猎盘 | 月入9万以上才能买的房子，竟然是这样……
一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考，《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目，每周选取一楼盘，真实体验、明暗结合，用客观的角度，全维度视野，鉴识楼盘。
这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 宝华·城市之星
楼盘简介
楼盘名：宝华·城市之星
开发商：宝华集团
均价：9.8万元/平方米
户型：107平方米2房，145平方米3房
板块：普陀区 光新
综合评分：8星
如今上海的楼市，由于受到限售、限价等调控政策影响，各大房企表现普遍较为低调，入市房源下降明显，尤其是中环以内的中高端住宅项目，更是稀缺。也正因此，即使4月份豪宅扎堆入市，仍然供不应求。
今年1月份，位于奉贤区的宝华帝华园正式开售，以1152户的超大体量为企业引来了不少关注。
4月份，另一个位于普陀内环旁的豪宅项目——宝华·城市之星以近10万元的单价再次走进人们的视线。
其后，还有位于浦江镇的另一个别墅项目——宝华源墅处于待开盘状态。不同区位的楼盘接连而来，宝华集团着实吸引了不少购房者的眼球。
事实上，宝华集团在上海开发住宅项目由来已久，据不完全统计，自2011年以来，包括宝华盛世花园、宝华紫薇花园、宝华栎庭等十多个项目落地上海，也为企业带来了一定的知名度。
然而，宝华·城市之星的销售情况似乎并不理想。在同为内环旁4月份集中入市的大宁金茂府、静安府等单价10万元左右的众多豪宅项目，几乎都已“日光”收尾，即便少数“不怎么热销”的项目，经过一个多月来的持续发酵，也早已被“抢购”一空。
而像宝华·城市之星这样，过了一个多月，还要拉大横幅这种广告方式以招徕客户的项目，着实不多见。
为探寻真实原因，记者以购房者身份一探究竟。
从4号线镇坪路地铁站下车之后，原本还准备打开导航，查找一下具体位置，可记者抬头向北远远一看，隔着1公里的距离，直接就看到了位于一个高层住宅外立面上的一张巨大红底横幅，上面写着“宝华·城市之星、99-146平两房三房、热销中”等字样。
这样的广告方式，让人大感方便的同时，也让记者疑惑：什么时候豪宅销售也开始用这么“LOW”的广告方式了？
一边往前走，一边观察着周边的街景和生活配套。
一公里路程的距离说长不长，说短不短，但让记者疑惑的是，作为10万元/平方米的豪宅项目，目光所及之处，都是比较老旧的小区或小商店，没有发现任何高端商业或住宅项目，街景实在不敢恭维，难道这就是所谓的“大隐隐于市”？
由于项目靠近内环，交通和区位优势表面看还是很明显，但记者采访了附近不少居民后发现，真实情况恐怕并非如此。
附近居民称，一方面周边长期以来在建项目较多，平时扬尘和噪声污染很大；另一方面，由于项目附近的石泉路、汉阴路等多条公路均为双向单车道，且靠近高架出入口，所以道路拥堵早已成为常态。
▲绿色为畅通、黄色为缓行、红色为拥堵
随后，记者来到项目现场，从视觉上来讲，不论从装饰、绿化情况、还是小区的设计风格来讲，都让人实实在在地感受到了“豪宅的气质”，与小区外景观相比简直是天壤之别。
当然，更加符合豪宅气质的，还是价格方面。
销售人员称，现阶段在售的主要是145平方米3房，总价大约1400多万元，一般情况下即使是首套房，也需要至少六成以上首付方可购买，二套房则影响不大，还是七成首付。
即首套房需首付850万以上，二套房首付需近千万以上。
销售人员解释，理论上来讲，35%首付当然是可以操作的，但就近期的银行贷款政策来看，除了需要极高的信贷资质以外，还需要至少9万元的月收入银行流水证明方可。
记者算了一笔账，假如个人信贷资质没有问题，按照1400万元总价、35%首付来看，首付金额为490万元，需贷款910万元，按照银行基准利率贷款20年计算，月供大约需要6万元。
这么看来，月收入9万元的要求也称得上合理。
据销售人员介绍，本次在售的主要户型为100-107平方米的2房和145平方米的3房，均为精装修交付，准现房，预计今年年底交付。
记者在案场观察到，小区绿化和所有楼栋外立面均已完成，小区内部噪声很大，甚至完全遮盖了旁边高架上行车的声音，各个楼栋均在进行最后的装修阶段。
来到样板间，在记者看来，装修标准看上去还算不错，户型设计也均为南北通透，方正大气。
但问题是，不论超过100平方米的2房，还是145平方米的3房，走在其中都丝毫不显宽敞，甚至100平方米的2房户型，只能做到1卫。相比其他楼盘90平方米的的3房2卫，或者100平方米的超大面宽的2房设计，记者着实感到疑惑。
随后，记者在售楼处公示的《房屋分套建筑面积计算成果表（预测）》中找到了原因。以101平方米为例，独用面积仅71平方米，而公用面积高达30平方米，也就是说，该户型得房率仅有70%。
下面请欣赏户型图及样板间照片。（背景墙及衣帽间均为非交付标准）
▲107平方米
▲145平方米
▲样板间实拍
▲地下车库