周二市场说丨棚改定调“三不变一变”，三四线城市热度能否持续？
上周四住建部发声，今年1-6月全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。此举从某种程度上来说是对近期棚改政策调整争论一槌定音的权威发布，早在6月中旬就有类似棚改政策调整的谣言传出，此后6月26日国开行相关领导正式对外发出了“棚改融资工作有序开展”的公告，事实上在政策动向不明的这段时间，市场也出现了比较大的恐慌，特别是地产股板块受到了巨大影响，6月19日内房股房地产板块最大跌幅达到了5.02%，直到7月初才有企稳回升的态势。
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棚改定调“三不变一变”，货币化安置比例逐年提升至60%
这次住建部再度强调棚改工作的重点，实际就是明确了未来棚改的任务和阶段性需要调整的部分内容，核心内容主要还是“三不变和一变”：一是3年的棚改计划并未改变，意即2018-2020年再改造各类棚户区1500万套；二是今年“攻坚战”新开工580万套的目标未变，由此可知棚改市场规模依旧维持在较高水平；三是需要去库存城市的货币化安置比重未变。而唯一的变化则在于针对去库存基本完成的城市，货币化比重要有所降低。事实上，棚改货币化安置的比重也是在近年来逐步增加的，早期主要是实物安置，以棚改安置房为主，2014到2017年，货币化安置比例逐年递增，从20%一举上涨至60%。
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棚改对北方和西部影响较大，沿海发达区域影响较小
依据2017年分省数据测算，山东、河南、贵州、湖北、湖南等省份棚改新开工量维持高位，年实际开工量均超40万套，而沿海区域广东、海南、福建棚改规模普遍较小，普遍不足5.5万套，由于2018年棚改计划量较2017年有所下滑，因而至少16个省份于2018年下调了计划棚改目标量。
而从棚改政策微调对商品住宅销售的推动意义来看，对本来市场相对较好的长三角和珠三角区域的影响就较小，这些区域市场相对比较活跃，长三角3万亿，珠三角2万亿，两区域大约5万亿的市场规模，整体成交量占比也高。棚改的主要波及面还是集中在新开工量较大的中部和北部区域，尤其是山东、贵州等省份。
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棚改货币化安置主要推动三四线“去库存”，二线城市影响较为有限
而棚改货币化安置对于不同能级城市的影响不尽相同，主要仍以三四线城市为主。近两年来大家普遍共识货币化安置是三四线城市房地产启动的核心动力之一，的确很多三四线城市由于有了棚改这样一个催化剂，然后再加上货币化安置提供的增量资金，使得这些城市房地产出现了较大幅度的增长。以棚改开工量较高的贵州省为例，其毕节市货币化安置比例高达100%，2017年毕节商品住宅销售面积388万平方米，货币化安置直接带动116万平方米住房销售，占比多达30%，棚改货币化安置的重要性可见一斑。
而对多数基本面较好的二线城市而言，棚改货币化安置的作用还是比较有限。影响较大的主要还是部分此前库存量较高的二线城市，最为典型的代表当属西安，2016年为西安棚改货币化的强力推进期，货币化安置套数多达4.8万套，占商品住宅销售套数的比例达33.8%，意即货币化安置撬动33.8%增量购房需求。
综上，目前政策“三不变一变”的调整对整体楼市的影响还是较小的，本轮三四线城市高热行情，货币化安置只是催化剂，并非决定性因素，更多还是取决于经济基本面、供求、房价等多方面因素。因此，货币化安置收紧甚至退出，对于热点三四线城市影响程度有限，市场热度有望惯性延续。
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