闻旅报道 | 恒大武汉巴登城项目曾因未经审查擅自施工数次被罚
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资料显示，巴登城位于武汉江夏区五里界街道以南，属湖北省重点工程，总体定位为“以温泉休闲生活方式为核心”，项目整体规划用地面积达1万亩。据报道，拟打造集生态度假、商务会议、休闲娱乐、人文居住为一体的地标型时尚高端度假休闲生活，预计总投资额为100亿元。除高端住宅项目外，还规划建设水疗中心、五星级酒店、水岸欧陆风情商业街、国际会议中心、度假式企业会所等大型综合项目。
资料显示，巴登城最早于2009年奠基，由广东恒丰集团引入华侨城酒店集团投资开发，彼时预计6年内全部建成。由于投资额巨大，该项目多次被列为湖北省、武汉市重点建设项目。例如2010年武汉市十二届人大六次会议通报上提及，包括东湖欢乐谷主题公园、世茂嘉年华、巴登城等一批投资50亿元以上的重大旅游项目开工建设。
2010年，嘉凯城以2.85亿元代价收购项目公司51%股权，由此入驻巴登城。交易对方当时承诺于2011年6月底前帮助巴登城获得合计6700亩建设用地的土地使用权。2011年1月，武汉巴登城通过竞拍，以5.84亿元获得武汉市江夏区3067.82亩土地使用权，合计取得5109.41亩土地使用权。对比同年4月奥山集团在巴登城附近以132万元/亩获得滑雪场项目，巴登城的拿地成本显然较为划算。而据知情人士透露，巴登城项目2009年奠基前的拿地价比这还要便宜。
嘉凯城在2010年度报告中称，作为公司战略模式的具体展现项目，巴登城项目将于2011年开工建设，新开工面积将达11.7万平方米；但自开工以来，巴登城项目进展并不顺利。
证券时报报道，据当地知情人士介绍，“八项规定”以后，巴登城一些高端项目的批文下不来，部分银行停贷、以致停工，项目原拟建设的高尔夫球场，也被主管部门叫停。嘉凯城2016年年报显示，巴登城截至去年底已完工建筑面积为0，预计总投资额为100亿元，实际已投资38.19亿元。
尽管进度不达预期，这似乎未能阻挡嘉凯城对项目给予“厚望”，嘉凯城在2016年年报提及，公司拟以现金方式购买广东恒丰投资集团有限公司及深圳启德投资有限公司合计持有的武汉巴登城投资有限公司49%股权；2017年4月18日嘉凯城披露，公司以9.2亿元的价格、现金收购武汉巴登城投资有限公司49%股权，由此实现全资持有。
然而仅过了3个月，嘉凯城的收购“变”了。
2017年7月14日，嘉凯城发布公告称，公司拟不低于30.39亿元公开挂牌转让武汉巴登城100%股权；而到8月29日，项目成交价大幅跳涨，嘉凯城公告显示，恒大旅游全资子公司广东贸琪，作为唯一报价且符合条件的受让方，以56亿元挂牌价竞得公司公开挂牌转让的武汉巴登城100%股权。
5月29日，嘉凯城（000918.SZ）收到深交所年报问询函。问询函提到，2016年，中广信给巴登城的评估价为18.95亿元，2017年8月29日，另一家公司坤元评估再次对巴登城项目进行评估，此次的评估价为23.38亿元。深交所要求嘉凯城说明两次评估价格存在重大差异的原因及合理性。
另外，嘉凯城在全资持有巴登城项目三个月之后，就以高溢价转让给了恒大旅游集团下面的子公司，深交所要求嘉凯城说明转让给关联方的交易背景、交易目的，是否存在其他利益安排，是否存在向上市公司输送利益的情况。
深交所要求，嘉凯城在6月1日之前进行回复。而在延期7天后的6月8日晚间，嘉凯城回应称，公司收购武汉巴登城49%股权主要在广东恒丰投资集团和深圳启德投资投入巴登城多年未能获得收益，希望收回前期投资顺利退出的交易背景下实施。通过产交所挂牌转让巴登城100%股权，主要系积极响应国家“去库存、防风险”的调控目标并结合公司的实际情况，加快了资产处置，全力改善管理模式、优化财务结构，盘活资产，加快转型，积极推动存量资产整合力度。
2016年，恒大地产成为嘉凯城控股股东，持有其52.78%的股份。而在嘉凯城2016年年报中，嘉凯城已将巴登城项目更名为“武汉恒大巴登城”。而目前，项目对外案名改为武汉恒大科技旅游城。
根据新的规划，项目属于恒大全国“大文旅版图”战略拼图的重要一块，核心IP为恒大文旅拳头产品——“恒大童世界”。此外，项目将拥有约12.8万平方米欧式城堡酒店，约6.6万平方米国际会议中心、约6万平方米现代博物馆集群、约6万平方米万国美食街、约5.8万平方米缤纷商业广场、约4.5万平方米国际会展中心、约2.6万平方米大型演艺中心、约2万平方米浪漫婚礼庄园等国际级配套。
在恒大式“独具特色”的营销攻势下，项目自面市以来市场热度空前高涨；信息显示，自2019年1月6日项目首开以来，在2019上半年全武汉成交量Top10的楼盘中，恒大科技旅游城以1125套的销量排名第8。而2019全年，武汉恒大科技旅游城更是以3636套的单次推盘量排名全武汉第一。
单次如此大的推盘量，似乎与此前备受舆论争议的“快周转”模式密不可分。而值得注意的是，项目之所以出现此次事故，似乎也有迹可循：因施工图设计文件未经审查及未取得施工许可证擅自施工，早在2015年和2018年，武汉巴登城投资有限公司就曾被武汉市江夏区城乡建设局分别处以20万和26.1346万元的罚款。
引发此次事故的原因究竟是什么？于文旅地产行业而言有哪些警醒作用？该万亩文旅大盘未来又将走向何方？闻旅派对此将保持关注。
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作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者
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