8月百强房企销售同比大增31%，下半年降负债成主旋律
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受疫情影响，今年房企整体销售节奏明显推后，下半年供货普遍加快。
百强房企销售业绩在4月同比转正后，至8月迅速“回血”。TOP100房企单月实现销售操盘金额9761.7亿元，同比进一步提升至30.7%。1-8月累计业绩增速自7月首次回正后继续增长至6.2%。截至8月末，有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。
眼下正值企业中报发布节点，结合上半年市场表现，下半年房企整体投资态度仍偏向谨慎，尤其设置“三道红线”之后，为房企融资端管控敲响警钟，企业融资将再被收紧，高负债房企面临降杠杆挑战。
下半年各城市整体供地节奏预期将会加快，房企应积极关注可能存在的拿地机会，积极补仓，并抓住销售窗口期，通过增加销售回款、控制经营成本等方式降低负债水平。
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01
8月百强房企销售额同比增30.7%
经历了7月的淡季不淡，8月，房企销售业绩迎来新一轮增长。
TOP100房企实现全口径销售金额11174.7亿元，同比增长29.2%，单月业绩环比增长2.8%；销售操盘金额达到9761.7亿元，接近万亿元，单月同比增长30.7%，这是房企单月业绩自4月转正后进一步回升，8月增幅较7月扩大5个百分点。
从累计操盘销售来看，自3月以来市场热度回升，规模房企紧抓销售窗口期，积极营销去化，自6月进入高点之后，8月继续维持高位。1-8月百强房企整体业绩达到64120.9亿元，同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。
表：2020年8月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
图：2020年1-8月百强房企单月销售操盘金额及同比变动（亿元）
02
8月，TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。截至8月末，已有近7成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。
聚焦至TOP10房企，8月仅绿地控股单月业绩同比下降之外，其余9家房企均实现正向增长，其中招商蛇口单月同比增长48.2%，增幅引领十强。1-8月累计增速有八家房企均实现正增长，累计增幅最大的为中国恒大。
具体来看，碧桂园实现单月全口径业绩规模810亿元，同比增长32.8%。万科单月实现全口径业绩规模590亿元，同比增长33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、绿城、金茂、招商等房企销售表现较为突出，单月业绩规模同比提升显著。
值得注意的是，1-8月千亿房企已增至18家。
表：2020年1-8月全口径销售TOP10房企业绩表现（亿元）
03
TOP30房企操盘门槛增长3.3%
2020年，规模房企竞争持续，同时疫情对项目销售、回款、开复工的影响也考验了房企整体的经营实力。
百强各梯队房企整体上仍然呈现出明显的分化格局。8月，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增长12.5%至1345亿元。TOP30和TOP50房企门槛较去年同期也分别提升了3.3%和1.5%，规模房企竞争优势凸显。
截至8月末，TOP20房企门槛较去年同期微降5.7%至791.4亿元；TOP100房企销售操盘金额入榜门槛同比下降2.4%至122.1亿元，行业分化持续。
图：2020年1-8月百强房企销售操盘金额入榜门槛及同比变动（亿元）
04
重点城市成交面积同比增22%
8月，30个重点监测城市整体成交面积有所回升，同、环比分别增长22%和5%。
一线城市房地产市场继续回升，成交环比增长16%，同比涨幅升至39%。北京、上海和广州市场延续高活跃度，同比涨幅皆超30%，广州更是创近年来单月新高。而在供应明显放量的作用下，深圳单月成交创年内新高，同比大增56%。
26个二三线城市房地产市场分化明显，整体环比增长4%。七成以上二三线城市市场热度惯性延续，成交同比均实现正增长。典型如济南，成交面积创近年来单月新高，同比增长两倍有余。东莞、杭州、南京和宁波等市场成交持续高位运行，同比涨幅皆超50%。大连、福州和海口等市场则整体低迷，成交同、环比双降，同比跌幅都在20%以上。
从区域市场来看，疫后长三角地区市场复苏动能甚为强劲，杭州、宁波、南京、常州等同比涨幅更是超50%。无锡房企供货节奏放缓，致使成交小幅回落，但并未明显失速，同、环比跌幅都在10%左右。粤港澳大湾区市场热度惯性延续，中西部地区市场明显分化，成都、西安成交稳步提升，同比涨幅升至50%左右，重庆、郑州成交明显走弱，同比跌幅都在20%附近。
目前，2020年中期业绩报告发布已接近尾声，结合多数房企并不乐观的目标完成率，不少企业纷纷调整了下半年战略安排，从房企供货安排来看，下半年供货节奏普遍加快，供货量走高，规模房企均坚持稳健、审慎的投资原则，并采取“以销定投”策略。
从投资的角度来看，预计下半年供地节奏将进一步加快，房企应积极关注可能会存在的一些机会窗口。拿地方式上，招拍挂收紧，房企重点关注城市更新、收并购等多元方式拿地方式。
融资方面来看，结合8月末住建部、央行举行重点房地产业务座谈会，设置“三道红线”，为房企融资端管控敲起警钟，高负债房企面临降杠杆挑战。上半年融资环境较为宽松，下半年将有所收紧，融资可能会迎来局部管控。特别是土地市场火爆的城市管控力度会加大，如信托融资等类似表外融资也可能会收紧。
各大房企在下半年的投融资规划中，应更加注重现金流和负债率的控制。尤其是那些暂被划定为红档、橙档的房企，更要积极把握目前的销售窗口期，加紧供货、积极营销、抢收业绩，通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。
附：TOP50房企八月销售排行榜