的概念，发觉一些旧的、低端的、工资的商业、商场、办公室的商业价值，并将其转换成长租公寓。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成指出。
“比较轻的重资产项目”， 一米好地创始人兼 CEO冯印陶这么定位长租公寓。
与住宅商业楼盘开发一样，房企在长租公寓的运营上需要经过选址、改造、招租、运营等一系列过程，且租金并不像出售住房一次性获取，故从资金需求来看，涉足长租公寓的房企，特别是腰部及以下的企业并不轻松。
“中小型（长租公寓）运营商很难获得金融解决方案”。冯印陶在论坛上特别指出，“轻资产运营的特点是，前期资本性投入很大，后期回收周期较长，比如4到5年左右，由于中小型企业不具有完善独立的资金能力，杠杆和现金流就成了成败的关键因素。”
在融资成本加大、融资渠道收窄的大环境下，如何把“资产池”转化为“资金池”、如何将未来租金资产证券化进行二级市场融资被认为是未来长租公寓发展的关键。
事实上，目前大多数长租公寓的收益并未达到投资者人标准，企业如何从开发、持有到“盆满钵满”地退出的商业模式还需进一步明晰。
“作为基金管理人，我们在做长租公寓ABS路演时也会受到别人的一些不理解，因为我们没有做征信，投资人一直问为什么不愿意给担保和征信。我们扣除完所有的经营成本，收益率大概在5.9%左右。如果从投资者门槛和流动性方面打开长租公寓的产品，这或将解决目前我们收益率的一些痛点。” 晨曦基金副总裁、地产基金部总经理周昕宇有感而发。