压力城市之六——“三多一少”的西安

丁祖昱评楼市，独家原创点评。西安一直是西北经济文化中心，但最近几年房地产发展却走得磕磕绊绊。

西安应该是算中国西北第一重镇，多年来一直是西北经济文化中心，但最近几年房地产发展却走得磕磕绊绊，前几年市场一路顺风顺水之时，确实也卖了不少房子，但房价就是上不去。而近几年市场出现转折，西安市场也急转直下，成为了典型的压力城市。

西安市场的主要问题还是来自于所谓的“三多一少”，“三多”分别是供应量多，保障房多，土地供应多，“一少”就是指收入少。

“供应量多”：近三年商品住宅供应量达到4200万平方米，但成交量却只有3200万平方米，导致市场存量持续攀升，以至于即便是在今年市场回暖的情况下，去化周期仍然高于18个月，存量去化仍是压力山大。

“保障房多”：市场去化压力巨大，但保障房却一点没少建，近几年保障房建设量已经跟商品住宅成交量差不多。并且最近西安还调整了保障房的准入门槛，将单身年龄降到了22岁，保障房目前去化已经成为难题，降低年龄也是实属无奈之举。

“土地多”更是异常严重。西安行政面积超过1万平方公里，比上海、广州还要大，但建成区却只占4%，可供应土地近似无限量，譬如西咸新区2020年规划建设用地就达到了目前西安建成区的一半。如此巨量的土地供应，对市场而言实是压力巨大。

“收入少”：西安人均可支配收入看起来不错，在一二线城市中能排到13位，但年轻人收入太低。西安高校众多，带来的副作用是毕业生不值钱，据说现在不少大学毕业生2000多块就打发了，在这种情况下，要形成购房有效需求谈何容易。

再看基本面，商品住宅需求缺口是负的6228万平方米，是二线城市中较少见的需求严重过剩城市；常住户籍人口比为1.07，在33个二线城市中排24位，人口吸纳能力也相对一般。

“三多一少”，土地供应近乎无限，购买力又很成问题，这是西安成为压力城市的核心理由，一时半会解决不了。

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