万科白菜价29.19亿夺得史上最严限制地块！该地块未来房价破4？
今日，沉寂数月的上海土地市场土拍终于解禁，宝山工业园区（BSP0-1801单元）108-04地块成为土拍冰封多个月后的第一场土拍。
今天，仅万科、招商两家房企参与竞拍，最终仅在第一轮竞价环节，万科就以一口价29.19亿拿下该地块，楼板价约为20069元/㎡。
NO. 1
史上最严限制性地块？
此次拍卖的地块也提出了诸多的限制性要求：
从预出让合同获悉，该地块开发商需自持建面不低于15%（计20726.48平方米以上）的住宅物业，自持面积须用于租赁；
保障房建面5%以上，计7273平方米以上；
公共服务设施建面不少于2%（计2909平以上），包括社区学校、老年活动室、养育托管点、快递点、社区食堂、垃圾回收站等；
设置公共环境空间建面不少于8%（计6464平以上）；
公共通道宽不小于9米、长不小于188米（用地面积1692平方米）。
此外，值得注意的是，它还提出了以下要求：限高50米，层高最高是18层，住宅套数下限1091套，全装修占比30%，不含保障房，中小户型占比在60%以上，绿化率为35%。
需要特别指出的是该地块出让合同中单独列出“100%实施装配式建筑”，建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%，在土地出让时就体现了环保概念、实现节能、节地等能源节约。
综上，这些要求都会开发商的资金运作和项目盈利能力提出了较大的要求。
NO. 2
宝山地块未来房价破4？
今年年初（2017-1-5），距离宝山工业园区地块1公里处，碧桂园拍得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块，成交总价22.45亿，楼板价约16405元/平方米。
目前罗店板块新房主要集中在美兰湖附近，以别墅产品为主。正荣·国领在售建面约115-176平联排和叠加别墅，单价41000-42000元/平。 宫园巧筑在售叠加和联排别墅，叠加面积为140-180平，联排面积为201-231平，单价38000—43000元/平。 远洋鸿郡 在售少量类独栋，建面约365平，总价约1800-2000万/套。
在二手房方面，目前周边的二手房大多在3万元/㎡左右。
综合来看，未来该地块的房价破4几乎毫无悬疑。但从目前情况来看，该地块区域存在几点短板：
周边还有工厂和农田；
地块靠近沪太路，来往大型车辆较多；
地块距离美兰湖约4公里以上，区域辐射有限。
NO. 3
罗店将会成为宝山区重点发展板块？
纵观宝山区版图，目前较为成熟板块大多为宝山南部板块，包括东城板块、淞南板块、共富共康板块、顾村板块，居住氛围较为浓厚；而宝山北部区域大多为工厂所在地，发展在一定程度上有局限性。
但罗店板块还是有一定的发展潜力和价值：
1、区域价值
目前宝山区由南向北逐步发展，作为宝山区老城区的东城、西城板块最先发展；紧靠市区外环以内的大华板块、祁连板块、共富共康板块、淞南板块、顾村板块发展成熟；罗店将成为体现区域价值的重要板块。
2、轨交疏导市区人口
七号线是宝山区三大轨交之一，将罗店与上海市中心及浦东新区串联，大大提升了板块的通行力，且为板块导入大量客群，疏导市区过密人口，罗店大居保障房也逐步完善中。
3、生态环境优美
上海市区第二大人工湖—美兰湖，被誉为“北上海最美的地方”，生态环境极佳，适宜居住。
4、交通便捷
至人民广场约20公里，周边有沪太路，A30郊环线，月罗公路规划S7和沪通铁路徐行站等城市主干道，区域交通条件良好。
5、商业趋于完善
罗店现有罗南宝龙城市广场、老镇3.5万平方米上坤上街，以及将要建成开业的美罗湾商业广场，和在建的罗店大居U天地商业广场，满足周边居民的商业需求。
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