用脚步丈量回家的距离,这个四环新盘做到了!

秋天是北京最美的季节,漫天红叶,缓缓飘落,平添几分诗意。
然而,今年的秋天对于楼市来说,却是一片“红海”翻腾,竞争之惨烈,只有身在市场一线才能感同身受。
房住不炒的限竞房,占领北京楼市仅用了一年多时间。回看数据,确能感到巨大压力:
截止2019年10月28日,限竞房在建委获销售备案的项目已有70个,2019年已供应24789套,占整体住宅市场的70%;成交17132套,占比仅有56%。能看出,虽然限竞房供应持续增长,但成交量并没有达到相应比例。
市场分化,销售冰火两重天,是过去一年北京楼市的核心特征。卖得好的项目可以连续两年超百亿,而另一部分楼盘即便使出浑身解数,滞销局面无法改观。
这说明,不管楼市周期处于何种阶段,以消费者为主导的买方市场已经掌握了话语权。
既然供应不减,选择众多,房价稳定,那么精挑细算、反复权衡、谨慎决策,就成为人们普遍的置业方式。
但房子,作为一个家庭最大的资产,涉及的方方面面又是一件相对专业的事情。在当下市场,面临如此众多的在售项目,该如何依照价值权重进行排序?避开雷区,找到一条置业捷径?
『地产营销人』给出的答案是这样的:
1、 用环线去“卡”地段
虽然每个人对地段都有个性认知,但市场上达成地段优劣的共识,几乎全靠对“环线”的界定做出评判。
今年北京楼市表现一般,但少数获得销售成功的项目都具备两个突出特质:一是基本为限竞房,二是环线意义上的地段优势非常明显。
简单解读就是,限价给予了“洼地”入手的机会,而五环内,甚至三、四环沿线的稀缺区位,则熨平了周期波动,实现了热销突围。
因此,对于预算充裕的购房人,先用环线标准去筛选楼盘,不管东西南北什么方位,原则是距离城区越近越好。
如此一来,一方面可把握土地稀缺机会,毕竟未来供地趋远是确定方向,另一方面,从房产的保值增值角度,也是最稳妥选择。
2、 用步行去“测量”配套
必须说明的是,从配套角度去看环线划定的地段,有时候也不保险。
因为确实存在即使于五环内,北京也有诸多区域尚欠发达,配套匮乏现象屡见不鲜。
因此,在用环线“卡”地段的同时,也要考察周边配套的情况。
大的原则有两点:一要选择配套尽可能齐全,譬如轨道交通、商业、教育、医疗等设施比较完备,生活比较便利的社区。
二是更进一步,测量到达各种配套的步行距离。这一点,容易被多数购房者忽视。显而易见,距离配套步行时间越短的项目价值含金量越高。
这里面谨防的是,多数项目笼统而夸张的宣传——看似配套琳琅满目,但实际上都是几公里之外,跟项目之间的半径关系颇为游离,生活实在不便。
这种方法也适合比较在同一板块,几个在售项目的细微差别。对购房者来说,如果本着对未来生活负责的态度,实地走一走,测一测,还是十分必要的。
3、 用细节去“比”产品
经过一年发展,限竞房的产品没有什么秘密,在7090限制下,大同小异,颠覆难寻,模仿迅速。
不过,项目之间产品细节差异累积起来也不可小视。比如在户型上,收纳空间充足与否,尺度是否舒适,布局是否合理,拓展面积是否占优等,都会对未来入住带来不少的影响。
大的甄选路径是,先看产品的基本面,没有明显缺陷和硬伤,再进一步看其特色亮点。如果项目的个性化创新正中自身生活需要,甚至解决了关键痛点,那么这种产品就更适合自己,可作为优中上选。
有了以上层层递进的置业方法,相信在当下市场,购房者就能避免陷入盲目和纠结,找到自己的理想居所。
如果让『地产营销人』推荐一个满足上述条件的优质项目,可以关注一个即将入市的新盘——臻·御府。
该项目由实力雄厚的京投开发,位于南四环沿线,地铁就在家门口,全部配套皆可步行到达,是一个高品质的限竞房社区。
臻·御府地处南四环丰台总部基地核心区,距离西南四环仅约1.5公里。坐落于郭公庄地铁站东北角,步行100米即可实现与郭公庄地铁站的无缝对接。项目享有三轨交汇的便利交通配套,三条轨道分别是9号线、房山线以及房山线北延线,方便未来业主快速出行。
在交通关系上,项目坐拥四纵四横的交通路网。四纵即:丰葆路,丰科路,樊羊路,京开高速;四横为四环路,六圈路,六圈南路,以及五环路。其中丰科路、丰葆路,樊羊路可快速链接四环路,30分钟可抵达西单、金融街、中关村等区域,40 分钟可抵西直门、国贸等核心区。
臻·御府西侧步行约800米可至永旺梦乐城,该商城是当前丰台区最大的综合性购物中心,也是全球连锁综合性商场,百货、超市、餐饮和电影院一应俱全,可满足区域内一站式生活休闲。
另外,万达广场位于项目北侧,步行约1000米,是集餐饮、购物、娱乐、公寓和酒店以及IMAX影院于一体的大型城市综合体。花乡奥莱村布于项目西侧,可以说臻·御府周边的商业氛围极为浓郁,市场上其他项目无可与之媲美。
在教育配套上,项目辐射2公里内环伺多所学校:丰台八中、新发地小学 、丰台五小银地分校等。项目自身配有幼儿园,北师大附属中学和人大附属中学也将搬迁至此,届时将为居者提供完善的高质量教育配套。
此外,臻·御府自身规划了社区卫生服务站,新天坛医院就在项目附近,该医院为全国综合实力排名第五位的三甲医院,是世界三大神经外科研究中心之一,也是丰台区第一家大型三甲医院,直接可为业主的健康保驾护航。
由此可见,四环卡位的独特区位,以臻·御府为原点向外扩散的商、学、娱、行 “TOD步行城市”配套在近距可达的生活动线之内,尽享全维资源。如此优势在当下楼市,确不多见。
在社区内部,步行可达的三维立体成熟商街、步行可达的目送式教育配套、步行可达的健康护航配套、步行可达的休闲资源等全生活周期的步行社区体系,也真正实现了城市之中的生活“慢调”。
值得一提的是,项目地处总部基地,这里聚集了多个产业园区,如丰台科技园、华电产业园、总部基地·金融港等,产业高地带来大量人流及高收入人群,既提供了旺盛的置业需求,也为资产升值打开了想象空间。
为市场共识的是,未来四环很难再有新增住宅用地,臻·御府就此成为绝无仅有的内城稀缺领地。京投发展凭此禀赋资源,打造其高端产品线“御府”系,也是倾注心血,匠心研磨。
据了解,臻·御府将传承西三环峯境豪宅琨御府的匠心品质,限价不限质,打破限竞房市场的同质枷锁,重塑差异化的产品水准。
户型由日本建筑师-本间贵史精研斟酌,在遵循着豪宅匠筑逻辑下,构造以人为本的空间美学。宽阔尺度,超强收纳,套房主卧,阔景采光等一系列户型细节,都使得臻·御府成为四环之上的标杆之作。
项目主力产品为建面约89-130㎡三至四居户型,其中89㎡三居共有两种户型,全部为南北通透设计。其中一种为三面宽朝南,是限竞房市场接受度最高的格局设计,整体南向面宽高达9.6米,极度宽敞舒适。
虽然为小三居设计,但同样设置了两个卫生间。同时,主卧配有衣帽间以及南向三飘窗附赠,丰富的收纳空间,不仅解决了多数客户的生活痛点,也大幅提升了产品的性价比。
楼市虽有凉意,但分化结构之下,热盘不等人。
年终市场,底部徘徊,三年中最佳置业时机隐现,新的势能正在积累,三个月内出手是『地产营销人』给出的诚恳忠告。
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