最高法判例：房产证与房产档案不一致时，应以后者认定房产归属

裁判要点：房产证是房屋所有权归属的书面凭证，该凭证的法律效力来源于房管部门的登记，而登记内容是以登记档案为依据，故当房屋所有权证与登记档案不一致时，应以登记档案所记载的内容为准。

编者观点：行政机关办理房产登记时，要以该房产的相关权属档案为基础。在登记的过程中，行政机关未尽行政法要求的审查义务，导致房产登记错误时，即该行政登记行为不应具有行政法意义上应有的效力，故房产证不应作为认定房产的根据，而应以其登记的基础材料来认定房产的归属，即房产登记档案。至于该登记行为是否被撤销或确认违法，则不影响该房产应然意义上的归属。

裁判文书：

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2017）最高法行申8693号

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）陈美荣，女，汉族，1947年4月15日出生，住河南省沈丘县。

再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）李红丽，女，回族，1970年7月13日出生，住河南省沈丘县。

再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）唐晓宇，男，回族，1989年5月29日出生，住河南省沈丘县。

再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）唐睿冉，女，回族，1995年5月16日出生，住河南省沈丘县。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）沈丘县人民政府，住所地河南省周口市沈丘县和谐路16号。

陈美荣因诉沈丘县人民政府、李红丽、唐晓宇、唐睿冉房屋行政登记一案，不服河南省高级人民法院作出的（2017）豫行终1689号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

陈美荣向本院申请再审称:一、审查为唐大伟颁发沈房字第××号房屋产权证的行政行为是否合法，应当依据颁证时生效的法律规定。一审判决在认定该房屋的原始权属时，依据后生效的《中华人民共和国物权法》的规定，以民事权益推定登记在唐大伟名下的房屋为家庭共有财产，属于适用法律错误。二审法院在房屋产权登记与房产登记档案不一致时，论述称应以房屋登记档案为准，无任何法律依据；二、沈丘县人民政府为再审申请人颁发沈房字第××号房屋产权证时《中华人民共和国物权法》尚未生效，原审适用法律错误；三、原判决遗漏了必要诉讼参加人，剥夺了唐大伟的诉请，作出的判决侵害了唐大伟的合法权益；四、原审认定事实错误，该房屋的购买人是陈美荣、唐洪刚夫妇，以唐大伟的名义购买，再审被申请人并不是购买主体；五、沈丘县人民政府在1999年为唐大伟审查颁证时，已经尽到了审查责任，在审查后依法为唐大伟一人办理房屋产权登记，并无不当；六、一审判决对共有人的认定和二审判决对共有人的确认，超出了职权范围。请求：一、撤销河南省高级人民法院作出的（2017）豫行终1689号行政判决；二、撤销周口市中级人民法院作出的（2017）豫16行初38号行政判决；三、改判驳回再审被申请人李红丽、唐晓宇、唐睿冉的诉讼请求；四、判决由再审被申请人李红丽、唐晓宇、唐睿冉承担本案一、二审及再审诉讼费用。

本院经审查认为：房产证是房屋所有权归属的书面凭证，该凭证的法律效力来源于房管部门的登记，而登记内容是以登记档案为依据，故当房屋所有权证与登记档案不一致时，应以登记档案所记载的内容为准。根据原审查明的事实，涉案房屋登记档案中登记申请表、登记审批表均显示涉案房屋的共有人为李红丽、唐晓宇、唐睿冉及唐大伟四人，故李红丽、唐晓宇、唐睿冉是涉案房屋的共有权人。沈丘县人民政府在办理涉案变更登记时，未经共有权人同意，即将涉案房屋变更为陈美荣所有，未尽到审慎合理的审查义务，明显不当，应予撤销。因撤销被诉登记及颁证行为不会对唐大伟的权利造成实质性的不利影响，其并不必须作为第三人参加诉讼。一审未通知唐大伟作为第三人参加诉讼并未违反法定程序。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈美荣的再审理由不能成立，本院不予支持。

综上，陈美荣的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人陈美荣的再审申请。

审判长　　阎　巍

审判员　　张志刚

审判员　　董保军

二〇一七年十二月二十九日

法官助理　　卢琨琨

书记员　　冯琦洺