住宅区物业维修责任如何细化
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住宅区物业维修责任如何细化
黄璞琳
本文摘录自《住宅区物业管理地方立法相关制度设计探析——以〈抚州市住宅区物业管理条例〉为例》。
住宅区物业出现损毁时由谁承担维修责任，是业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与建设单位之间纠纷多发事项。其实，《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》《物业管理条例》等法律行政法规，就物业维修责任已有较为完备的规定。不过，这些规定散见于不同法律法规。将上位法有关物业维修责任的规定，在住宅区物业管理地方立法进行整理细化，有助于业主们及其他相关社会主体了解掌握，有助于定纷止争。
现行法律、法规及相关司法解释有关住宅区物业维修责任的规定主要有：
（一）根据《中华人民共和国建筑法》第六章、《建设工程质量管理条例》第六章和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十条以及《江西省物业管理条例》第三十八条至第四十二条，建设工程实行质量保修制度，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务；房地产开发企业（建设单位）应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，并交存物业质量保修金在保修责任期限保证承担保修责任。
（二）根据《中华人民共和国物权法》第六章第七章、《中华人民共和国侵权责任法》第十一章、《物业管理条例》第五章，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；业主对其建筑物专有部分行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主合法权益；业主对建筑物共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；业主按照规定交纳的物业专项维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
（三）根据《物业管理条例》第五十一条、《城市供水条例》第二十七条、《电力供应与使用条例》第十七条，供水、供电、供气等经营单位依法承担住宅区内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
（四）根据《物业管理条例》第二条和第三章第四章，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，承担住宅区物业的维修、养护、管理责任。
（五）根据《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二十六条、《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十六条至第二十条，依法取得住宅区人防工程使用权的单位和个人承担维护管理责任。
根据上位法规定，结合抚州实际，《抚州市住宅区物业管理条例》明确建设单位在住宅区物业保修期内承担保修责任，并交纳物业质量保修金做保障，同时就物业保修期满后的物业维修责任作了如下细化：一是住宅区内共用的供水、供电、供气、有线电视等公用事业经营设施设备，供水等经营单位依法接收后负责维修、养护，确保其安全运转和正常使用。二是经批准将人防工程平时用作停车位的，停车位租赁费收取方承担人防工程的日常维修、养护、管理责任及费用，使其保持良好使用状态。三是市、县（区）白蚁防治机构负责辖区内住宅区白蚁防治，防治工作经费纳入本级财政预算。四是将住宅区共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护，纳入物业服务企业应当提供的基本服务项目，其日常运行、维修、养护和管理费用纳入物业服务收费标准，不得要求业主另行分摊。五是除前述情形外，物业保修期满后，住宅区专有部分物业的维修责任由该业主承担，全体业主共有部分的维修责任由全体业主承担，部分业主共有部分的维修责任由部分共有的业主承担。业主共同承担维修责任的，可以依法申请使用住宅专项维修资金。六是共有物业遭人为损坏的，物业服务企业、业委会应当要求责任人承担修复或者赔偿责任。