中南陈凯：大器晚成比少年得志更有效
昨天，涛哥参加易居沃顿房地产实战研修班，聆听多位大咖演讲，很有收获。
其中，最喜欢中南置地董事长陈凯的发言，凯哥一直是我非常欣赏的职业经理人，有观点、有个性，金句很多，给人深刻的启发。
这篇由涛哥现场记录的凯哥演讲摘要，分享给大家。
一、当前房企
最困扰的问题有哪些?
我接触房企老板和金融机构比较多，经常被问各种问题，我大概归纳了一下，大家看看是不是你也有这些问题。
1、规模还是利润？
大家知道吗，现在多少企业要冲1000亿？
我去年接触了很多50-60亿的房企，都在说要冲千亿，加起来大概有50-80家，甚至是100家。
如果100家企业做到千亿，就是10万亿，其他人就不用干了。
即使只有50家过千亿，按照现在的分布规律，50名1000亿，均值应该在2000亿，那50强就10万亿了，你觉得可能吗？
所以，为什么很多小公司还要冲千亿呢？我问那些职业经理人，他们说：战略需要，先投进去再说。
我说：“这项目要亏啊”，答曰：“战略需要”。
规模重要还是利润重要？这是大家要思考的。
2、一二线还是三四线？
从融资看，一二线的项目金融机构愿意给钱，三四线的项目金融机构不愿给钱。
但一二线限购、限价啊。
比如有个公司在上海拿了个100亿的地王，三年过去了，能卖吗？卖多少钱？能挣钱吗？
那到底一二线好还是三四线好？其实没有标准答案。
3、区域化管理还是扁平化管理？
这个与组织有关，有些企业是大区管理。
现在我们想招个城市公司总经理很难了，为啥？都想当大区总。
来面试就说：“我想干华东区总经理”、“我相当华北区总经理”，这是区域管理。
还有些公司是扁平化管理，直接管城市，甚至管到项目，哪个更有效呢？
4、如何找对人？
刚才已经说了找人特别难，现在地产业薪水特别高，实际上已经比金融机构的水平要高了。
我们很幸福，在一个非常好的时间阶段，能让我们享受这么高的工资。
5、高周转还要不要讨论？
2012年我在阳光城的时候提出高周转，有人质问我说不对。
七年以后大家觉得高周转还要不要提？还可不可能？还有没有机会做高周转？
还是说我不做高周转，我就是熬，一个项目慢慢做还有没有机会？这个问的人还挺多的。
6、还要不要强制跟投？
两年以前有一个媒体问我说陈凯要不要跟投，你怎么看跟投？
我不太支持强制跟投，甚至有一些反对。
两年过了我还是这个态度，强制跟投有用吗？
很多同事、朋友跟我讲，他说我的工资基本都跟完了，甚至还不够、还要借钱。
那还能不能跟？要不要跟？很多企业老板觉得跟了以后是不是就跟你一条心了？未必吧。
一个职业经理人，他承担不了投资人的角色。
很多时候，一个项目挣不挣钱，是因为市场、政策的变化，这跟一个职业经理人有强关系吗？
我一个搞研发的，把设计认认真真做好，可市场不好，项目亏了，要付出代价，他愿意吗？
投资人的利润最多拿出来多少分奖金？5%-10%最多了，但90%还是投资人得到的钱。
投资人可以亏一点，但一个职业经理人，拿出所有的工资和积蓄，你亏了怎么办？
所以，我们看到因为强制跟投，很多动作开始变形，这里就不细说了。
二、地产行业未来的格局
1、行业规模前景乐观
我觉得行业还是不错的。
前几天看到一个数据，国金证券说到2024年以后适龄高考人数开始增加，一直增加到2034年全国适龄参加高考的将有1791万人。
这颠覆了我的印象，传统理解上人数应该是越来越少，但其实不然。
我为什么特别看重这个数？我们以前拿地都看小学生人数，其实城市化的一大重要组成部分就是高考人员，我们很多人都是从农村中学考出来的，一大分部的城市化就来自这，这代表大方向。
所以，大家不要以为一手开发量会减少，不会的，15万亿也好，12万亿也好，量是在的，行业很大。
2、行业利润还是不错的
大家看各行业的利润。
第一是银行，第二是非银金融，第三就是房地产，2000亿。
但我认为这个数字还是不对，如果按10万亿，市场利润8%来算，应该是多少？8000亿才对。
但无论如何，这个行业很大。看看下面的传媒业，利润是负282亿。
所以，地产行业没什么大问题，大家不要担心，接下来就是怎么做而已。
3、行业处在极限状态
易居沃顿问我：怎么看这个行业？
我也不敢说黄金还是白银，我突然想起初中时最怕的一件事就是体育课长跑1500米。
跑步最难的是极限状态，就是你跑了一半，有一段时间特别难受，肯定有一个极限，我认为现在就是这个时候。
这是很多原因造成的，有市场、有政策、有国际环境、还有你自身的问题，所以30年跑到现在很难受，现在就是要拼，你自己愿不愿跑下去？
你可以退，可以转型，可以转商业，可以转金融，但你要坚持下去你必须得忍受这段时间。
很难，为什么？整个行业利润在下滑。
大家想想，你们的老板，他们过去20年挣钱靠什么，靠Buy and Hold。
是买一块地挣钱多，还是辛勤努力、精细化运营挣钱多？大家仔细想想。
所以，为什么转其他行业这么难？你哪有那个管理水平啊！
三、行业现状不容易
1、拿地不易
我也是每年很头疼，地还拿吗？
供应本身有限，土地都在国家手上，招拍挂是公开的，这导致所有企业战略趋同、战术趋同。
例如苏州，每一块地一定20家到30家去拍，这种情况下拿地能挣钱吗？
2、盈利不易
关键是价格不让你涨，为什么原来做房地产容易？谁都可以做，因为在涨价。
我看了那么多行业，只有地产行业库存能够升值。
你说做面包的，放两天试试看还能吃吗？服装也是，一个潮流过后你根本放不起。
可是你买一块地，哪怕定位错了，你放三五年转让的时候还是说成本是多少，加上资金利息以后你再给我多少钱拿走，是不是这样？
现在售价给你限制住了，不让你涨的前提下，土地价格还在涨，你说盈利还容易吗？
难就难在这，拿地本来就很难，利润空间又被挤压，这就着急了。
这时候没有办法怎么办？冲规模，我知道很多人的答案是：反正不挣钱，把规模搞大再说。
3、转型不易
做开发和投资都是重的，做运营管理和服务是轻资产，轻资产的核心是什么？服务，一定是服务生的态度。
重资产是靠资产升值，轻资产是靠帮别人重资产升值以后再给我分点利润，如果你还是一个开发商心态我要挣钱，我要挣大钱，这怎么行？
我十几年前在华润工作的时候，领导告诉我一瓶雪花啤酒挣人民币一分钱，你想这个管理要多么精细？
所以，凡是那些投行基金经理跟我说陈凯你怎么看企业投了做其他东西，我说立马卖这家公司股票，它肯定亏。
你们想一想哪家地产公司转型做其他行业赚很多钱的？可以列举一下。
四、未来应该怎么走？
刚才说了各种问题，现在我们说说答案。
1、大企业要推动创新
创新可能是一个解决方案，我分成三种，一个是金融创新，第二个是管理创新，第三个产品和服务创新。
管理创新比较容易，而且我们现在很多人在做。比方说激励创新、组织创新，例如碧桂园的同心共享、中梁的阿米巴，这都是管理创新。
金融创新，例如怎么拿到钱，钱从哪来？结构化，成本降低，股加债。
但是，这年头真正的产品和服务创新真不多。
我就想问一个地产企业真正投入研发的钱有多少？真的比不过华为手机，我们这个行业的大企业应该去做这方面的投入，推动一下。
2、小企业应该差异化
小企业要差异化，刚刚讲战略趋同，所以那些特别好的地我根本不看，我觉得拿不到。
就像一个学校的校花，不是你的菜，大家所有人都追，你追不到的。
小企业的差异化怎么来？
1）区域选择
最近有几个中等规模的企业，我特别担心他们。
企业规模不大，从北京到海南开始面面俱到的铺，很难啊同志们，一个新公司一年吃掉3000-5000万。
现在什么时候，都不涨价，你还到处铺？
小企业就应该区域聚焦，在你更熟悉的区域做，可能是最好的。想做成万科、融创这样很难，但在区域强一定可以。
我没觉得一二线特别好，也没觉得三四线特别差，看你怎么做而已。
我大概算过，15万亿里面，8万亿三四线，7万亿一二线，三四线比一二线多，但三四线也更难做，说不定价格就不涨了，购买力也不行，不像上海你降价总有人买。
2）土地获取
招拍挂、产业勾地等，不管怎么样一定有自己的招，但千万不要挂羊头卖狗肉，一定是给地方政府提供价值，别人才可能给你好的地。
如果你都是招拍挂，那运营方面一定得提升，扣成本、提升周转率。
3）领域细分
未来，房地产会转化为投资、开发、运营、服务四个领域。
以前我们什么都自己做，现在投资和开发分开了，做的最好的就是平安不动产，他们的权益签约额大概排在龙湖前面，前十名啊，比很多公司都大。
这是纯粹的投资公司，没有人做开发，就做投资，他就没那么忙。
开发很传统，运营是给物业升值，服务是给投资商做服务，以后肯定会细分。
前面10-20年，大部分做地产的都挣钱了，大家挣得什么钱？其实就是投资的钱，拿了一块好地挣钱。
正儿八经通过精细化运营、产品做的好、成本控制把利润做高的，不是太多。
在未来，如果你的投资能力强，你可以只做投资。
所以一定规模的组织可以尝试差异化，不要看别人去哪你就去哪，别人去苏州，你可以去常州、去张家港嘛，这是可以细分的。
某种程度上，我觉得小企业目前要比大企业更舒服，大企业天天为排名着急，规模压力很大，过得很压抑。
而小企业可以一个个项目好好做，利润做细一点，没必要全都去冲规模。
3、职业经理人要有耐心
刚刚讲了企业，现在我们讲讲人。
大器晚成可能比少年得志更有效。
真心话，不要太着急，一个岗位，我建议大家至少待三年。
为啥呢，一个项目从买地到交房，两年多至少。很多职业经理人，售楼处一开，样板房一开，一期大卖，觉得这个项目做完了，很牛逼，要升职了。
一个项目成功后，他一定是想当城市总经理，一个城市总经理还没干两年就想升CEO，一个CEO一年都没干成就想升……我也不知道他想干啥了。
大器晚成啊，对企业、对个人都一样。
慢慢做，不要太着急，一个行业是需要累积的。
就像刚说的， 跑步嘛，跑的很难受了，坚持下去，不要轻易转行，很多人没有转行的能力，企业也是一样，你坚持一下。
进步是什么？进步就是你今天干的事比昨天又高兴一点，快乐量又多一点，这是很幸福的。
你30岁就把所有的幸福都拿到了，你30岁到60岁怎么办？你30岁就当CEO了，后面30岁你干嘛呢？
不要太快了，踏踏实实做，这样企业对你也会好，你对企业也有付出，这是我特别想说的，要耐心啊。
一个项目从拿地到竣备到交房，三年要的。
一个职业经理人你没有认真交过房，接受过房闹，接受过农民工围攻，怎么算一个完整合格的职业经理人呢？
所以希望大家沉淀一下。
最后总结几句，很多企业要冲千亿，我觉得不需要这样，但质量一定要做好。
质量好不好是人品问题，盈不盈利是能力问题。
好产品、好服务是企业底线，同时要为投资人着想，要让投资人赚钱。那些所谓战略导向，不挣钱也拿地，或是微利，这些都很危险。
我觉得把产品做好，服务做好，让企业盈利，走的时间长一点，才是我们要的。