首破千亿，“旧改之王”佳兆业还是走不出大湾区？
文丨西部菌
本篇为房企年报观察系列之三
2020年年报近期陆续发布，今天我们将目光转向佳兆业。
作为重心聚焦广深的香港上市房企，佳兆业在川渝市场的份额不高，不过近两年也有一些让市场备受关注的拿地动作。
业绩报告显示，2020年，佳兆业集团实现合约销售金额1069亿元，同比增长21%，销售额排名上升至全国第24位。
在销售额站上千亿大关的同时，佳兆业的去杠杆、降负债的成绩相当显著。但值得注意的是，业务布局过于集中，对城市旧改的路径依赖太重，也成为未来持续扩张的隐患。
01
佳兆业从深圳起家，2005年开始外拓至东莞、广州、成都等地，目前基本覆盖了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海五大主要经济区域。
关注佳兆业的读者应该知道，2014年年末，它曾遭遇了一场大规模封盘的“生死劫”，一度濒临破产，好在平安等机构及时搭救才化险为夷。
来源：佳兆业官网
获救后的佳兆业，倒也算争气，一方面开启业务多元化探索，另一方面，加速全国布局。而在“快速开发”、“快速销售、快速周转”、“进军二三线城市”三大战略的支撑下，佳兆业的规模不断取得突破。
2017年，佳兆业定下了三年冲刺千亿的销售目标。2020年尽管遭遇了黑天鹅，千亿目标还是稳健达成，1069亿元的销售额，同比增长21%，而近三年的年复合增长率为24%。
营收、利润方面，佳兆业的表现也可圈可点。
2020年，佳兆业集团实现营业收入558亿元，同比增长16.1%；毛利润为159亿元，增长15%；净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。
来源：佳兆业官网
在快速扩张的背景下，营收、利润方面的增长趋势，和销售增长比较匹配，并没有出现明显的增收不增利的情况，这一点确实难得，说明佳兆业的规模和效益做到了有效平衡。
值得一提的是，快速开发、销售、周转的模式下，经历过生死劫的佳兆业，前几年的杠杆率和债务风险很快同步放大，引发了不少担忧。
比如净负债率方面，2018年高达236%，2019年也有144%。
来源：佳兆业官网
2020年随着三道红线的出炉，严重踩线的佳兆业，不得不开始大力度降负债。从业绩报告看，成绩相当显著，2020年净负债率直降46个百分点，下降至97.9%，成功退到安全线内。
现金短债比增加至1.56，剔除预收帐款的资产负债率下降至70.3%。目前踩线的只剩下资产负债率。对比销售规模的扩大，可见佳兆业的调整能力还是相当强悍的。
02
佳兆业进入成都市场较早，前面提到，2005年外拓时就进军成都。近两年，在川渝市场上佳兆业也不乏大手笔的拿地动作。
比如2020年6月，佳兆业一举击败华润、中梁、建发、金地等19家房企，以9.47亿元在成都龙泉驿区成功夺地，15950元/㎡的成交楼面价也打破了此前成都近郊记录。
今年3月，佳兆业13.04亿元在天府新区拿地，业地块配建移交比例达到了41%，实际溢价率达到91%，实际楼面突破24000元每平，创下天府新区地块楼面的新高。
2月还在重庆高新区7.5亿元拿地；而去年在成都高价揽储的前几天，佳兆业也在沙坪坝区13.25亿元拿地。
不过进军成都早的佳兆业，在川渝一直都是零星布局的状态。不只是华西区域，华中、环渤海乃至长三角区域，佳兆业的业务比重都不算高，它一半的业务都聚集在广深代表珠三角。
2020年佳兆业的合约销售额中，大湾区为58%，长三角为17%，华西区域只有10%；而合约销售金额占比排行前五的城市是深圳、广州、惠州、东莞和上海。
另外报告期内，佳兆业超70%的确认收入来自大湾区。而且，全国化属性不强的佳兆业，似乎并没有打算加强外拓的力度，而是有继续重仓大湾区的迹象。
来源：佳兆业官网
2020年佳兆业共获得47幅地块，应占计容建筑面积约为5.65百万平方米。其中相较于2019年，在成都、昆明、贵阳拿地，带动华西区域的土储占比上升，但整个华西的累计拿地总额也不到30亿元。
而大湾区方面，新增土地占比达到63%。另外就全部的土储看，大湾区占据了55%。
选择熟悉的大本营区域继续深耕，佳兆业的思路，跟一切大力全国化的房企明显不同，这有利于将本土的优势发挥到极致。
不过区域布局结构单一，风险隐患也很明显。
其一，房地产强监管背景下，单一市场的政策风险容易被放大。比如佳兆业重仓的深圳，过去几年楼市火热，但随着系列强监管政策落地，市场降温明显，这多少会影响到未来业绩。
其二，房子毕竟不是普通消耗品，市场容量相对有限，整个地产业也在从增量到存量逐渐过渡，单一市场未必能够源源不断地提供快速增长动能。
事实上佳兆业近三年的销售增长率，在房企中只能算优秀，还远远谈不上亮眼。如果无法在其他区域开拓新增长点，大本营能否支撑持续增长，自然是存疑的。
03
佳兆业的布局太集中，有自身战略选择的因素，除此以外，它的业务模式很难轻易地通过开疆拓土的方式快速复制，也是一个重要因素。
佳兆业一直都有“旧改之王”的称号，它靠深圳旧改起家，在全部业务构成中，城市更新项目的占比相当高。
其中，2020年城市更新项目占整体销售的三分之一。此外，预计1-2年转化城市更新近420万平方米，逾2000亿货值，足以为下一阶段的增长提供保障。
通过旧改的方式，佳兆业可以低价大量获取优质土地资源。
比如在深圳新增项目的土地成本只有13940元/平方米。在规模增长同时，它的盈利能力能得到保证，与此模式息息相关。
但旧改有周期长的特点，涉及大规模的拆迁，不确定性因素较多，包括政商层面的因素，对房企的运营能力是重大考验。
在广深地区，佳兆业通过长期深耕，积累了一套成熟的旧改经验，问题在于，不同地区的城市结构、政策乃至政商环境都完全不一样，水土不服的情况很容易出现。
比如在2018年年底，进军西安的佳兆业，就因为王家棚的城市改造项目，和西安本土开发商兴正元地产酿成激烈的冲突，引发外界广泛关注。
来源：佳兆业官网
西安首个旧改项目的折戟，正是佳兆业扩张受阻的一个缩影。毕竟相较于本地开发商，佳兆业作为外来户，不管是对市场的熟悉程度，还是政商资源的占有，都有明显的劣势。
所以对佳兆业而言，眼下是一个两难的困境：
地产存量时代的来临，要求它必须提升全国化的成色，寻找新的区域增长点，尤其像成渝这样的国家战略加持区域，但业务模式又决定了，很难高效率地向外开疆拓土。
近些年来，佳兆业开始大力度拓宽投资航道，从城市更新到健康医疗、旅游产业、文体科技甚至是足球。这种多元化的跨界尝试，效果也不是很明显，2020年地产销售的占比达到近92%。
那么，跻身千亿阵营的佳兆业，未来该如何持续增长、稳定盈利？