安全的渡过那条江：从万达到蓝光
文丨地产三哥
引言
很多事情，当时者迷，当局者迷。
事后看，却有迹可循，恍然大悟。
三年前，近万亿资产的万达抛售资产之坚决，令人费解，今天看却正确无比。
三年后，两千亿资产的蓝光彻底的转让嘉宝服务，该如何看待呢？
与安全相比，什么代价都是值得的。
一、湘江的“坛坛罐罐”
湘江战役之前，时任红三军团十一团政委的王平回忆说，大量辎重装备仍然挑着，包括印刷机、X光机等等，部队一天能走完的路，他们得走两三天。
这样真实的历史细节在影视作品中有很多：“坛坛罐罐”和“大搬家”式的行军。
血战湘江后，红军由出发之初的8.6万人降低到3万人。时任保卫局驻教导师特派员的裴周玉回忆道：“这些东西把我们原本六千多人的教导师，拖得只剩下两千多人了。”
半个月之后，黎平会议召开，决定将剩下的400多担物资全部破坏丢弃。
这些“辎重设备、坛坛罐罐”是否需要放弃？孙子兵法其实早已给出了答案。
《孙子兵法·军争篇》说，两军对战，“举军而争利，则不及；委军而争利，则辎重捐。”
这是一个抉择：举军争利，把稳，但可能失去速度和先机。委军争利，迅速，但要丢弃装备和辎重。
迂回还是直线，到底哪个更好？孙子兵法没有直接的答案，但他提出了“以迂为直，以患为利”的辩证法模型：一切都是在知己知彼的基础上的判断，迂直之计，利患转化。
晋文公重耳的“退避三舍”是以迂为直、以患为利的典型，曹操奔袭乌桓则是丢掉粮草辎重、“委军争利”的成功案例。
成功不是因为他们以迂为直、或者直接奔袭，而是因为他们立足现实，目标清晰。然后才能以患为利，把困难变为有利情形，绕过必须绕过的弯路，而这可能才是实际上最好最快的路。
迂、直，没有标准答案，一切都是在实事求是的基础上做出判断，然后坚决的执行。
吸取了湘江战役的教训，黎平会议不但决定了要放弃辎重、轻装上阵，也奠定了红军后期行军的逻辑：坚定方向，保存力量。
后来的四渡赤水其实就是这一逻辑的经典演绎。
商场从来如战场。
二、重回前排的王健林
我们可以不喜欢他，但不得不佩服他。
这种佩服既源自于对其智慧与行动的赞赏，也更让人相信马基雅维利所谓的“幸运女神”的存在，尤其是在这个“红线”越来越多的年代。
2021年2月25日，王健林的镜头在全国性的表彰大会上闪过，当下，也许没有什么比这个更有说服力了。
而在2017年7月，万达“4天决断700亿元”的交易曾经让市场非常不解。“就商业逻辑而言，能看懂融创为什么买，但看不懂万达为什么卖。”
万达怎么就能那么坚决的抛售资产呢？这一年正是最近一波房地产的高峰期。2016年全国范围的棚改强烈的刺激了房地产市场的勃发，万达文旅城的选址、筹备和建设更是万达地产多年经验、市场地位凝练出的优秀成果，单单看这些文旅城的位置就足够了，要么是省会城市，要么是热点二线城市。
而且，当时的万达并不缺钱，其负债率相比同行甚至偏低。
抛售文旅城，万达放弃了什么？近7000万平米的土地储备，这些土地储备带来的销售额潜力是万亿级的。
抛售酒店资产，万达放弃了什么？是每年60亿元左右收入的现金奶牛。
此外，随着这些资产和业务的抛售，万达的“老人们”很多也离开了，在全国地产行业内开枝散叶。
以2017年当时之判断，万达面临的“投资监管”的压力似乎挺一挺就能过去，似乎没必要做的这么坚决？这种放弃的代价似乎太大了？
可惜吗？
有对比，就会有判断。
自身纵向来看，放弃文旅城近7000万平米土地储备的同时，万达基于上述项目、的贷款也相应转让，更不会因为未来的持续投资而增加负债规模；转让70余家酒店资产的同时，万达回笼了近200亿元的现金。万达随后两年减债2000亿。
横向对比，万达抛售文旅城和酒店资产之后，从容的渡过了那条江。而昔日的一些同行者，有的依然正在船过险滩，有的已经落水等待救援。
与安全相比，什么代价都是值得的。
在利与患之间，是勉为其难的霸王硬上弓？或者是得过且过的拖泥带水？还是坚决彻底的轻装上阵？
王健林显然是“以迂为直，以患为利”的高手。迂回之间，隐患变成了现实的利益，平稳地迈向了安全第一的目标，万达集团后来的各项股权出让也是这一行事风格的延续。
2017年6月以来万达集团王董事长经历告诉我们：实事求是、行事果决、长袖善舞是成功商人必须具备的三项素质，这些也是马基雅维利所谓的“幸运女神”偏爱的德性的具体品质。
三、同样坚决的蓝光
蓝光发展是地产行业的老牌劲旅，全国排名在TOP30。在去年以来的蓝光发展的身上，似乎看到了万达的一些投影。
2020年7月28日，蓝光发布公告，公司及蓝迪共享将合计持有的迪康药业100%股权转让给汉商集团和汉商大健康。交易对价9亿元。
今年2月26日，蓝光发展公告，拟将其全资子公司持有的“蓝光嘉宝服务”全流通H股的全部：64.6203%的股份转让给“碧桂园服务”下属全资子公司碧桂园物业香港。交易对价（暂估值）人民币48.465亿元。
如果说迪康药业的转让是情理之中，那么嘉宝服务作为物业服务公司实实在在是现金奶牛，每年贡献4亿元的税后利润，这样的转让背后一定有很强的战略驱动。
蓝光发展缺钱吗？房地产公司，钱是命脉，扩张需要用钱，这两年的房企没有不缺钱的。
但从现金流来看，蓝光发展不太缺钱。
经营现金流和融资现金流是企业资金面的两条腿，2017-2019连续三年，蓝光发展的经营性性现金流为正；同期，2017-2019年的融资性现金流持续为正。从现金流的角度来说，蓝光发展资金面相对从容。
这样看，如此坚决彻底出让嘉宝物业的股权，和当年万达出让项目的坚决有些神似，相似的背后是一样的未雨绸缪和战略调整。
战略调整直接表现在土地储备的调仓，从公开数据来看，2020年蓝光发展的拿地策略有显著的不同，表现在区位和价格：
根据克尔瑞的数据，2019年蓝光发展新增土地储备的单价2700元/平米；2020年前8个月，蓝光发展的拿地的单价是5930元/平米。亿翰智库的数据显示，2020年的全年拿地建筑面积单价超过5000元/平米。
根据最近的调研，在投资调仓方面，2020年蓝光新增项目中华东区占比近四成，新增项目新一线、二线三线占比87%；新增项目销售均价同比提升超50%；城市能级提升明显。
拿地策略背后的变化和出售迪康药业、嘉宝服务的逻辑是一以贯之的，实事求是、主动迂回，在红线遍地的时代寻找“变患为利”的机会。
对于蓝光出售嘉宝服务，标普认为，此次出售代表着蓝光发展重新专注于房地产开发和非核心业务的变现。
蓝光策略变动的关键时间点正好对应在迟峰出任蓝光CEO的时间点，2019年末，深耕华东多年的迟峰履新蓝光。这一盘棋的打法，大概是蓝光决策层早已谋定的战略，后面的行动大概只是择机出手罢了。
后话
时代是一条大江大河。
人生与事业就像这江河里的一艘船，穿行在浪奔浪流之中，起伏在潮起潮落之际，迂回于利患得失之间，最佳的窗口期也许稍纵即逝，考验的是主角的智慧与行动。
如果黎平会议在湘江战役之前就召开了，那么湘江战役的损失一定会更少。
如果万达当初的决定稍有纠结，或许其后的艰难程度会指数级别的增加。
房地产行业资本红利的浪潮已经过去，管理红利的浪潮已经奔来。在行业的红线越来越多，不确定性的越来越多的时代，如何安全的渡过那条江？
三年前，万达的坚决是万亿资产规模企业的榜样，现在，这样的窗口期可能已经过去。在那些依然涉险渡江的企业前面，极有可能是一条“中国式的淡马锡之路”。
现在，蓝光的聚焦抉择的行动也异常坚决，以后，这样的窗口期也许会越来越少、越来越珍贵。
三哥始终认为，在实事求是的基础上，主动永远比被动好，坚决永远比纠结好，走得稳就是走的快。
人生、事业都是如此。