知否，知否？天津鼓楼外的“绿肥红瘦”
天津，一座偶有大风的北方城市，城中的海河时常被风吹起逆光的涟漪。如果你侧耳细听，还能捕捉到风中低沉的钟鸣。
我们无从得知，百年前的天津人是不是在这晨钟暮鼓的更替中，度过他们安逸的一天。只是每当走过鼓楼的街道，总感到一股力量，把你推向这段时间的脉搏。
01
钟声不再的鼓楼商业街
鼓楼，天津三宗宝之首。从明朝弘治年间建成至今，经历了“两建两拆”的跌宕命运，被誉为天津城区的发源地。今日所见的鼓楼重建于21世纪初，是来津游客日程里必不可少的参观项目。
鼓楼航拍图（凤凰网房产摄）
除了这栋混合着明清风格的仿古建筑，吸引游客驻足的，还有数条以鼓楼为中心的辐射式长街。这些街道和高低错落的青瓦房，共同组成了为人熟知的鼓楼商业街。
根据早期规划，这里的整体布局分为三部分：北街为北方古玩城和黄金阁艺术市场；东街为精品购物街；南街是以天津传统民俗文化、商业及餐饮为主的东方不夜城。游走其间，触目可及的传统味、文化味、民俗味、现代味相互融合，形成人们口耳相传的“天津味”。
出生在天津的故人回想起早年的鼓楼，他似乎很难用语言重现昔日的盛景。不过，从他闪动的双眼中可以感受到，流连在霓虹灯火的七彩牌匾之间，应接着如织人潮的前吆后喝，是怎样一种难以言传的激昂。
当被问及鼓楼现在的式微，故人似有一丝犹疑：好像是过了很长一段时间，又好像是在一夜之间。如今走近鼓楼的本地人和外地人，有着不约而同的错觉：“这就是鼓楼啊？”
鼓楼商业街（凤凰网房产摄）
2012年7月1日，天津地铁2号线东西分段试运营，鼓楼地铁站就此开通。便捷的轨道交通，给坐落在天津中心的鼓楼带来了前所未有的人流，却没能挽留住这里的人气。当你带着固执的情怀走进它，看到的却是零星散落的过客，睡眼惺忪的摊贩，以及闭门许久的店铺。
是南马路对岸的繁华分走了鼓楼的荣光吗？我们不得而知。也许是今天的世界有太多旋律，让人们遗忘了这里钟鸣。
02
盘旋在边缘的失落广场
据资料记载，当年围绕鼓楼曾修建了东、西、南、北四个城门的城楼和四处城角的角楼，也就是今天的西北角、东北角、东南角、西南角地区。
后来，随着“四角”商圈的各自成型，天津人印象中鼓楼商圈的轮廓也逐步缩减。正是在这个模糊轮廓的边缘，有两座境地尴尬的商业体——九策城市广场和麦购时代广场。
九策城市广场（凤凰网房产摄）
九策城市广场原为欧亚达家居南开店，由天津九策实业集团有限公司接管以后，于2014年8月1日正式更名。商场总经营面积8万平米，共有5层，商业规划分为3个部分：互动休闲娱乐体验区、家居体验馆和大型高端异业。
如今步入商场大厅，迎面而来的却是一阵萧索。商场4、5层已处于基本停业状态，1层的众多家居品牌也人去楼空。根据网上顾客的评论可以得知，目前商场内仅有蹦床地带、培训机构等异业尚处于正常营业状态，其他商家不过是半梦半醒虚度日。
九策城市广场内景（凤凰网房产摄）
激烈竞争导致的业绩下滑，与九策实业集团的累积负债形成了难以逆转的恶行循环。2018年5月29日，浙江金融资产交易中心发布了《关于天津九策实业集团有限公司等31户债权的处置公告》，公告表示将对整栋铜锣湾商业广场（九策城市广场）的13套房地产证进行抵押，同时用于质押的还有相应房产出租产生的全部租金。有人问，九策城市广场还活着吗？答案是还活着，不过仅仅是活着。
麦购时代广场（凤凰网房产摄）
相对于九策的没落，一路之隔的麦购时代广场则显得幸运不少。这个2006年奠基、2009年成功试营业的综合体项目，有着不逊于九策的8.5万平米商业体量。在规划初期，商场以“时尚、品质”路线为主，将顾客群定位在15—35岁的青少年身上，并取得了不错的运营效果。但后期由于产品档次偏低、商场布局杂乱、购物体验不佳等原因，麦购时代广场没能建立起良性的口碑循环，以致走向下坡路。
然而，不同于九策城市广场以资抵债式的“自生自灭”，麦购时代广场在2017年迎来了生命中的转折点。当年9月13日，华夏未来基金会与麦购集团签署了《天津华夏未来与麦购集团有限公司项目合作框架协议》，麦购时代广场也由此改名为华夏未来城市中心。商场仅保留了电影院和少量底商，其余部分则用作华夏未来少儿培训机构的教育场地，第一批学员已经在2018年11月顺利入学。
盘旋在鼓楼商圈边缘的广场，一个以质押资产的方式勉强生存，一个将自己和盘托出，“华丽”转型。我们很难去追究其中更深层次的原因，大概是“城市”变了，“时代”也变了吧。
03
惜“质”如金的意外强者
与南开大悦城仅一个街区之隔的水牛城，大概是鼓楼商圈里唯一的幸存者。最近一次光顾，发现商场内的商铺空置率依然较低，不少国际品牌仍在其间。有人问：面对大悦城无所不能的全业态模式，水牛城何以坚守至今？也许那个秘密武器就是对“奥特莱斯”的专注不懈。
水牛城（凤凰网房产摄）
“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，在零售商业中专指由销售过季、下架、断码名牌的商店组成的购物中心，因此也称为“品牌直销购物中心”。
2004年开业的水牛城算得上是天津第一代城市奥特莱斯，距今已有近15年的历史，2.4万平米的商业体量在开业之初可以说极具竞争优势。和众多传统商厦的格局类似，商场里分布东西的两组扶梯，串联起鞋类、男装、女装、运动休闲四大购物板块。据水牛城负责人介绍，商场开业之初，为了适应当时的商业环境和市场定位，所以在战略上选择主打国内一线品牌，同时兼顾商品品质和折扣价格。
这种另辟蹊径的策略也确有奇效。如今的水牛城不能说门庭若市，但从不缺少稳定的客流。如果细心观察，会发现来这里“剁手”的顾客年龄主要集中在40-60岁区间。稍作打听，你还会发现他们中的大多数都是附近的回头客。
水牛城内景（凤凰网房产摄）
其实，现在回想起来，在那个互联网还不算发达的年代，忠实顾客的口耳相传、以客带客，不失为商场打开知名度的最佳方式。而最终能让这种方式经久流传的关键，还是对品质的追求。
所以我们看到，在大悦城玩转IP炒作，引进网红爆款的今天，水牛城愣是凭借一众相传的口碑，牢牢地扎根在南马路之上，活出了自己的姿态。
04
名存实亡的南市街区
和南开大悦城隔街相望的南市街区，算得上是鼓楼商圈里的“重灾区”。在大悦城强大的虹吸效应之下，愿意走向马路对岸的顾客少之又少。
加宜家居博览中心（凤凰网房产摄）
最先感受到客流锐减的，当属位于南马路和南门外大街交口的加宜家居和平分店。这座汇集了各类家居高端品牌的购物馆，曾以12万㎡的商业体量占尽了鼓楼商圈的风头。
由加拿大加腾国际投资有限公司建设的加宜家居博览中心，于2003年7月10日正式开业，总店设于天津河西区友谊路，随后和平分店也粉墨登场。有别于传统的家居购物中心，加宜家居以引进国际知名高端家居品牌、提供设计定制服务，在初期给人一种接轨国际时尚的感觉。
加宜家居中心内景（凤凰网房产摄）
不过随着竞争的激烈演化，众多体验式购物中心层出不穷，加宜家居显然没能适应市场变化的拐点。现在走进这个硕大的空间，看到的只有屈指可数的顾客和明暗相间的商铺。
因为春节刚过，在商场里随处可见“全场清仓”和“招财进宝”并排张贴的唏嘘场景。如果足够细心，你还会发现通往二楼的自动扶梯已被设置成省电模式，缓速行驶的台阶犹如一位踽踽独行的老人。
进入省电模式的电梯（凤凰网房产摄）
2018年7月，网上有新闻发布，红星美凯龙与加宜家居达成了战略合作，新形态的环球家居MALL将在天津起航。届时，加宜家居的河西总店与和平分店都将被重新包装，以全新面貌接受市场的考验。只是那时的加宜家居早已不是自己，而成为红星家庭中的一员。
南市的萧条并没有在这里结束，当我们再往前走，会看到路边一位倒下的“斗士”掩映在绿化带的枝叶间。在网上检索“滨江百货商场”，匹配到的词条非常有限，只能找到许久未更新的公司黄页，和一条发表于2010年感慨过往的网评。同天津其他消失的百货商场无异，客流骤减和经营不善，是它们相继退场的主要原因。至于它们能否再回到这片土地，我们无从知晓，就像我们不曾预知它们的离开。
滨江百货商场（凤凰网房产摄）
天津食品街作为南市街区的最后一站，不仅是众多外地游客的慕名景点，也是天津本地人的儿时记忆。两条十字交叉的长街把四四方方的城楼分隔成四个区域，来自全国的美食把这里塞得满满当当，狗不理、桂发祥、耳朵眼、石头门坎、果仁张、煎饼果子、嘎巴菜等天津特色可谓应有尽有。
今天来到这里的人们，寻找的依然是当年的天津味道，但往往都在离奇的高价和难言的滋味里失望离去。
南市食品街（凤凰网房产摄）
建成于1984年的南市食品街已经35岁了。在没有地铁关照，公交车也甚少停留的地方，它就像一位被偶尔想起的老者，执着地和这座城市一起前行。
从建筑的年代而言，南市食品街称不上“历史”，也算不得“现代”。从商业的角度来说，它又因过于小众的定位，难以抓住时代的先机。对于天津食品街而言，未来的路很难走，尤其当贩卖的商品只是回忆和情怀。
05
一枝独秀的商圈“灭霸”
如果说，让人们用一座商业体就能联想到一个商圈，是一种殊荣，那么南开大悦城已经通过7年的沉淀做到了这一点。
南开大悦城（凤凰网房产摄）
天津消费者对大悦城的热衷程度，从地铁2号线停靠在鼓楼站的那一刻便初现端倪。根据轨道交通出入站情况进行初步估算，大悦城的吸客量达到了鼓楼商圈的90%；加上拥有3000个车位的地下停车场推出了前2小时免费的优惠，使得大悦城再次俘获路面交通80%的客流。
鼓楼地铁站（凤凰网房产摄）
成功吸引顾客只是大悦城迈出的运营第一步，如果你没能及时离场，接下来就会一步步掉进这里精心布置的“套路”。
南开大悦城内景（凤凰网房产摄）
套路一：以苹果商店、金逸影城、乐高、星巴克、喜茶等各消费领域的知名IP，奠定商场消费基准，同时营造出年轻、时尚、潮流的生活基调。
套路二：以鲜橙榨汁机，美颜奇机，友唱点歌机，口红抽奖机等为代表的网红爆款，通过无孔不入的方式，在你的必经之路上牵制你的消费欲望。
套路三：致力探索体验式消费场景，打造骑鹅公社、五号车库、超级工厂等创意主题街区，在跨界混搭中
构建出多维立体的生活空间。
南开大悦城内景（凤凰网房产摄）
就这样，大悦城在27万㎡的巨大商业版图上，将传统购物中心与时尚潮流趋势巧妙结合，实现了整个鼓楼片区消费观的升级换代。并从2011年圣诞节开业至今，长期统治着这里的商业国度。
在南开大悦城2017年的成绩单中，我们看到其全年销售额达25.58亿，租金收入突破3.68亿元，增幅11%。截止2017年底，大悦城日均客流量已达到5万人次，周末访客激增至9万人，年客流量高达2300万人次。大悦城负责人透露，据不完全统计，2018年的年客流量已经突破2800万，这一成绩令其周边商业体望尘莫及。
2019年，南开大悦城将依然遵循热点跟进、多项目联动、借势营销的推广思路，冲击新的业绩纪录，继续演绎着鼓楼商圈的“灭霸”角色。
结语
生长在华北地区的海棠，因先花后叶的特质，被众多地区移栽培植，奉为观赏佳品。只不过，海棠迎春盛放固然美丽，但在短暂的花期过后，新生的绿叶汰换掉枯萎的花瓣，难免让人触景生情，也由此引得李清照徒生“绿肥红瘦”之叹。
鼓楼外的天地便如同这花期一般精准，每一个出现在这里的个体都各自经历着命运的浮沉。旧的黯淡失色，新的大放异彩，大抵就是万物演进的宿命。鼓楼只是天津商业的一段缩影，其兴衰荣败亦是一段必然的历程。
我们毋须为其伤怀，因为花谢花会开，春去春会来。