房企业绩均下滑 这次房地产真的降温了！

截至2月13日，29家内陆及香港上市房企公布2019年1月销售业绩，共计实现销售金额3138.9亿元人民币，相比2018年同期下滑12.2%。引人注目的是，第一阵营的碧桂园、万科、恒大1月销售金额同比下滑幅度均在三成左右，下滑幅度居前。

对此，业内专家表示，房企1月销售不利，除了房市整体降温外，2018年同期销售高基数也是原因之一。而1月龙头房企放缓很大程度上与三四线城市房市逐渐退烧有关系。之前，三四线城市由于受棚改货币化安置影响房价出现大涨。而自去年第四季度开始，受棚改货币化取消的影响，三四线城市房价也开始降温，开发商也开始加大退出的步伐。

平心而论，整个2018年是继2017年之后，又是中国房企创下历史最好成绩的一年，而从去年第四季度开始，国内房地产开始进入降温周期。这让我们看到自去年下半年开始，万科去年多次强调要“活下去”，万达王健林开启甩卖资产，走“轻资产”路线，李嘉诚家族去年卖掉全香港37%的豪宅。显然，房地产大佬们都已经预见到了房地产市场在降温，已经到了做出改变的时候了。

那么，我们凭啥说国内房地产已经拥有较大的泡沫风险呢？一方面，行业排名前十位的房企，平均净负债率高达91%，已远超60%的警戒线，说明房企在前些年对外扩张过度，现在已经面临最危险的时刻。于是，万科率先开启“轻资产`”模式，将净负债率降至32.7%，随后碧桂园也紧跟在后降至56.9%。目前主动降杠杆的房企有很多，最明显的是万达在2019年2月份就甩手37家百货门店。

另一方面，国内空置率过高，给房价下跌带来隐患。我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间（其中二线城市高于一线城市，而三四线城市又高于二线城市），远远超出了正常水准。有报道称，就连北京市区的空置房就有100万套之多。这意味着，一旦房地产投机性需求退去，当地房地产将趋于饱和，在当地购房需求十分有限的情况下，房地产业将长期步入萧条周期。

现在问题来了，在房企开局不利的情况下，2019年房企又将如何应对呢？首先，现在很多人认为国内房子的价格还会一直上涨，但这是不可能的。在未来很长一段时间，房地产市场会去投机化，恢复到居住属性。对于房企来说，好日子已经过去，现在要积极寻求转型发展，开拓新领域业务，就是尽可能的减少商品房销售占公司业务的比重。比如，万科就涉足房产租赁市场，做长租公寓。恒大就投资开发新能源汽车等。

再者，房企要活下去，把高负债降下来才是最重要的。所以，现在房企都要快速收缩战线，尽可能的减少负债率，因为负债率越高，支出的利息也越高，这在房地产销售火爆之时无所谓，但是在房地产衰退时继续高负债经营，会拖垮企业的现金流。另外，降低负债率后，就能够使资产负债表得以优化，在遇到困难时才能有资格向外融资。

最后，继续打折促销，回笼资金才是出路。像恒大、碧桂园去年都在提高三四线城市房产的周转率，目前三四线城市房地产降温，就可以迅速回笼资金，退出该市场。未来房价不可能大涨了，继续囤积大量房产也没有出路，不如早点回笼金，这样可以增长房企的资金流动性，而只要现金流不断，房企就有可能度过这次难关。