房市与均值

　　房地产贷款集中度管理制度，这个政策，该如何解毒？

　　从结果看，毫无疑问，该制度会导致房地产类贷款同银行业资产增长平均速度逐步拉平，形成均值回归。

　　微博转发的关于未来十年商品房市场的发展趋势预测，其观点，我是认可的。１６亿平米，这个峰值，不可能突破了。因为，供给端三条红线，需求端总量控制，开发贷、房贷没有可能超过均值，其结果，一定会导致强者恒强。

　　商品房市场销售额零增长，销售面积逐步下滑，也就意味着，新房开发会集中在一二线城市，因为，信贷额度，会流向大地产公司、经济升级潜力大的城市。二手房市场，也很难爆炒，因为，总的信贷投放额度被控制在均值内，会导致资金较为稀缺。在这种情况下，银行选择信贷客户，会较为谨慎，将提升议价权。

　　对房地产公司来说，很显然会进入白银时代。大的地产公司，有能力在一、二线城市拿地开发，有较好的信贷支持，可以继续瓜分市场。小地产公司，很难得到银行信贷指标了。因此，类似万科这种公司，财务相对谨慎，融资能力很强，会躺赢。龙头企业，瓜分１７万亿市场，依然是有很大空间的。

　　对银行来说，开发贷、房贷，两项汇总进入信贷增速均值控制。过去，业务比较偏重房地产信贷的银行，会调整几年，新增信贷投放对房地产业少些。过去，业务比较忽视房地产信贷的银行，可能会新增信贷对房地产多些。这种信贷结构调整，对大行更为有利，对地方商业银行较为不利。

　　大行、股份行，有比较强的网络效应，能够将信贷资源抽调到经济发展更具活力的地区，可以参与房地产信贷之外的业务。地区性商业银行，立足于本市、本省，最低风险的业务，就是房贷。现在的政策，给地方商业银行的额度更低，会直接打压三四线城市开发贷。很多地产公司，都是靠地方商业银行、农商行输血。一旦，调整信贷指标，很容易威胁到小企业生存。但是，中国的事，向来是上面有政策，下面有对策。城商行、农商行，会想办法把贷款转移成其他形式的。开发贷，可以改成经营贷。房贷，改成消费贷。即使如此，改的空间不会很大，操作都是有成本的，还是会对相关信贷形成遏制。

　　政策对招行、平安、兴业的影响，基本上，可以忽略不计。

　　首先，未来十年，房地产市场的大趋势，宏观层面早就研究的透明了。

　　大的格局，就是房地产相关信贷，势必要均值回归。国家政策，只不过是把大趋势更明确化，防止商业银行个体上操作的过度激进，带来不必要的房地产泡沫。这种政策，说穿了，最大的价值，在于引导预期。政策出台，就是防止开发商、消费者、银行、地方政府，错误的理解未来的总体趋势。指挥棒，已经把大方向挑明了。

　　其次，大趋势，对股份行中业务能力领先的商业银行来说，不可能理解不到位。２０年，有可能是峰值。银行，在行情比较好的时候，多投点儿资源。在行情看淡时，少投点儿资源。多投、少投，都是资产配置的专业问题。没有国家政策控制，审慎的商业银行，也会根据自身对市场的理解，快速调整业务格局的。

　　招行、兴业，是不是股份行中比较出色的呢？答案，是肯定的。

　　这两家银行，提前在房地产相关领域多投入资源，说明对市场的预判是接近的。未来，是不是还要继续投入资源，是另外一码事。这波一线城市房价上行，还没等热火朝天，就被监管层泼凉水了。涨上去的，想跌下来，就难了。价格越高，风险越大。后进场，是不是好生意？谁知道呢。房地产相关信贷，是时候该谨慎对待了。

　　无论房地产是不是好生意，也注定进入均值增长了。大规模做房贷，已是不可能实现了。要不，就开发新的业务。要不，就收缩信贷增长，多做中间业务。信贷控制政策，本质上，还是体现出中国房地产市场发展进入白银阶段。这跟银行业整体发展，关系不大。因为，银行业，本就是国民经济均值增长行业。有没有房地产加持，银行业都是均值行业。

　　这类政策，对大行、大地产公司的影响，整体上是偏正面的，因为，更加有利于资源集中。小地产公司、小行，生意过于集中在地区范围内，辗转腾挪的空间是有限的。其实，兴业这种公司，本就是依赖中介效应赚中间业务。小行越是难受，兴业越是容易利用其网络替小行解决问题。城商行、农商行，找不到业务做，就只能多做小微。小行，只能依附大行。国家出台此类政策，还是为了逼小行更多的服务本地经济，把信贷资源更多的投入到实体经济，而不是，房地产。