没标楼层户型的二手房成交价,你根本不用听|叶帅户型2021.3.15
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今日主评|叶建英
二手房的挂牌价成为了热点。
这其中,有需要严谨看待的地方,也有需要一笑了之的地方。焦虑是一个漩涡,这个市场已经够热闹了,我们需要回到最基本的三个常识。
一,跟新盘的限价不同,新盘限价是一个均价,而二手房的挂牌价也好,成交价也好,都是一套个别房源的价格。
所以,当3月11日,壹品成交了一套161㎡房源,成交价123958元/㎡,如果有人比最近半年的最高成交价,又得出结论是低了16437元/㎡。这样的比较是没有意义的。
二,二手房挂牌突破13万的时候,是不是可以解读为二手房高库存呢?这也不是杭州二手房的常识。
杭州实施的是限购政策,对于很多家庭来说,只要想到换新房,就需要出手腾房票。今天的杭州二手房市场,又是基本盘越来越大,又是严格限购,二手房的挂牌房源只会越来越多。
三,杭州二手房并没有普遍的上涨,事实上是分化严重。
大家去贝壳找房上找一找非南星桥、奥体、未来科技城,非优质学区房的杭州成熟区域的二手房源的挂牌价记录,可以看到,很多区域的二手房根本跑不过通胀。
回顾杭州楼市的20年,告诉大家一个约数,2000年前后到2009年前后,同一个楼盘的房价差不多涨了10倍,而2010年到2019年的十年,同一个楼盘的房价差不多只涨了2倍。
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1
今日中签率播报
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2
正在公示(共计6个)
◆中铁建交投·花语天境府,城东新城
◇房源套数:38套
◇均价:叠墅60600元/㎡(含装修标准6000元/㎡)
◇房源面积:181-233㎡
◇参摇门槛:待定
◇摇号登记时间:待定
◇叶帅短评:3星:上叠
目前市场上难得的大面积叠墅,与郊区的小面积叠墅不同,花语天境的叠墅在尺度上满足了改善置业的需求。上叠设计得尤其精细,电梯从六楼入户,在六楼做了动区,而五楼和七楼是居住区,这是学了仁恒珊瑚世纪的叠墅设计做法,优秀。
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◆绿城·富春玫瑰园,富阳东洲
◇房源套数:待定
◇均价:23000元/㎡(毛坯)
◇房源面积:160-230㎡
◇参摇门槛:待定
◇摇号登记时间:待定
◇叶帅短评:
排屋真的是要讲开间,开间小,设计个三层,家里就都是自己花钱买的楼梯,爬得身体累心也累。
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◆美的·西径晓风,临安锦北
◇房源套数:174套
◇均价:25100-31400元/㎡(毛坯)
◇房源面积:叠墅123-138㎡,排屋146-163㎡
◇参摇门槛:待定
◇摇号登记时间:待定
◇叶帅短评:
小面积的叠墅,做了约7米的开间,还是不错的。排屋竟然达到了6层,楼梯的尺寸还是可以的,也预留了电梯井。实在是每一层面积太小了,动不动就要上下楼。
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◆路劲银城·澜仕里,余杭崇贤
◇房源套数:124套
◇均价:23000元/㎡(含装修标准3000元/㎡)
◇房源面积:89-139㎡
◇参摇门槛:待定
◇摇号登记时间:待定
◇叶帅短评:3星:123方,2星:98方
89方为了凑足三房,只能设计了一卫,不过令人欣慰的是,小餐厅还是借用了卫生间一点面积,所以能够真正放下一个四人位的桌子。大家可以多关注一下,现在很多89方的面积段产品,餐厅是很难放的。功能性来讲,123方的四房两厅两卫显然是最到位的,楼幢布置上也是与楼幢错位的,避免了握手户型。
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◆越秀·悦映城,临安锦南
◇房源套数:114套
◇均价:高层18889元/㎡,排屋26540元/㎡(均为毛坯)
◇房源面积:89-155㎡
◇参摇门槛:待定
◇摇号登记时间:待定
◇叶帅短评:
可以把设备平台作为拓展面积的毛坯户型,户型本身的尺度与布局一般。
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◆德信中心,城东新城
◇房源套数:58套
◇均价:46500元/㎡(含装修标准4500元/㎡)
◇房源面积:133㎡
◇参摇门槛:待定
◇摇号登记时间:待定
◇叶帅短评:
4.65万的限价,又在城东新城,德信中心的户型设计还是蛮用心的,因为,既不能太大要控制总价,又不能太刚需,毕竟小户型都500万了。所以,德信中心的户型差不多比一般的户型多了七八个平方,兼取了舒适和经济性。
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3
正在登记(共计9个)
◆建发·书香印翠,西湖文教
◇房源套数:139套
◇无房户倾斜比例:20%
◇均价:58000元/㎡(含装修标准5000元/㎡)
◇房源面积:102-164㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套180万,二套360万,全款600万
◇摇号登记时间:2021年3月15日-17日
◇叶帅短评:
毕竟是市中心的改善盘,尺度比一般的盘都要大。164方也做了四房三卫,不过,把洗衣功能放到了主卧阳台有一些不好理解,照理,客餐厅一体的阳台已经够大,有空间设置洗晒的角落。洗晒区关系到落水,后期改动困难。138方在次卧设置了洗晒,稍稍接受一点,毕竟次卧也不一定做卧室用。102方的第三房的柜子也有点难以理解,床脚顶着放衣柜,这门怎么开呀。
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◆青漫里,南部新城
◇房源套数:102套
◇无房户倾斜比例:50%
◇均价:25600元/㎡(含装修标准3000元/㎡)
◇房源面积:94-102㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套60万,二套120万,全款200万
◇摇号登记时间:2021年3月15日-17日
◇叶帅短评:4星:94方、102方
最大的亮点,是L型阳台的创新设计,把测绘新政下的实面面积拓展到最大化了。94㎡三房户型,朝南两个卧室开间都是3米起步,自带飘窗,拓展了利用空间,而北面的第三房,尺度也扣住了2.4米,可以作书房,也可以作卧室。102㎡的边套户型,整体尺度感和舒适性更佳,与厨房相连的6米长的边厅,是现在最潮流的LDK设计,打破了客厅、餐厅、厨房之间墙壁和格局的限制,融汇成温馨的交流空间。
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◆金地·大运桥西府,拱墅祥符
◇房源套数:134套
◇无房户倾斜比例:15%
◇均价:41277元/㎡(含装修标准4000元/㎡)
◇房源面积:103-139㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套120万,其他240万
◇摇号登记时间::2021年3月13日-15日
◇叶帅短评:
两个109方边套户型三个房间的尺度较大,奥秘之处在于南向阳台进深达2米,还增设了一个储藏室,所以总建面也达到了109方;130方的B户型是升级四叶草户型尺度舒适,还设置了一个储藏间,很实用;139的D户型是难得四开间朝南,客餐厅一体还兼具了过道的功能,看上去大气。
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◆杭房·悦东方,大江东前进
◇房源套数:655套
◇无房户倾斜比例:50%
◇均价:12600元/㎡(毛坯)
◇房源面积:85-125㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套40万,其他80万
◇摇号登记时间:2021年3月13日-15日
◇叶帅短评:
老户型,有拓展面积,户型图上特意用红框进行了标注,同样的面积段,比当下的户型尺度更舒适。
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◆德信银城·观湖之宸,丰收湖
◇房源套数:56套
◇无房户倾斜比例:50%
◇均价:30000元/㎡(含装修标准3000元/㎡)
◇房源面积:96㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套90万,其他180万
◇摇号登记时间:2021年3月13日-15日
◇叶帅短评:
96方的经典户型。玄关处的收纳空间用心,也通过飘窗等设计增加了拓展面积。
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◆曲江新鸥鹏·杭州第三城,东湖新城
◇房源套数:359套
◇无房户倾斜比例:50%
◇均价:22000元/㎡(含装修标准3000元/㎡)
◇房源面积:89-138㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套50万,其他100万
◇摇号登记时间:2021年3月14日-16日
◇叶帅短评:
进入杭州的首个楼盘,户型虽然是一样的主面积段,但还是有一些杭州市面上的不太一样。89方做了一卫,但边套的尺度还不如中间套,边套次卧的开门破坏了房间,而三房的卫生间也实在太小了一点。138方四开间,三卫,三开间大阳台,说起来都是营销上的亮点。但使用起来,其实可以更精致,比如主卧为保证私密性,飘窗会比阳台更实用,比如添置一个独立玄关和玄关柜也是居住的实际需求。
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◆东原德信·九章赋,南部新城
◇房源套数:32套
◇无房户倾斜比例:20%
◇均价:55700元/㎡(毛坯)
◇房源面积:188-242㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套360万,二套540万,全款900万
◇摇号登记时间:2021年3月14日-16日
◇叶帅短评:4星:188方、238方
网红中式合院,确实非常优秀,光从户型图上还不一定看得出来。户型的细节上是,尽可能大的面宽、尽可能大的开窗面积,错落的合院秩序让露台更有天地感、少见的0.46窗地比、270度转角落地窗等。比如,一般产品在转角的位置都会设置承重柱,但九章赋的部分户型通过结构改造,取消了这个承重柱,观景视野更佳。
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◆星创·晶悦府,智慧网谷
◇房源套数:305套
◇无房户倾斜比例:20%
◇均价:36000元/㎡(含装修标准4000元/㎡)
◇房源面积:100-138㎡
◇参摇门槛:存款冻结首套110万,其他220万
◇摇号登记时间:2021年3月15日-17日
◇叶帅短评:4星:105方
对阳台和飘窗利用到位,115方做了紧凑四房,传统的楼王位置做了四叶草的四房,特别是105方的中间套,中间入户,四开间朝南,类双套房设计,优秀。
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◆祥生·云湖城,富阳银湖
◇房源套数:60套
◇无房户倾斜比例:50%
◇均价:20917.76元/㎡(含装修标准3000元/㎡)
◇房源面积:100-130㎡
◇参摇门槛:存款证明50万
◇摇号登记时间:2021年3月15日-17日
◇叶帅短评:
这个100方的C1、C2户型,玄关设置得不太明白,太占面积了,所以餐厅就跟过道一个狭小。130方的D2户型,玄关也很奇怪。
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