CBD的二次生长，掀起新奢主义浪潮

还记得1998年初到北京，走到国贸桥的位置，仰头看到东三环高架和长安街衔接的一段辅桥还没修完，裸露的钢筋在白云映衬下如同凝固的舞蹈，给这座车水马龙的城市带来生机。

后来才知道，这个叫“大北窑”的地方，就是北京的CBD。

『地产营销人』几乎可以说目睹了整个CBD的生长：原来的北京机床厂变为了银泰中心和建外SOHO；国贸大厦原来只有一期，后来拆掉了三环边的老式住宅楼，陆续盖起了二期、三期；中央电视台的总部大楼原址是北汽摩厂址，如今这里矗立着北京最奇异的建筑。

不知道有谁还记得9路公交车，光华路站下车后抬头就是著名的中央工艺美院，后变为清华美院后，搬离了CBD最黄金的地段，在原食堂和图书馆的位置生长出北京第一高楼——中国尊。

CBD实景图

短短20年间，北京CBD从无到有，成长为中国最大的中央商务区，见证了经济的繁荣，也经历了城市最剧烈的变迁。

北京中央商务区，向世界级CBD演进

中央商务区(Central Business District，简称CBD)是指一个国家或城市里主要商务活动进行的地区。

中央商务区的概念，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。20世纪五六十年代，在发达国家，城市中心区制造业开始外迁，而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集，要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。

上世纪后半叶，国际上逐渐形成了纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯、东京新宿、香港中环等代表性的、日趋成熟的中央商务区。

随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。

纽约曼哈顿实景图

一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。

根据中国社科院和中国商务区联盟联合发布的蓝皮书显示，我国三大国家级CBD为：北京国贸CBD、上海陆家嘴金融贸易区、广州天河中央商务区。目前，这三大CBD发展能级和区域影响力不断提升，正在向世界级CBD演进。

目前的北京CBD已高楼林立，有了世界级的CBD雏形，无论从北京东西南北哪个方位看，都能清晰识别出壮观的天际线，成为北京名副其实的城市名片。

CBD实景图

北京CBD中心区引领效应明显，功能区辐射效应突出。中心区以占北京市万分之四的面积，创造了全市5.7%的 GDP、5%的税收和3.4%的营业收入；功能区以占全市4.8‰的面积， 创造了全市10.5%的GDP、14.2%的税收和9.4%的营业收入，是北京至关重要的经济发展引擎。

北京CBD的“高精尖”产业结构，呈现出总部经济国际化、跨国总部集聚的优势。截至2018年底，中心区世界500强企业接近170家，涉及500 强企业的分支机构达到465家。功能区世界5 0 0 强企业达到2 3 8 家，涉及500强企业的分支机构超过1000家。

在产业发展过程中，北京CBD的国际高端要素不断汇聚，商务交往功能日益突出，聚集了北京 30% 的五星级酒店，50%的国际会议， 50%的常住外籍人口，50%的国际金融机构，90%的国际传媒机构， 80%的国际组织、国际商会，60% 的跨国公司地区总部，90%的国际商务展览，世界500强企业投资项目占全市45%，实际利用外资和进出口总额均占全市40%左右。

近几年，适应时代发展，北京CBD在产业上开始“科技化”、配套上逐渐“文博化”、人群上更加“年轻化”、“国际化”，空间上更“社区化”，逐步引领国际商务区发展的趋势，成为提振北京全球竞争力的核心区域。

CBD二次生长，半径6公里有机更新

站在繁荣的顶点上，反思也随之而来。

2019年年初，最早开发CBD的北京提出了一份三年行动计划草案，希望以加强街区功能、景观设计、交通组织、补充服务设施等方式做好“职住平衡”，以期将CBD建设为“全国营商环境最好的地区”——换言之，上述这些都曾是这片“寸土寸金”的城市空间里缺失的要素。

在CBD的诸多特征中，除了高经济性、高可达性、高密度、高级别服务之外，还有异常重要的“动态性”，即：其功能结构随时间推演在不断变化，位置也会发生迁移和外扩，以适应未来城市发展需要。

全球城市的CBD并非静态发展，而是一直在不断地自我更新和调整，从功能、业态、范围、空间形态、人群组成上都在进行着自我完善。

其中一个主流演变特征是：从单一功能分区向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质；将工作生活的大部分行为消解于城市半径 6 公里范围内，集约利用资源，以达到生态的可持续发展。

后金融危机时代，生活方式的转变以“整合”为关键词，许多国际著名的 CBD 都为了应对城市发展需求而进行扩容，并增加大量居住功能，空间的界线不断地在城市发展的过程中被修正，CBD 成为了一个泛空间概念，效率与生活并行不悖。

由此，近几年北京CBD也面临“二次生长”的要求。

2016年北京曾举办过CBD东扩规划国际竞赛，但东部地区“退二进三”与CBD发展同步，可建设空间较为稀少；而北边朝阳公园片区如今人口密度高、用地紧张，已无法承担再次扩充拓展的要求；西部为北京内城保护区，因此能够实现CBD扩容、现有城市功能转型和升级的，只有向南一个方向。

在CBD向南延伸的6公里半径中，则需要从更高城市量级和建设理念方向，解决传统CBD中一直存在的产业升级、交通效率、生活配套、土地成本、设施老旧、公共绿地稀少、医护机构缺乏等一系列问题。

终于在2020年迎来焕新时刻，北京CBD找到了下一个理想拓展地，一个崭新的国际住区正在冉冉升起，这便是CBD东叁国际住区。

规划图

CBD东叁国际住区位于国贸半径6公里的位置上，补充完善CBD消费、文化、生态、艺术、时尚的新功能，以国际住区配套为标准，形成北京CBD新的增长极。

CBD东叁国际住区所在的分钟寺片区，十年前就开始了更新计划。而今，真正迎来了全新发展。作为内城更新，区域规划总占地面积约21.04万平方米，在“先规划，后开发”政策指导下，以1.7平方公里超级手笔，在15分钟生活圈内，实现各个高端生活内容的高效联动，形成独具特色的国际生活方式。

住宅、生态、商业、办公、教育等城市元素同步世界标准，以街区BLOCK原则、生态自然原则、国际高标原则构建，将以车为主的CBD印象，变成以人为主的全新形象，实现漫步街区、自然美好的世界城市生活，呈现出城市建设的最高水准。

效果图

在中国金茂城市运营的加持下，东叁国际住区规划了纽约中央公园一般的城市森海、幼小初一站式的名校教育资源、与SKP同级的购物中心，更有以新奢生活主义为标签的合生·金茂东叁金茂府，用前沿文化理念与消费意识，构建的全新国际生活方式。

为更年轻的精英而来，新奢系金茂府

CBD的二次生长，不仅是产业、功能和形态的升级，更重要的是审美方式和社会价值观同时进入一个新的境界。

虽然CBD给人的感觉是高级的、奢华的，但在CBD东叁国际住区掀起的却是一股新奢主义浪潮。

效果图

新奢，是当下社会精英更高一级的世界认知追求，体现的是审美水平的整体提升，唤醒社会价值观历经繁华而回归生活的趋势。不浮夸，不做作，以享受生活为目的，将一切奢华隐藏于内，找到从心而发的物质舒适和精神舒适。

“新奢”潮流与当代而立精英追求“尽兴人生”的愿景共振，主张恰到好处、体验质感与品味时尚艺术的同时，更重视健康、和谐、舒适、愉悦等身心感受，遵从内心极适，寻求价值认同，为80-90一代精英推崇的生活态度。

建面约175平米样板间实拍图

合生·金茂东叁金茂府深谙而立精英的内心气质，在项目的整体打造上从城市生活、建筑规划、生态资源、立面审美、科技健康、户型空间、室内设计、社区园林、物业服务、圈层营建十大维度，兑现新奢系价值观，为积极向上、尽兴生活的年轻新贵定制适配其人生态度的金茂府。

建面约175平米样板间实拍图

合生·金茂东叁金茂府总建筑面积约16.4万平米，靠近约45万平米城市林海，社区规划为11-25层的小高层及高层建筑，15栋楼错落排布，建筑大胆创新，风格现代、色调优雅、线条舒朗，极具国际美感。

社区园林景观以大中庭理念构建艺术景观、多元社交，轻奢度假的理念，与新奢主义“繁华归于素朴，生活向美而行”的感受保持一致。

效果图

作为北京的第七座金茂府，合生·金茂东叁金茂府通过对声音、温度、湿度、阳光、空气、水等六大生命元素精细考量，将十二大科技系统全部升级。

置换式新风系统引入除PM1离子瀑净化杀菌系统，过滤等级百倍提升，智慧系统采用最新技术，打造智慧通行、人脸识别等人性化设计，晋级府系 2.0 全新标准。

建面约175平米样板间实拍图

合生·金茂东叁金茂府基于对客群的精准判断，将户型面积段设定为建面约120-200㎡，在室内实现模仿空间、LDK一体化、洄游动线、超大方厅等超前设计，为多代同堂的家庭，打造极度舒适并方便情感交互的空间，让生活充满温度。

建面约175平米样板间实拍图

项目与爱马仕公寓设计大师曾仕乾先生联手，以极简雅致的手法，将结构、比例、光影、质感等空间细节一一呈现，浪漫与理性在空间内完美融合，营造出一个不造作、不浮夸、不喧嚣的“新奢之家”。

建面约175平米样板间实拍图

CBD在生长、城市在进化、生活在回归，每一代人对城市的记忆都有差异，对生活的感知各有不同，但美好藏匿在时间与空间并存的场景之中，共同的幸福感会在心间满溢，这才是时代共鸣。

备注：文章仅代表本公众号观点

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