周二市场说 | “因城施策”又一次不敌供求规律

接下来政府要在去库存、控房价上进一步取得效果，关键还是在于调节供应！

今年3月份两会前后，地方层面出现了新一轮调控潮，其中多数省市为宽松性政策，如沈阳、宁波加强公积金贷款支持力度，南昌、成都响应国家号召降契税，海口、宁波加强货币化安置等，也有少部分城市政策收紧，如上海、深圳的限购升级。

考虑到企业推盘节奏，政策成效一般会在两到三个月的时间内显现出来，因此站在6月末这个时点上，也是时候来看看这些政策的实施效果了。

1、宽松性政策成效显著。在CRIC监测的重点城市中，4月份以来此类城市库存压力均显著下降，5月末平均消化周期仅为8个月，较3月末减少了59%。如成都、宁波、海口库存面积均快速消减，短短两个月内去库存比例均超过20%；杭州表现更为突出，5月末消化周期只有4.3个月，再这样下去，都要进入政策收紧城市行列了。

2、限制性政策的收效差异较大。从数据指标来看，深圳变化最大，消化周期由3月末的9个月骤增至16.5个月，近两月成交量跌破50万平方米以上的高位，连续两个月在30万平方米左右徘徊，重回2014年的成交低点。上海、苏州、合肥近期成交量也有所下滑，5月份成交量均不及2015年同期。不过由于库存总量持续回落，大多数城市消化周期还是不涨反跌。按5月末消化周期低到高排序，这些出台限制性政策的城市，占去了前7位中的5个。这也验证了一个观点，“只有市场火爆才会出台限制性政策，但出台限制性政策不一定能改变市场格局。”

3、房价都在持续上涨。出台限制性政策的城市房价并没有出现下跌，即便是成交量下滑最为明显的深圳，房价也较3月末上涨了4%，而房价上涨速度最快的苏州，甚至较3月末上涨了10%，同期增速仅次于今年政策面保持稳定的厦门。出台宽松性政策的城市房价也没有明显上升，除杭州外，房价涨幅都不高于3%。由此来看，政策在短期内对房价影响力度有限。 

4、出台限制性政策后，土地市场依旧火爆。部分热点城市调控虽有收紧，其中苏州、南京更是出台了土拍“限价熔断令”，但这些城市依旧地王频出，溢价翻番屡见不鲜。上半年全国共拍出169幅“三高”地块，这六座调控收紧城市即有92幅，占比超过半数。2015年以来这些城市地价上升速度远高于房价，并在今年以来出现了加速上升的状况，给房价带来了明显的比价效应，也是房价不跌反涨重要动因之一。 

从深层次来讲，政策是市场景气变化的外在诱因，重点还是要看本身的供求状况。光有政策而没有供求在量上的配合，政策效果也会大打折扣，特别是供应影响特别明显。如南京、合肥，二季度市场依然供不应求，房价也在持续快速上涨；而沈阳成交量仍未出现实质性突破，以致去库存效果不彰。

从政策角度来说，目前政府能做的基本都做到位了，接下来要在去库存、控房价上进一步取得效果，关键还是在于调节供应：不管是调整新房上市量，还是调整土地的供应节奏和结构，都应当是目前重中之重！