市场说 | 土地市场回暖快，未来投资仍需谨慎

昨天谈完3月市场迎来“小阳春”，今天再来聊聊土地市场。近两个月土地市场迎来了一波拿地热潮，溢价率、竞拍轮数均有大幅提升，整体有所回暖。

从一季度房企拿地表现来看，货值超百亿的房企数量达到46家，十强门槛接近500亿元。融创、绿地、万科分列前三位，且融创、绿地货值已经突破千亿，大幅领先其他房企。碧桂园、恒大投资节奏则略有放缓，仅排在第五和第七。此外，阳光城、金茂等企业一季度表现也相对突出，不仅货值排名高于销售排名，也排进货值榜前十。

整体来看，龙头房企依然保持绝对优势，百强新增土储货值近一半被TOP10企业占据。强者恒强格局未变。

投资态度上，虽然百强整体稍显谨慎，但仍有部分企业表现相对积极。通过对比1-3月新增货值排名较2018年销售排名大幅提升、以及拿地销售比高的企业，我认为有四类房企表现比较突出。

第一，对规模仍具“野心”，希望业绩再上台阶的企业。如新城、阳光城、金茂等。其中新城、阳光城、金茂1-3月新增货值均排进前十，与其2018年销售排名相比，分别提升了4位、8位和16位。其中一季度拿的货值很有可能会直接体现在2019年的业绩中，对于企业规模提升显而易见。

第二，准备上市和刚刚上市企业。一方面需要通过快速扩充土储来完善自身项目储备，另一方面也为资本市场的估值夯实基础。比如刚刚上市的德信、已经交表的中梁、以及计划上市的新希望，前三月表现都相对积极，货值排名也相对靠前。尤其是新希望，在南京、杭州等地积极拓展之下，1-3月拿地销售比高达2.8，领先百强。

第三，“停不下来的”快周转企业。销售大幅提升的同时，需要快速补充土储来维持现金流平衡。典型如旭辉、蓝光、弘阳等。1-3月弘阳新增货值已经达到230亿，排第25位，与其销售排名相比提升35位。

第四，部分国企、央企比较积极。在相对较低的资金成本下，国有企业的优势尽显。绿地、华润，首开等在土地市场积极拿地，且主要分布在优质的二线城市。

整体而言，这一轮土地市场“窗口期”很短，现在回头来看，主要是去年四季度和今年1-2月份。期间虽然部分房企表现积极，但大部分企业在这段时间受各种因素制约，拿地比较谨慎，这一点从百强拿地销售比仅为0.31也可见一斑。

但3、4月份，随着土地市场回暖，越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价的高价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。

但我认为最佳的拿地时期已经过去，目前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，在二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。

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