F3，比89方更牛的户型出现了 | 叶建英

差不多的价格，现在又出现了超级边套99方F3户型。

文丨叶建英

地价愈高，开发商对户型的创造力愈足。

没办法啊！

毕竟，即使有了严格的限价，户型的创新拉高不了整盘的货值，但能快速走货也是换种途径创造了利润。

所以，在「89方三房两厅两卫」户型接近绝迹的当下，一批新的网红户型即将出现。而且，在严格的双限下，现在买这批户型正是性价比最高的时候。

今天聊99方边套三房两厅两卫：F3户型。

1

先上户型图。

△滨江新希望悦潮府 99m²户型图

△德信印奥湾99m²户型图

△天阳融信东寰名邸98m²户型图

我们选取了有「户型癖」的三家本土开发商的楼盘：滨江新希望悦潮府，德信东原印奥湾，天阳融信东寰名邸。

共同点是：边套，两开间，大横厅，印奥湾和悦潮府还做到了大飘窗和双明卫。

共同的优点：

一，虽然新盘的户均面积越来越保守，但是在边套设置99方还是不多的，以往的设计边套往往是大户型。

现在中间套三房两卫也要做到至少96方了。然而，在两梯四户的经典布局中，与96方的中间套相比，99方的边套无论从通风、透光还是从隐私性都是更适合改善的。

99方买边套，显然性价比更高。

二，在严格的测绘规则下，拓展面积普遍越来越少。这三个楼盘采用大横厅的设计，把过道融入在了一起，节省了过道，把面积用到其他位置上去了。

令人叫绝的是，印奥湾和悦潮府在大横厅和主卧，设计了总长接近10米的两个飘窗，全是赠送空间！

三，更能提高居住舒适性的，是这三个户型中的餐厅都是靠窗的。

此前无论是经典的89方，还是120-140方左右的四叶草户型，餐厅的位置位于地理中心，其实就是一个大过道的位置，有一点点憋屈。

在疫情期间，大家有体会，餐厅往往是一家人交流最多的地方，而且餐桌也是全家人的大书桌。靠窗的餐厅，其实是一个舒适的多功能厅。

真正过日子，没有人在餐桌上像样板房一样永远放着蜡烛，放着餐具的。

我们用F这个字母来代表这个新鲜出炉的网红户型，就叫它「F3」。F的两横代表餐客厅一起的大横厅，都有采光面，3代表三房两厅两卫。

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单独来看，印奥湾的「F3」更是战斗机中的战斗机，它的玄关，厨房与餐厅的关系，和第三房的尺度更加优秀。

为什么说「F3户型」比经典89方还牛？拿印奥湾的F3户型与市面上的89方和99方来作个对比。

先来看一看号称是城东新城「最后的89方」，信达东莱府的89方户型。

其实，如果操盘的房企没有相当的功力，即使是所谓绝版的「89方三房两厅两卫」户型，做出来也很可能成为鸡肋，在舒适性、实用性和保护隐私上面有着明确的不足。

先说缺点，东莱府的89方，在舒适性上，北向的房间宽度只有2.4米，这个尺寸再除去墙壁厚度，放一张床是很紧的。在实用性上，中间一条长长的过道浪费了相当的面积。朝北的三个窗户都是面向过道，难保隐私。

这样的淋浴房即使贴上膜，在晚上开灯的效果下也是能透出「人影戏」的。

△信达东莱府89m²户型图

优点是，东莱府降低了城东新城的三房门槛。

但是，在4.6-4.8万级的城东新城，这样的门槛意义不大。购房者如果在乎三四十万的总价，完全可以多乘一两站地铁。

开发商当然知道这种户型的缺点，一批外来大鳄对这个中间套户型作为革命性的改进。我们看看万科招商融信共同开发的中城汇，仁恒与香港置地联合打造的前湾国际社区。 

△万科中城汇99m²户型图

△仁恒前湾国际社区99m²户型图

分析一下，有三个共同点：都取消了过道，按类似四叶草布局，都放大了天井的宽度，使得走廊与卫生间的距离更远，都放大了第三房的尺寸，宽度达到了2.9米。

当然最后共同的结果是，户型都放大到了99方，跟上F3了。

3

讲到这里，F3户型已经胜出一般的绝版89方。

当然，这样比还不公平，因为F3是边套户型，而传统的89方往往是中间套，拿边套与中间套比，当然边套有优势。

但是，这样比也是公平的，因为在严格的限价下，其实边套与中间套的价格相差并不大。所以，对于能够研究一些户型的购房者来说，他们知道，F3是更大的彩蛋。

△印奥湾3号楼部分楼层一房一价图

同样拿印奥湾来说，我们取中间楼层11层及上下各两层的一房一价对比，所有户型都是99方左右，东边套比中间套只贵了2.34万元，西边套比中间套只贵了1.35万元。

印奥湾的中间套99方也是作了优化改进的，单纯地与其他楼盘比，也是相当的优秀。但是，只要多付一二万，你应该会选择F3边套户型。

下次，我们再聊同样具有创新意义的105方和139方。欢迎大家扫描进入叶帅私享群，聊聊大家看到的好户型。

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