房地产板块集体爆发乃是最后的狂欢？
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新年伊始，当A股重新站上3400点之时，大家发现近期地产股板块表现十分抢眼。除泰禾集团在近9个交易日涨了82%之外，华夏幸福、绿地控股、荣盛发展、万科A、阳光城、保利地产等地产股也表现优异。自此整个A股房地产板块，在近7个交易日涨了10%。
除了A股市场外，内房股在香港市场也同样表现惊人。仅在2017年港股市场，内房股上涨三四倍的并不在少数。但到了年底，内房股进行了一轮短暂的调整，不少个股这一波下跌幅度超过15%，进入2018年，内房股扭头再来，碧桂园再一次创出了历史新高。
内房股之所以受到A股、港股这二大市场投资者的热情追棒，主要原因有二：一方面，去年大型房企创造了新的销售纪录，从而助推了股价的上涨。碧桂园超过5500亿元，位列行业第一；万科、恒大也均超过5000亿元，分列二、三位；融创成最大黑马，连超多家强敌，达到3600亿元，排在第四位。
我们经过梳理发现，上市房企的前三甲都破了5000亿元，TOP6的门槛提升至3000亿元，TOP10的门槛来到1500亿元，这就是大房企2017年的成绩单。
实际上，2017年度，是碧桂园第一次登顶。在2016年9月份之前，万科都还是绝对的老大，但之后不久被恒大超越。应该说，万科在去年宝万之争后，还能击败恒大稳坐2017上市老二地位，也真是难能可贵。
另一方面，新一轮的楼市调整大幕已经开启，这一次不是收紧，也并非大幅度放开，而是分类调控、因城施策，甚至一城多策。对此，业内最乐观的解读，调控政策没有进一步加码，房地产行业已经度过了最紧张的时期，预计其他城市也会纷纷效仿。
随着，A股的房地产开发板块、香港市场的内房股板块都出现了集体大涨走势，很多投资者对此表示了担忧，房地产板块的集体飙涨，究竟还会持续下去？还是庄家出逃之前，最后的盛宴呢？对此，我们觉得应该谨慎对待。
首先，房地产板块的业绩大增，但不可持续。2017年1至9月份国内房企销售十分火爆，这由二个原因造成的：其一，消费资金变相流入房地产业。2017年上半年，新增消费类贷款突然增加，主要是消费贷、装修贷等消费类贷款资金进入房地产市场，推高了上市房企的业绩。
其二，货币政策持续放松效应。2016年6月，央行货币政策宽松，传导至房地产领域需要差不多半年多的时间，正是因为货币政策的持续宽松，助推了房企的业绩。以后，国内货币政策将持续收紧，房企的好日子很难持续下去。
再者，兰州、南京等房地产政策放松背后有一定的原因，并不会有更多的城市步其后尘。先说兰州取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。但是中心城区城关区、七里河区、安宁区范围内的限购政策并未放松。其实，兰州就是想给边缘地区去库存，但并不想在中心城市取消限购，这也体现了一城多策的调控方针。
此外，南京是有针对性的为留住技术人才取消了限购政策，南京市规定，研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书、技术（技能）型人才凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续后，即可申请享受相应的住房政策。现在为了留住高学历人才的采取开放措施的城市有的是，南京取消高学历人才的限购政策，并非首创，
最后，亮丽业绩之下的高杠杆之忧却难以掩饰。上市房企在去年拓展业务，拼抢业绩之时，他们的负债率也在提升，这从当前国家所倡导的“降杠杆”角度上看，这并不是好事情。
资料显示，由于业务的大幅扩张（主要是并购中小房企、抢做地王），117家A股上市房企在2017年上半年平均净负债率达到207.44%。负债率超过300%的房企共有6家；净负债率在200%至300%之间的房企共有9家；净负债率在100%至200%之间的共有26家。
这意味着，去年上市房企业绩再好，也离不开其负债经营的局面。现在房企的好日子还是存在着更多隐患的，一旦房企造的房子产生滞销，而海外融资又受到限制，如果再遇到债务偿还周期的集中到来，那么房企不仅是资金链出现问题，还可能关首其生死存亡。进入2018年房企都要被迫开始降杠杆，其今年的业绩必然会是大幅下滑的一年。
内陆的上市房企在A股、港股两市都有惊人的表现。这究竟是最后的晚宴？还是价值的回归呢？对此我们更倾向于前者，从目前情况来看，像之前的货币宽松时代不会再来。同时，部分地区放松房地产调控政策全面放松，也只是假象，只是对之前的房地产政策进行微调。未来房地产将迎来全面降杠杆。所以，上市房企业绩要想在2017年之上再有所突破，这种难度系统将会相当的大。