《物业管理条例》理解与适用（十三）
原创 王华律师 吉安王华律师 2020-04-17
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本期推出《物业管理条例》理解与适用（十三），内容从第五十六条到第六十一条到六十七条。《物业管理条例》理解与适用系列文章全部刊发完毕。编者按：
阅读提示：
下文所引《物业管理条例》条文【**】中内容系由作者标注，非《物业管理条例》法条内容。
《物业管理条例》理解与适用（十三）
第六十一条 【建设单位不配置物业管理用房的责任】违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
理解与适用：
1、条例第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。在物业管理区域内，建设单位不依法配置物业管理用房的将承担包括责令限期改正、警告、没收违法所得、罚款等行政法律责任。
2、司法实务中需要进一步明确的是：如果建设单位开发建设的物业包含多个物业管理区域的，是否应当在每一个物业管理区域均配置物业管理用房？
第六十二条 【擅自改变物业管理用房的用途的责任】违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
理解与适用：
1、条例第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务企业有上述行为的，即属于擅自改变物业管理用房的用途，应当依照本条之规定承担法律责任。
2、需要明确的是，根据条例的立法旨意，条例37条和本条规定的擅自改变物业管理用房的用途，应当是指将物业管理用房用作与物业管理无关的其他用途，和一般的房屋用途改变（比如住宅改商业经营）不一样。物业服务企业仍然将物业管理用房工作物业管理之用，只是对房屋的具体用途加以改变的，不属于本条所指的违法行为。
3、本条规定的行政法责任具体包括责令限期改正、警告、罚款、追缴违法所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十三条 【擅自行为的责任】违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
理解与适用：
1、条例第49条、50条和54条规定了物业管理区域公共建筑和共用设施设备、道路和场地等以及利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的法律规则。违反这些规定，无论违法行为的实施主体是物业服务企业还是业主，侵害的都是全体业主的共同利益，均应当按照本条的规定承担法律责任。
2、本条规定的违法行为包括三种。分别是（1）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（2）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（3）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
3、可能实施上述违法行为的主体包括（1）物业服务企业、（2）业主还有可能是（3）物业服务企业、业主以外的其他法律主体。对于物业物业企业、业务实施上述违法行为，按照本条之规定追究法律责任，没有异议。唯对物业服务企业、业主以外的其他法律主体实施上述违法行为如何追究法律责任存在争议。一般认为，此种情形下，只能按照《民法总则》、《物权法》等法律的规定追究法律责任，而不是用本条例和本条之规定。
4、实施本条规定违法行为的法律责任，既包括本条规定的行政法律责任，还有民事责任，甚至可能追究刑事责任。
本条规定的行政法律责任包括责令限期改正、警告、罚款、追缴违法所得用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
实施本条规定违法行为还需要承担包括恢复原状、赔偿损失等在内的民事责任，情节严重的，追究刑事责任。
第六十四条 【逾期不交纳物业服务费的责任】违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
理解与适用：
1、本条将业主逾期不缴纳物业服务费用的行为直接定性为违法行为，并且赋予业主委员会督促缴纳的权利。其根本原因就在于：对于物业管理区域内的其他业主而言，享受物业服务而不缴纳物业服务费用是一种“搭便车”的行为，这种行为侵害了按时缴费的业主的合法权益，是对业主共同利益的侵犯。基于此，条例将这种行为直接界定为违法行为。
2、当然，对于物业服务企业而言，业主享受了物业服务而不缴纳物业服务费用，这是一种违约行为。因此，物业服务企业可以向法院提起诉讼追究其违约责任，强制其缴纳。
3、需要说明的是：本条规定有权督促欠费业主缴纳物业服务费用的是业主委员会，但是，物业服务企业只能起诉欠费业主。
第六十五条 【业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任】业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十六条 【公务人员违法行为的责任】违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附 则
第六十七条 【施行时间】本条例自2003年9月1日起施行。