拼命拿地后，又活生生退地，直接损失5800万保证金的背后...
艳姐说
近期和同行聊天，谈及房企自身状况的时候，听到最多的莫过于两件大事：
一件大事，就是动动脚指头都知道的，在这2019年还剩40多天时间里企业上下全力支持营销抓紧卖房，抓紧清库存，冲刺业绩指标，使命必达；
另一件大事，就是在第四季度很多房企在最后拼命拿地。
有朋友会说，拼命卖房，非常能理解，可这个时候拼命拿地又是什么道理？因为你没看到最近的圈内新闻爆点新闻么：
就在11月19日，杭州土地市场爆出一条消息，曾经在9月23日，被赞成以总价3.77亿元，楼面地价5156元/㎡，自持41%拿下的杭州萧山区瓜沥商住地块！就在11月19日当天，又被当时拿地的房企给活生生给退了。
预估将直接损失竞拍时缴纳的5800万保证金，无论是从企业经济损失角度，还是从企业形象来看，都会造成不小的影响。这件事，瞬间点爆了整个房企同行圈。
实际上，行内人知道，这新闻说是爆点，不仅仅是因为这家房企的动作如此雷人，更重要的是，房企竟然不惜牺牲这么大的利益，选择退地！
足见很大程度上，可能就是因为对后期市场的预判，明显信心不足！也意味着杭州楼市，可能真的要凉凉了。为了最大程度挽回可能的损失，所以，才会毅然决定忍痛割肉求生。
那么，当前土地市场到底是否是窗口期，为什么会说很多房企还在拼命拿地？他们到底打的什么算盘？
为什么会有很多房企要拼命拿地？
1、土地是房企的生存之本
有些朋友可能还记得，早在今年年初的时候，万科董事长郁亮曾在“2019年集团目标与行动沟通会”上的主题报告中，对当前的宏观及行业环境进行了分析，并提出了万科2019年总的指导思想和工作目标：
2019年指导思想：
围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。
2019年工作目标：
第一，基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。
第二，基于市场，梳理、调整、配置好资源（项目、资金和组织资源）。
第三，基于客户，打造客户愿意买单的好产品、好服务。
......
我们发现，万科重点提到了三个字“基本盘”。
没错！基本盘，就是指，房地产开发业务。也就是说未来的市场发展，如果要持续走下去，房地产开发业务必须稳固，并且提升。那么，房地产开发业务的根本和依赖是什么？那就是“土地”。
无论从目前国内城镇化进程仍处于快速发展阶段的现状；
还是地方政府财税制度发展尚处于逐步转型阶段，仍然需要依赖土地财政；
或者从国内房企发展仍处于需要依赖传统土地开发发展，走重资产发展模式，无法实现完全依靠多元化业务来实现轻资产运营和盈利之前；
“土地”在未来相当长一段时间内仍将为房企赖以生存的根本。
所以，在目前形势下，撇开企业能“走好”不说，房企要继续“活下去”，继续走稳，那么就必须继续拿地。
那么，第二个问题来了……
2，常看到土地流拍新闻，甚至出现“退地”的情况，作何解释？
首先看，土地流拍这一现象。
我想说，土地流拍新闻频出，并不代表可以得出多么惊悚的结论。一些媒体为了吸引眼球，曝光率，就会针对典型相关同类事件竞相报道，从而会给人造成一种满世界都在发生这种现象的错觉和假象。
而作为读者，就往往会因此而以偏概全，作出误判。这时，相对权威和科学的统计数据就起到了较为靠谱的佐证作用。
所以，我们不妨来看下以下两组权威统计数据，看看数据后面说明的问题。
先是一组来自国家统计局统计的，10 月全国房企开发投资增速数据：
2019 年 1—10 月份，全国房地产开发投资同比增长 10.3%，增速比 1—9 月份回落 0.2 个百分点。其中，住宅投资 80666 亿元，增长 14.6%，增速回落 0.3 个百分点。
从数据可以初步判断，房企投资拿地速度确实有回落，也说明，调控政策起到效果。但是，房地产开发投资增速仍然维持两位数的高位。
数据来源：国家统计局
再看，国家统计局关于全国房企土地购置,即拿地情况的数据统计：
从土地购置面积来看，降幅有收窄趋势，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.3%，降幅比1-9月份收窄3.9个百分点。
同时，可以发现，自7月以来，房企的拿地积极性还是有了稳步回升，降幅不断收窄，总体好于2019年上半年。
数据来源：国家统计局
由此，可以说明，房企拿地热情依然在，只是比以前更加谨慎了。而宁可少拿地，也不错拿地已成了各家房企的共识。所以，对于土地为什么流拍，自然也就能理解其中房企的考虑了。
其次，看杭州退地事件，我们应该怎么去客观看待？
我们可以再仔细看下，所退的这幅地的本身，以及当时的事件总体背景。
首先，据杭州楼市头条消息：该幅土地，位于萧山区瓜沥镇，就在2个月前，9月23日杭州土拍，这幅地块当时曾创下杭州很长时间都没有出现的“抢地神话”！
据悉，当天该地的居然开展了58轮竞价，房企对该地的热情可谓高涨。
由此可知，实际这是一块，杭州远郊的资质贫贫的土地。但因为房企对当时整体市场的趋势过于乐观，而导致拿地可能出现了误判，为了避免更加严重的损失，而作出退地的决定。
这实际也是从侧面应证了，未来房企拿地将会更加谨慎，过往的那种蒙眼随便拿地，拿了就能卖的的时代，已经一去不复返。而这则“退地”的案例，给那些为快速扩张，为完成指标，而蒙眼拿地，盲目扩张的房企们，再一次敲响警钟，以“血淋淋”的教训，向大家证明了，拿地精准研判的重要性。
相信，未来房企在拿地可研阶段，就做到深度精准定位，确保营销卖得动，实现项目可盈利的目标，也将是大概率。
当前土地市场是否到了窗口期？
答案，实际是肯定的。我们来看看几个明显的特征。
1, 特征之一：10月，土地成交流拍率和溢价率双止跌
由数据可以发现，连续几个月的溢价率下跌和三季度末开始的流拍趋势在10月跌停，且有上行的势头，这从某种意义上说，土地市场趋冷的已经得到缓解，未来很可能会有小幅回暖的趋势。
从抄底角度来说，实际三季度末开始，就是一个绝佳的窗口时机点，而未来，如果土地市场真的逐步小幅回暖，那么，在这个被认为行业窗口周期变化越来越短的时代，毫无疑问，越往后，窗口期就越不明显。
2，特征之二：部分土拍持续遇冷城市，政府开始放松摘地限制条件
自三季度以来，一些典型城市土拍持续遇冷，据雅居乐报道，包括珠海、天津、重庆等城市均有涉及，其中珠海尤为突出，月内原本有11宗地块计划出让，最终却仅有1宗顺利入市，其他全部以延期收场。
针对持续遇冷的情况，部分城市，都在10月对土地供地政策上都有了态度的转变，譬如，厦门在10月中旬挂出两宗地均不设拍卖底价，并且允许土地成交金额可分两次缴清，也有部分城市如广州、珠海等调低了地块的起拍价格。
当然，这种供地态度转变，也是根据城市土地市场的表现而呈现灵活性的调整，相信未来，从整体看，土地市场过冷和持续过冷的情况，将得到明显的缓解。而在期间，作为房企来说，密切关注政策动态，抢得先机，择机摘地，方为上上策。
3，特征之三：融资环境并未宽松，但房企集中境外发债+快周转回现并行
当前，对房企来说，融资环境依旧艰难。从信托融资数据来看，更为明显。
同策研究院数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。其中，信托贷款融资金额仅16亿元，环比下跌86.99%。
关注行业新闻的朋友们，可能都听说过，近期曾有新闻爆料：人民法院公告截止10月31日，2019年宣告破产的房企数量已超过400家，而破产名单中大多数企业都是中小型企业。
我们撇开数据真实性不说，但融资环境收紧，对房企的负面影响，却在这其中真实的体现了出来。那么，融资如此之难的情况下，房企该怎么办？
我们赫然发现，不少房企纷纷走出国门、境外发债融资。据中原地产研究中心统计显示，截至10月8日，2019年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。而且截至11月12日，11月房企计划及已经发布美元融资金额接近30亿美元。
同时，融资成本也随之一路水涨船高，发债利率居高不下，且仍在不断攀升，10%已不再是天花板。11月份以来，两家房企发行的优先票据，利率均超过10%。据Wind数据统计，2019年至少已有三只房地产美元债券的发债利率超过15%。
为什么，房企事到如今，不惜赔钱，也要借“高利贷”维持现金流？
答案，实际很无奈，因为，债还要还，地还得继续买，冲规模企业急需钱，上规模企业更需要钱。国内不行，那就找国外，哪怕发债率高也没关系。
另一方面，一如往常的，我们发现，各家都在这年底将至的时限里，使劲浑身招数拼销售，抢回款。为的也是在这资金渠道，政策双趋紧的态势下，尽最后能尽人事，让自己扛过去。
地产行业就如同一个江湖，在这行业大浪淘沙的作用力下，作为一个资金密集型企业本质没有蜕变之前，既然入了江湖，前行亦如逆水行舟，不进则退，身不由己。
但是，有个可以坚持的理由，却胜过一切：因为，福兮祸所依，祸兮福所倚，过了这一个寒冷的当下，也许，前面就是一片可以驰骋的碧海蓝天。用我一个同行朋友所说的话：明年再难，能难过今年年底吗？
冬去春总会来，“道”恒在。大家依然普遍看好来年，而当下做好各种储备即是关键。
4，特征之四：一线梯队标杆房企、冲规模房企拿地热度不减
先从10月的中指房企拿地排行榜我们可以看到，一线梯队房企和冲规模房企，依旧排在靠前位置。结合百强房企10月的销售业绩表现，便不难理解，对于一线梯队房企来说，10月份销售业绩普遍创新高，为此，也有较多的资金储备可以积极拿地。
以招商蛇口为例，10月公司实现签约销售面积86.26万平方米，同比增长18.72%；实现签约销售金额170.61亿元，同比增长2.48%。2019年1-10月，公司累计实现签约销售面积919.29万平方米，同比增长46.13%；累计实现签约销售金额1791.01亿元，同比增长34.76%。
而对于冲规模房企，“规模就是入场券”的硬道理，就摆在那里，所以，热度依然持续。在这2019年最后时刻，咬咬牙，拼一拼，来年或许就是个丰收年。
1，政策市下，楼市平稳发展是大概率，稳妥拿地，稳步发展
首先，相信大家都有个共识，就是我们目前的市场，主体特征，实际是政策市，即，调控政策影响下的，房地产市场。那么，楼市的大方向变化，必然是和调控政策息息相关。
为此，老生常谈：在目前，政策总体收紧，维稳风向下，楼市不会大涨也不会大跌，区域分化，局部小张或者小跌的可能性是存在的。为此，局部区域的小阳春，未来出现的概率也是存在的。
那么，这就需要，房企从专业角度，严格结合企业发展战略和运营逻辑，科学预判市场，精准定位，合理营销，才能准确把握时机。实现，有规模，有质量的健康增长。
用业内很多房企大咖的话说，就是：拿对的地，做匹配客户的产品，然后实现有价值的营销。
2，夯实“基本盘”，产品精细化，实现品牌价值升级
孔子曾说过一句话：君子务本，本立而道生。意思就是说，君子做人做事，先要把自己份内的事情做好做到极致，做到了，便自然而然左右逢源，人生之路越走越宽，逐步实现人生的价值追求。
这个道理同样也适用于企业，尊重市场，回归产品，回归客户，再客户需求市场越来越精细化的今天，回归平衡企业发展和满足客户需求价值的之道，潜心经营，用心服务客户，做到最好，才能真正树立客户心目中良好品牌形象，在这竞争日益激烈的企业之争中，占有一席稳固之地，最终实现品牌价值的提升。
实际上，业内标杆房企，无论是龙湖，还是万科，乃至现在的世茂，其产品研发和客研的源起及发展，都多多少少，与学习和参考快消品行业的做法有着丝丝缕缕的关系，这或许便是所谓的“大道至简，殊途同归”的道理吧。
主编：张艳
责编：耿牧风