地产白银时代，你家公司还在“手算”拿地指标？

01

楔子

2012年万科首次提出了“行业已进入白银时代”。

2018年财报，万科在致股东的公开信中定义这个“白银时代”：

中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

现在，大家对于地产行业身处白银时代，基本达成共识了。

黄金时代，大家高歌猛进，造的房子再差都能卖得掉，什么烂项目都能挣钱。很多老板至今还在懊悔：当时为什么胆子不更大一些，步子不迈得更快一点。可惜，没有后悔药啊！

那白银时代，原来的那套高周转还有效吗？

政府监管越来越精细，能挣多少钱就更秃子头上的虱子，一目了然；消费者对房子越来越挑剔，存量时代，个性化需求会被无限的激发；同业之间也没太多秘密，竞争越发得惨烈。

而这个时候，拿地风险就凸显出来了。一旦拿错地，就有可能拖累现金流，导致满盘皆输。

而很多企业还处在手算拿地指标的阶段，显然无法适应行业新的发展趋势！今天良子介绍一款”算账神器“，有需要的朋友可以了解下。

02

逻辑

从事地产住宅设计的建筑师都明白拿地”强排“方案到底是个什么概念，我就不赘述了。而大多数的设计师其实挺反感这个”非人性化“的穷举试验。

我也曾经写过一篇关于强排的文章《关于拿地“强排”，鲜为人知的秘密！》，但我今天想要讲的不是穷举方案，而是如何从穷举方案中脱离出来。

很多设计师朋友其实不明白，地产投拓部门和设计部门在拿地阶段的分工是不同的，设计部门只是一个从属、协办的角色。因为最后一块地拿不拿，以什么价格去拿，都是投拓部门算出来的；而设计部门只是提供素材，协助计算。

如果前期强排方案无限接近落地方案，那么这个计算结果就越接近真实值，但这是理想状态。大地产公司的投拓部门一年要看几百块地，但最终拿下来的不过几十块。

如果每块地都要做强排方案，这工作量未免太大了吧。

所以设计行业有一个趋势：通过人工智能，让机器的运算能力来代替人力穷举，代表性的公司是小库科技。

但大家可能忽视了另一种可能：就是通过算法，也许能筛查掉大部分不合适的地块。只要对剩余的地块进行强排和经济测算，工作量将大大减少。而今天介绍的这家公司就是这个方向的，叫筑葛亮！

03

辅助决策

软件定位

针对房地产开发前期的投资估算、产品定位、规划设计环节，为解决传统估算与决策的反复繁琐、速度慢、易误判等现状问题，以“数据指导决策与规划”为宗旨，开发的一款人工智能地产投资估算软件。

功能介绍

智能计算

采用AI人工智能算法，解决多产品与海量信息的组合选择问题，在预设条件下，计算出项目最高利润的产品组合及各种不同需求的组合，作为拿地、策划与规划的理性依据。

方案验算

针对已有规划方案情况，根据方案经济指标测算方案利润。

方案对比

可选择已有的方案对比，即刻生成对比结果，数据可视化呈现，内容丰富，涵盖主要规划指标、利润结果及详细财务数据等多方面对比。

智能报告

选择方案，一键生成报告，智能快速，数据可视化呈现。可在线编辑，直接填写项目更多需要展示的信息，完成工作报告。

内容丰富，涵盖：土地、成本、售价、利润、利润率、财务成本等等信息。产品盈利能力分析，售价/地价动态分析、方案对比等全面详尽的计算成果。

应用场景

使用介绍

本视频简明扼要地介绍了筑葛亮软件，以及如何用软件测算一个项目方案利润的基本操作。

本视频为筑葛亮实战应用教程第一讲。主要讲解最常见的住宅地产项目如何通过筑葛亮测算多个方案，得出项目的最合适的开发方式和产品组合方式。

本视频为筑葛亮实战应用教程第二讲。主要通过筑葛亮计算对比，讲解同样项目做不同楼型的公寓，整个项目利润有多大差别，选择哪个更赚钱。

操作界面

。。。

04

案例分析

下面两个盘是华信置业在河南濮阳市六年深耕的项目，我们利用筑葛亮软件现场复盘了越秀公园和越秀樟园两个项目，探讨当时设计的得失。

案例一

原规划方案：18F+11F+9F+4~6F

用地面积：约7万㎡

地上总建筑面积：15.34万㎡

容积率：2.2

项目规划，只有北侧一排是18层，其他为以9层为主，11层围绕中心花园、4~6层靠近水岸的规划方式。项目间距较窄，户均面积较大，从而仅仅靠3栋18层，已经把项目容积率做到2.2上限。

项目户均达到137㎡/户，户型设计上是小面宽大进深。

当时心里默认的利润最高可能方向：

6F+27F

容积率：2.2

理由：6F首层花园户型数量比例多，应该能溢价不少，另外甲方说到沿河6层售价多600元/㎡。沿河部分甲方刻意不做叠拼，应该想定位为洋房，故沿河保持不变。

软件计算利润最高方案：18F+6F

容积率：2.06

净利润：8200万元

结论：由于当时高层售价很低，导致建安成本占比过大，所以18F利润远高于27F。

但这种不做满容积率而利润更高，目前已经很少出现，只在部分小镇项目，低层、高层售价差距特别大的情况，才偶尔出现。

案例二

原规划方案：22F~27F+18F+11F（11F占地50%）

用地面积：约10万㎡

地上总建筑面积：约26万㎡

容积率：2.5

当时思路一：27F+11F（11F占地 54%）

容积率：2.5

利润应该提升，同时可以实施原来同样的开发战略！

当时思路二：27F+9F（9F占地49%）

容积率：2.5

用9层替代11层，可以极大减少人防，而且首层花园户型比例增加，很可能是利润最高的方案。

当时思路三：27F+6F（6F占地45%）

容积率：2.5

6F+27F也可能是利润最高的方案。

软件计算利润最高方案：18F+9F（9F占地21%）

容积率：2.5

净利润：1.32亿元

研究结论：

主力产品建议从11F变成9F，项目除了比原来增加一千多万利润，也减少了约7000方的人防建设，这两点，明显更有吸引力！

抛开各种固化的惯性思维，充分研究：“好去化产品”+“可观利润”的双控模式，才是好的规划设计！

05

结束语

人工智能是人类利用机器模拟、延伸和扩展人能力的科学。虽然人工智能还无法完全替代人的能力，但一些计算量繁复的工作，机器已经比人脑做得更快、更准确。

在地产的白银时代，追求效率、讲究方法是必由之路。如果你家房企还停留在传统的”刀耕火种“计算拿地指标，那被时代无情淘汰也是难免的。

”筑葛亮“虽无法替代地产的投拓部门，但能起到一个很好的补充作用，这可能是未来竞争的入场券。

人工智能的时代已经拉开帷幕，做好准备了吗？

即使它不一定完美，但尝试总让人欣喜。