徐汇滨江仙人指路
上海楼市银十月开场。多个项目利用国庆长假，开启项目认购。
在这些新盘中，我关注一个新盘：云锦东方。
因为这个项目的认购，可以给我们很多信息，有标志性意义。
徐汇城央入门不易
推了多次盘，云锦东方应当不算一个太新的盘。
这次云锦推出了95套房，所有的认购今天结束了。项目均价每平方米15.08万。因为户型从176平米公寓，到570平米联列别墅，跨度特别大，也拉高了均价。
作为一个曾经开过多次的项目，这次项目入手的门槛也有点高：认购金900万，另需存款证明，首套700万，二套2300万。
就是说，首套兜里没有1600万现金，二套没有3200万现金，门都没有。
确实，徐汇滨江算算项目不少，但是个个都有特殊情况，像云锦这样历史清白、定位特殊的产品，也是独此一家的。
高门槛认购结果
以下的推论，纯属笔者基于事实的一家之言。
徐汇城央高门槛，我想认购结果无非是以下两种：
❶ 不仅触发积分制，而且按照95乘以2，超过190个购房者，要拉一条离谱的积分入围线，接近于复兴珑御的模式。按照计算，此盘社保上限224个月，满分是113.76分。
❷ 触发积分制、超过190个购房者没有悬念，但是入围积分没有那么吓人。
因为户型跨度太大，冲着为数不多公寓前去的客户应当不少，到10月30日开盘，还存在一个悬念：会不会小面积公寓清了，大面积别墅2倍客户数都清不了？
这个案子，弃号的客户，应当是没有大面积别墅的购买能力，而不是对地段、产品没信心。
各种结果指示意义
本波城央项目登场，已经有两盘宣告并不紧俏。当然也有毫无悬念的黄浦翠湖五集仙人指路。这个架势，基本趋向是：城央盘也要一分为二，不会个个很热。住宅消费资金只热衷头部个案项目。
这个时候，门槛高高、数量少少、户型落差巨大的云锦赶来，正好一把试出上海城央高档住宅的真实水温。
❶ 176-570平米所代表的改善到超级改善阶层，是有好产品就入市，还是等等看看了？
❷ 在几乎需要自己支付全额房款的背景下，没有了金融杠杆，大额住宅消费动向如何？
❸ 高积分、高净值客群，一般以置换为主，他们的预期是稳而不急，还是依然害怕踏空？
❹ 超豪改善阶层，对城央生长地段的接受程度，是不是达到了一定的程度？
❺ 在改善和超级改善之间，究竟存在鸿沟，还是“有钱人跳一跳就够得着超豪”？
在相对紧实的一线都市，和相对蓬松的三四五线城市，房地产的面貌和格局正在重塑。这种重塑，总是需要一个个鲜活的案例，来提供信息指路牌。所以，这个月，云锦东方认购结果，还是一份有意义的东西呢。