不是「寒潮」,而是「急冻」——评上海、深圳新政后市场表现

丁祖昱评楼市，独家原创点评。虽然房价的下跌还不一定，但地价的“下跌”是必然，也许这些并不是政府出台政策的初衷，但这就是市场！

上周五上海和深圳分别出台了调控新政。其中上海要求非户籍购房社保需要连续缴满5年，二套普通住宅首付比例不低于5成，非普通住宅首付调至7成等，被称为史上最严调控。目前上海对于外来人口买房条件已经限无可限，要求5年连续，基本把还未买房的外来人口限没了。而深圳政策相对宽松，只是把非深圳户籍购房社保由1年改3年，且二套房首付提至四成。

政策出台之后便是周末，让我们来看看这两天市场表现：

一、上海、深圳一手房成交量迅速下滑

上周上海成交量逐日攀升，周四即政策出台前一天，成交达到最高点，为21.42万平方米。而周六和周日分别降到5.92万平方米和4.15万平方米。如果和周五成交相比，分别下降67%和77%，和周四最高点相比，则分别下降72%和81%，和周一到周三平均成交相比，也分别下降21%和45%。

深圳数据“略好”，但还是明显下跌，周六、周日分别成交1.63万和0.45万平方米，比周五分别下跌0.72万平方米和1.90万平方米，和前一个周末相比，则基本持平。3月之后，深圳已经连续3周成交下降。目前来看，深圳成交量正位于低谷，未来继续下降的可能性不大。

二、退房数量迅速攀升

由已有数据来看，新政出台后，一大波退房正在袭来。以上海上周五网签25.25万平方米为例，据最新数据，实际登记备案量为17.8万平方米，已经退了30%。考虑到很多客户资格从25号开始就被限制，还有部分是因为贷款的问题会退房，所以我认为短期内退房的数量还会继续攀升。

三、二手房成交迅速进入冰点

目前二手房数据交易系统相对滞后，信息公开不到位，但从各家二手房公司反应出的实际情况来看，二手房交易已经快速进入冰点。不仅如此，之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。

四、项目开盘仍称“大卖”

从近一周开盘项目来看，企业对外宣传基本还是销售一空。比如，深圳的万科云城、潜龙曼海宁，上海的当代万国府等，但这些热销尚未在网签中反映。考虑到签约滞后性，就算再给这些项目多一点时间，我仍认为“大卖”几无可能。给自己打气、给客户打气、给行业打气可能是这几个项目宣称“大卖”的关键原因，但市场不是靠打气打出来的，项目的“寒潮”和市场的“寒潮”是一致的。

虽然距离新政出台才短短的三、四天，但来的已经不是“寒潮”了，和之前相比堪称“急冻”。我在3月18日的《深圳、苏州、合肥等热点城市房地产风险已现！》中提到了市场变化三部曲——滞涨、量缩、价跌，今天第二步已经到来，量跌的如此之快让大家有些措手不及。接下来虽然房价的下跌还不一定，但地价的“下跌”是必然，尤其和一季度高价地相比更是如此。也许这些并不是政府出台政策的初衷，但这就是市场！

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