「倒挂」，边上是姚明你也是姚明了吗
△图源网络
再之前，奥体的时代奥城小区挂出8万/㎡的房源，后被证实该房源并未成交，但周边二手房确实有一波小普涨。还有最近一段时间，坊间传言楼市要出台二手房新政...
凡此种种，都指向了一个东西：倒挂。
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说起倒挂，我最先想到的是三墩。
一个西湖区的限价2.81万/㎡的刚需板块，在阿里云谷、城西科创大走廊、学区等利好之下，板块内二手房如万科西雅图、西湖国际城等价格能站上4万+。
正是因为这种肉眼可见的倒挂红利，才在之前诞生了多次万人摇。要知道，摇中一个三墩的红盘等于获利百万。
未来科技城也是一样，近来刚交付的华夏四季，迎来了投资客的集体出货，成交均价大概4.2万/㎡左右，和之前高层开盘价格是2.65万/㎡比，形成1万+的价差。
往往是这种新交付小区，一二手房之间的倒挂更加真实，生动诠释了什么是「摇到即赚到」。
还有一种倒挂，是土地出让时就说明了的。比如艮北新城，原本新房限价4.04元/㎡，今年年初上涨到4.24万/㎡，等于说2000元/㎡的倒挂稳了。
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揆诸现实，「倒挂红利」确实存在，但也不乏「泡沫」。选择不同的参考系，倒挂的幅度也会不同，举三个例子。
一是金沙湖，新房限价是3.75万/㎡，目前板块内仅春风金沙、望金沙两盘在售。周边品质较好的小区龙湖滟澜山二手房均价3.8万/㎡，德信早城二手房均价4万/㎡。
看上去一二手房之间的倒挂并不明显，但是金沙湖板块之前经历了约十年的断供期，如果拿十年前的盘和今天的楼盘比，自然就隐去了金沙湖的「倒挂红利」。
二是奥体，新房限价在4.7万/㎡，周边二手房时代奥城、龙湖天璞6.2万/㎡，二者确实存在1.5万/㎡以上的倒挂，但若对标4.8万/㎡金昌春和钱塘、4.9万/㎡滨江金色江南等，倒挂几乎没有。
三是南星桥，诸如钱江侯潮府、滨江钱塘印象、滨江阳光海岸等豪宅小区的二手房，挂牌价在10万/㎡以上的不少，与板块6.98万/㎡的限价形成了「超级倒挂」，而旁边6万+的赞成林风却几乎没有倒挂，甚至是顺挂。
这样的例子还有很多，我们只要知道一点：倒挂的要害是参照系，身边都是姚明，你自我感觉也就是高个子了。
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值得注意的是，单价倒挂不一定代表总价能占便宜。原因是测绘新政实施之后，拓展面积成为「过去式」，导致实际使用面积大的二手房源，单价走高。
例如，一套奥体顺发·和美家住宅，房本面积89㎡，由于挑高设计成了Loft，实际使用面积约160㎡。在同板块的新房里，差不多要滨江嘉品182㎡才能与之匹敌。
△和美家房源89㎡户型图，截图自贝壳找房
算一笔账，如果买和美家的二手房，单价6.7万/㎡多，总价约600万；滨江嘉品的新房单价约4.7万/㎡，182㎡大户型折算总价855万左右。
和美家然是一个特殊的例子，但能说明存在的这种现象。事实上，像创世纪的拓展面积虽然没有和美家那么大，但比目前在售的户型，也是大得多了。也就是说，现在的新盘一旦交付成二手房，不一定就能卖到创世纪一样的单价，因为得房率不一样。
也就是说，奥体的限价也有虚的成份。
再比如，这几年都在说超级89方，测绘新政以后，89方的三房两厅两卫消失过一段时间，不过，随着土地出让双限以后，17层的89方三房两厅两卫又批量入市了。
但事实上，无论是今年新出来的89方，还是去年还在叫卖的绝版89方，都不能跟像华瑞晴庐这样的89方比。
所以，要看倒挂，要比二手房价，不仅要比较房企的品牌和楼盘的品质，还得比较户型的实用面积才行。
△图片来源：透明售房网
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