IRR究竟是什么？一文搞定IRR ！！！
我们在关注股权投资项目的回报时，有两个指标总是高频出现，一个叫回报倍数，一个叫IRR。其中，这个IRR让许多投资者云里雾里。
IRR究竟是什么意思？是高了好还是低了好？是否靠谱？
对此，本文将递进式的对ROI、NPV和IRR进行“粉碎性”详解，帮助你轻松搞懂这几大项目投资回报的常用测算指标。
首先从最简单的开始……
投资回报率的计算方式通常如下：
举一个侮辱智商的例子，假如现在有下面两个投资项目摆在我们面前，应该投哪一个呢？
通过计算得出（这里就不演示了），项目A的投资回报是5%，项目B的投资回报是4%，于是，我们“成功”选择了A项目。
而股权投资中常提到的多少倍回报，其实道理和ROI差不多，只不过往往因为回报太高，是本金的n倍，所以用“倍数”。
ROI的优点是计算方便，可以简单粗暴的对不同项目进行横向比较。缺点是完全没有考虑货币时间价值。
于是，我们引入下一个概念。
而用来计算折现值的折现率（Discount Rate）是投资者可以接受的最低收益率。
假设我们拿100块钱去做投资，可以接受的最低收益率是5%（折现率）。结果一年后的收益是106块钱，那么此次投资的净现值为：
当NPV＞0时，说明此次投资有超出预期的回报（上述案例比预期多赚了0.95元（1元按5%折现）），是一次成功的投资。
可见，接受净现值为正的项目可以使投资者受益。
其中的原理就是“货币的时间价值”【敲黑板划重点】
我们都知道今天的1块钱不等于未来的1块钱，如果要在当前预测一项投资未来是否可以盈利，就需要将未来的收入用一种方式转化为当前的价值。
NPV的实质就是将未来项目所预计可以获得的收益都按照预期的收益率（折现率）转化成了当前的价值，从而实现了与当前投入成本的对比，来决定是否具有投资价值。
为了便于理解，我们再举一个更复杂的栗子：
如果通过ROI法计算，项目A和项目B得到的结果是完全一致的，总回报率是10%，年均回报率是5%。
但是有头脑的投资者都知道项目A要优于项目B，因为货币具有时间价值，我们可以拿项目第一年的回款进行再投资。
这一点我们就可以通过NPV法验证，就是将每一期的现金流按照贴现率5%，贴现后减去本金。
也就是说，如果我们的预期年化回报是5%，那么在考虑到现金的时间价值的情况下，投资A项目实际能多赚0.14元，投资B项目要少赚0.14元。
总而言之，通过NPV法，我们可以比较出两个看似收益相同的项目究竟孰优孰劣。
内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等，即使得NPV等于0时的那个折现率！
这就很好理解了：
假设我们拿100块钱去做投资，一年后的投资回报是105，若NPV为0，那么IRR是多少？
求得IRR=5%
也就是说，当折现率为5%时，这个投资项目中的全部净现金流折现后减去本金为0。
也许有人会问，这和ROI有什么区别？
区别就在于当时间轴拉长，产生更多现金流（可再投资）时，结果就会不一样了，我们再拿出上面那个栗子。
按照IRR法公式如下：
其中的X就是我们要求的IRR
通过计算得出，项目A的IRR为5.07%，项目B的IRR为4.93%，于是我们发现，按照ROI计算出的5%并不完全靠谱，A项目确实要优于B项目。
由此可见，IRR就是回报率2.0版，是考虑了货币时间价值的收益率，是综合考虑了每期的流入流出现金的量和时间，加权出来的结果。
福利——手把手教你用Excel求IRR
IRR的计算方式非常复杂，尤其是在期数很长并且现金流比较混乱的情况下，手算是普通人类难以完成的，但是用过Excel中的IRR函数却可以轻松实现。
第一步，录入数据。IRR计算需要的变量有本金、每一期净现金流。
第二步，在新的单元格输入IRR函数公式：“=IRR（所有净现金流）”。便可轻松求得IRR。
炒鸡简单有木有！
用IRR评判项目和采用NPV异曲同工，但是由于通过IRR法得到的结果是实实在在的报酬率，因此更加便于理解和进行各种比较。
假设有两个项目，A项目3年后退出，回报倍数是4倍；B项目5年后退出，回报倍数是6倍，我们很难判断哪个项目更加优质。但如果说A项目的IRR是30%，B项目的IRR是25%，那么高下立判。
因此，对于普通投资者来说，只要牢牢记住IRR越高越好，这就足够了。
如上所述，IRR与ROI最大的区别就在于前者考量了货币的时间价值，因此只要在“时间”上合理做文章，就可以起到化腐朽为神奇的效果。
下面来看一个夸张点的例子：
由此可见，同样都是投100赚200且期限相同的项目，回款越早的项目IRR明显越高，因此，只要将财务报表加以调整使现金净流入发生在早期，便可以使得IRR变得非常“好看”。
所以说，对拟投机构、拟投项目进行IRR真实性的确认（尽调、对IRR的重新计算与核实）是非常有必要的。
然而，普通投资者很难有能力和精力做到这些，因此，通过负责任的、专业的、风控强大的财富管理机构，或者通过顶级FOF进行股权项目的投资才是上上策。
文章来源： 陆角财商，由融资租赁行业发展共同体综合整理。