新政后，置业逻辑重构，房子要这么买

计划往往赶不上变化。

421新政出台，增值税免征年限从2年调至5年，短短十几个字，却重构了买房逻辑。

在现阶段，有几大方向，是需要把握的：

首先，房子还要不要买？其实，新政的出台，是为了遏制房价过快上涨，并非让市场大幅震荡。广州经济势头良好（今年一季度，广州GDP同比上涨19.5%，在五大城市中高居第一），长远看，优质的资产，依然具备随着城市发展而成长的潜力。

|来源：各城市统计局

其次，房子要买，但做对选择很重要。

二手在排位上已经不是第一。

原因很简单，增值税精准调控的就是二手市场，目前，诸多热门板块依然出现一二手倒挂。

并且，随着税免征门槛的提高，二手放盘量会大幅减少，仅有的满五房源，恐怕也难有议价空间。链家显示，黄埔区满五年的四房（含商业+住宅），只挂牌67套。

|来源：链家

反而，新政提及的限价，更加凸显了一手房的性价比，双重效应加持，当下无疑是留意新房的好时机。

再次，一手楼价虽然相比二手更具吸引力，但是买入后，持有周期变长了，从收楼到契税或房产证满5年，至少要经历8年左右的时间。

基于以上判断，房产君总结了当下选房的三个逻辑：

一是，应当着重居住的舒适度，毕竟房子不能说换就换，采光、通风、空间格局都要经得起考验，这是疫情带给我们的警示。

二是，要考虑的是地段的成长性，发展确定性较强，那么，资产的抗风险能力也就更强。

三是，在产品上尽可能一步到位。最近一年，四房在市场上的成长性表现突出，正在与小户型拉开差距，加上首付比例的不同，可以预见，未来的换房压力，有可能越来越大。

那么，第一个问题是，如何判断高舒适度产品？

其实，它有基本的指标。

比如社区是否低密，布局是否人性化，户型设计合不合理，户型是不是南向，这些都是居住品质的重要维度。

第二个问题，如何判断地段的成长性？

大方向看城市发展步调，广州东进的趋势，已经不需要做过多的解释，从产业、交通、配套的投入到兑现，都有目共睹。

所以，我们看到2020年，广州50万新增人口，有1/3流入了黄埔。最近5年，黄埔、增城两区的市场成交占了全市的40%。（来源：克而瑞）

就在数天前，广东省出台的十四五规划中，广州经济开发区、增城开发区、广州高新区、知识城均被重点点名，它们不仅是东部，也是广州经济的定海神针。

置业往东看，不会有错。

第三个问题，是如何一步到位？

如果资金充裕，喜欢院子生活，房产君建议可以考虑别院，从产品类别来说，它站在鄙视链的顶端，尤其是主城区的别院，可以说是真正的终极置业之选。

如果预算少一些，那就选择4房，二胎计划更从容，就算是一胎家庭，有书房和没有书房的生活品质，也大相径庭。

|谁不渴望拥有阳光书房

根据易观分析联合当当网的统计数据，中国人均书房面积只有0.65平方米，不足马桶大小。而有书房比没有书房的家庭存书量高1倍，人均阅读量多3.01本。

当然，对年轻人来说，如果没有办法一口气买四房，南向三房也是可以的。从婚房开始计算周期，到小朋友读完幼儿园，正好约7-8年的时间。如果有二胎，这时候考虑换四房，也还来得及。

置业东部，看天健，两大宝藏项目登场

那么，在琳琅满目的东部市场，有没有高效的选房方式？

不妨将目光聚焦在天健的身上。

天健，这位在深圳起家的企业，对市场有着天生的敏锐度。

2010年，其便果决地抢先登陆天河广氮板块，如今，天健上城，成为二手的标杆，成交价约6.4万/平。（来源：链家）

其在白云开发的天健云山府，也是云山豪宅的代表，一手价约6.6万/平。（来源：房天下）

每一次出手，都不凡。

最近两年，天健开启了进一步东拓的步伐，接连在黄埔、增城落子，再度乘风而上。

房产君了解到，如今，两大项目都已经登场，除了地段诱人，项目布局和产品规划，都相当有亮点，而且产品覆盖首次上车、改善置业以及终极置业人群，可谓不得不看。

低密、高端、稀缺，这就是天健天玺

我们先把镜头拉到长岭居的天健天玺。

地段可成长：够低密、够高端，主城区难得一见。

光是长岭居的价值就值得高看几眼。

在主城区，什么地段是稀缺的，其实是低密、纯粹的高端住区。你敢相信长岭居容积率仅不到2？如果你开车，从广汕路进入永顺大道，山体延绵，既养眼又舒适。

一张图，感受下它有多苍翠。

|长岭居航拍实景图

长岭居之于黄埔，正如牛奶厂之于天河，为承接区域的高端居住需求而来。牛奶厂，最近一年的价值变化已经肉眼可见。链家显示，目前二手成交价约7万-8万/平，去年上半年约5万-5.5万/平。随着科学城、鱼珠大量高端人才的注目，长岭居的未来，自然可期。

第二个杀手锏，是资源规格，以及兑现速度。

长岭居比牛奶厂更进阶的，自带高端配套，无论是医疗、教育还是交通，而且沉淀多年，已经陆续兑现。

比如三甲医院在建；首家五星级酒店去年年底动工；名校群环布，其中多家已开学；另外，有轨电车1号线、地铁21号线，可快速连通科学城与天河。

|天健天玺交通示意图

另外，还有40万㎡长岭居综合体、国际宝能医院、长岭居邻里中心等一众资源在路上。

如果摊开地图，会发现，很多都坐落在天健天玺1.5公里黄金生活圈内，随着更多资源兑现，也将为项目注入成长动力。

|天健天玺配套图

产品可成长：复式+别院，纯改善、低密度品质社区

如果说地段是天健天玺与生俱来的优势，其产品，就是开发商所呈现的实力和诚意了。

项目容积率仅2.0，绿化率高达40%，纯改善定位，圈层也更进一步。

就在两天前出让的，大热的黄陂宅地，容积率同样低至2.0，最后地块的价格定格在2.7万/平封顶价+10448㎡配建住房，实际楼面地价已经突破3字头，未来住宅售价预计不会低于5万-6万/平。

主城区低密社区的价值，一目了然。

产品可以用独具特色来形容。

其中包括85-120㎡四房复式，并且全部南向，品质从不将就的朝向开始。

每天都能收获阳光满屋的美好。

左右滑动查看更多天健天玺户型图

因为两层空间，大大提高了套内使用面积，即使是85㎡四房，也保全了空间的奢阔感，而且，三代人分层而居，更好呵护亲情。

|天健天玺复式实景图

独门独户的联排别院，简直是王炸级别，请注意这是别院，不是叠院。

天健天玺精心雕琢了60套联排别院，建筑面积只有117-118㎡，每一户都有露台、花园，将私密、尊贵的精奢感发挥得淋漓尽致。

|天健天玺联排别院效果图

实际上，无论是复式还是别院，在整个黄埔，都是稀缺品。

克而瑞数据显示，2020年-2021年，黄埔只上市668套复式，你知道整个区域住宅总量有多少？21896套，占比不过3%。

再看看别院，从去年到今年4月，总共93套上市，占区域住宅总量的0.4%，宛若沙漠里的一滴水。

换而言之，在黄埔，乃至天河，有钱恐怕也难求一院。

市场在分化，高品质住区，在市场上的定价能力，正一步步凸显。

对天健天玺而言，这就是想象空间。

旧改、地铁、低密三大杀手锏，这是天健东玥台

位于增城的天健东玥台，又有什么值得期待之处？

|天健东玥台效果图

黄金地段：距离中新地铁站约800米，1站到知识城

天健东玥台位于增城与黄埔连接的桥头堡板块中新，与知识城1个地铁站之隔。

就在两天前，知识城南部起步区两宗宅地，以封顶价2.7万/平结束竞价，一举刷新知识城地价的纪录。

项目与21号线地铁中新站直线距离约800米，1站到镇龙TOD，2站到科学城、3站到天河。

|天健东玥台交通图

与知识城紧密相依，一方面，可享受其发展利好的辐射；同时，也将吸引更多产业精英的目光。

如今，知识城少数一手住宅售价约2.8万-3万/平，二手挂牌价达3万+（来源：链家），而中新2字头的售价，吸引力不言而喻。

|知识城现有的楼价一览 来源：房天下、链家

旧改爆发在即，万象更新，未来可期

旧改，向来是城市进阶的利器。

根据增城十四五规划，城市更新被列入重点工作。而当中，与天健东玥台邻近的巨无霸中新旧改，成为重中之重。

该项目由保利拿下，投资金额高达120亿，规模为915亩。

中新旧改之所以意义重大，除了规模和手笔，是因为其位置的独特，摊开地图，其与中新政府步行距离不过300多米，可谓中心地段。

地段黄金，配套自然高规格。按照规划，除了住宅，未来将配建5所幼儿园、1所九年制一贯制学校，另外还有60班的小学、初中和高中。有趣的是，它们都围绕在天健东玥台的周围。

|天健东玥台周边资源一览

而且，整个旧改推进的速度令人咋舌，房产君获悉，目前一期复建房已经陆续封顶，二期拆迁的工作也接近尾声。

|中新旧改实拍图

随着旧改工程的加速推进，中新城市界面、配套都将大幅升级，这意味着什么，相信也不用房产君多说，毕竟，保利操刀的琶洲就提供了足够好的范本。

项目优质：100%纯南向社区，已全面封顶

项目同样坐拥高舒适度，容积率仅为2.6，为两梯四户设计，如此低密的设计，要是在黄埔就不多见了。

|天健东玥台园林效果图

还有一个亮点，项目全盘已经封顶，预计明年就能入住，意味着二手流通的等待周期比市场上很多项目要短。

户型涵盖建筑面积约84-110㎡的三房四房，方正实用，并且为纯南向。

南向建面84㎡、85㎡三房，为首次上车族而来；尤为值得推荐的，是96㎡三房户型，三开间朝南的同时，做到南北通透，而且带大尺度的主卧，男女主人的私密感更胜一筹。

建面约110㎡四房则是南北对流+四开间朝南，还配置入户花园，更是优秀，是一步到位的不二之选。

左右滑动查看更多天健东玥台户型图

好了，文章篇幅有限，两大项目还有诸多亮点无法一一赘述。

房产君再说说最近市场的热点，连续两天，广州土拍高潮迭起，除了知识城、黄陂，番禺、金沙洲等宅地也大热，可见，无论是优质的资产还是土地，从来都不乏需求。

对购房者来说，如果有喜欢的项目和产品，早点入手，还是好的。

房产君还了解到，目前天健天玺3栋王座已经取得预售证，是黄埔为数不多的持证可售项目。

而且新品位置优越，坐拥360°山景，视野相当开阔，可谓看家宝贝。

|天健天玺效果图

另外，东玥台目前营销中心以及样板房已经开放，正进行火热的诚意登记中。对了，项目还将在五一黄金周期间举办音乐节，现场除了美食不断，还有到访精美礼品送出。

所以，有兴趣的朋友，不妨提前预定参观席位，收好电话和地址哦。

天健天玺详情

项目地址：黄埔科学城·长岭居

天健天玺项目电话：[phone]

天健东玥台详情

项目地址：广州·增城·中新新城

天健东玥台项目电话：[phone]

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