限竞房户型虽小，但挑选学问大！
北京的限竞房项目进入到密集的开盘的时段，很多朋友在后台征求『地产营销人』意见，往往是给出三四个意向项目，不知道选哪个好。
在互动过程中，『地产营销人』发现，朋友们的关注多聚焦在区域、配套和未来的升值潜力上，对产品本身提及甚少。可能大家都认为受70/90规划要求的限竞房，在户型格局上差异不大，所以把关注点都放在了外部要素上。
这种看法，其实是一种误区。
我们买了房，大部分时间是在室内活动，户型的功能、尺度及细节对于生活是最为重要的。看似面积相近，但在使用上，体验大为不同。
因此，仔细挑选、比较各个项目的户型，是不能忽略的事。那么，作为限竞房的中小户型，我们应该注意些什么呢？
『地产营销人』认为，可以从三个维度重点考察。
1、三、四居满足全生命周期
在十几年前，北京的小户型多指一居、两居的产品。一居在70平米以内，一室一厅；两居在100平米左右，两室一厅。多为塔楼结构，户型很难做到南北通透。
后来08年，北京推行过一段时间的70/90政策，一些品牌开发商便研发出90多平米的三居产品，而两居也压缩到80平米左右，没想到十分受市场欢迎。
如今限竞房重新让中小户型回归主流，但在限定面积内做改善型产品成为多数开发商的共识。
因为房价的高企和认房认贷导致的首付成数的提高，人们对于总价变得更为敏感，但同时改善大潮的到来，也让三居、四居产品成为市场的主力需求。
于是，90平米能不能做出三居？能做出一个什么品质的三居？140平米之内能不能做出四居？能做出什么舒适度的四居？这成为考验房企产品力的关键。
2、面宽尺度决定空间感受
90平米之内虽然同样做出三居，但如果不站在样板间中，你很难判断出空间的尺度。
即使同等面积下，有的户型会感觉局促、有的户型会感觉舒适，其关键指标在于面宽。
我们说客厅的面宽如果不足3.5米，对于整个房间的感受都会比实际面积感觉略小，而很多项目的主卧面宽不足3.3米，其在空间上就更会有压抑之感。
另外，采光也会对空间体验带来影响，进深短的户型，不仅通风效果好，采光也更加充分，中间过道的地方不易出现采光死角，由此整个室内会显得明亮、开阔。
3、人性化细节决定居住品质
在功能、尺度都达到标准后，剩下就比较产品的细节，往往这些不容易被发现的地方体现了房企对客户的理解和对生活的洞察。
『地产营销人』举几个生活中的例子。
譬如，居室变多之后，餐厅的空间就不易处理，餐桌横摆竖放都很难有效利用空间，如果能把用于室内交通的面积有效聚合，不仅能提高使用率，而且餐厅也容易规划出相对独立的空间。
再譬如，无论是三居一个卫生间，还是四居两个卫生间，作为客卫，干湿分离的设计更具有实用性，特别是早晨上班、上学的时段，卫生间比较抢手，如果把功能做出适当分解，便能大大提高生活的便利度。
还有就是普遍重视的收纳空间。虽然户型紧凑了，但家中的东西是逐年累月增加的。数量足够的、设计合理的收纳空间可解决生活痛点，并传递出鲜明的时代感。
所以，我们在挑选限竞房时，不能只考察外部的资源和配套，还要在近似的户型中看出差别、分出高下，最终选出满意的产品。
说了这么多，给各位展示下限竞房项目中的优秀户型，顺带为大家的置业决策提供点参考。
之前介绍过的位于亦庄的禧瑞天著项目，最近公布了户型。89平米的三居、116平米的四居、138平米的四居都给人眼前一亮的感觉。
其中，主力户型89平米的三居产品，不仅南北通透、布局合理，而且具有比同类产品更大的面宽——客厅3.8米、主卧3.5米的面宽尺度为市场所罕见。
另外，餐客厅一体设计、明厨明卫、观景阳台，体现出超越常规产品的舒适度。
116平米的四居产品，是『地产营销人』在北京看到的最惊艳四居，该户型拥有三间卧室，配带一书房，不仅270°三面采光，还设计出独立的餐厅，实现了室内的动静分区，可满足三代人全生命周期的居住使用。
138平米的四居户型更加舒适，南向两间主卧均设计有独立的衣帽间；全明双卫，干湿分离，细节周到考量；私家电梯入户，更让居者享受到高端礼遇。
首创远洋·禧瑞天著项目位于亦庄经济技术开发区内，距离京东总部2公里，距已经开通的地铁亦庄线次渠南站仅200米。
项目处于亦庄区域“两站一街”的重要规划范围之内。“两站一街”处于环渤海总部基地的中心位置，根据规划方案，目前“两站一街”规划总用地面积1677公顷，这里将主打高端商务新城，由地铁亦庄线的2站（亦庄火车站和次渠站）及17号线的3站，加上沿线的商业街共同形成。
初步的规划方案构建了“两轴、一环、多组团”的城市整体空间格局，未来“两站一街”将实现与中心城区的快速通达。站城一体化的开发建设正在推进，首创远洋·禧瑞天著恰恰处于两站一街最前沿的区域，利好辐射明显。
从交通配套来讲，项目地处东南五环，同时具备“两高四轨一高铁”的优势交通资源。两高：项目向东距京津高速约5.9公里；西距京沪高速约2.7公里，距离国贸车程仅约半个小时。
首创远洋·禧瑞天著拥有亦庄线、17号线、S6号线及T1有轨电车四条轨道交通。距离亦庄线次渠南站仅200米，可以说是一个真正的地铁上盖项目。
目前亦庄线可便利与地铁5号线和10号线进行换乘。17号线于2020年开通，S6号线于2023年开通，T1有轨电车全长13.1公里，设展15座，将串联亦庄东西区域，预计今年开通。
地铁亦庄线与京津城际铁路的亦庄火车站实行一体化设计，预留了十字交叉换乘条件，未来将实现高铁的无缝换乘。
在商业、教育、医疗配套方面，首创远洋·禧瑞天著也具备得天独厚的条件。
特别值得一提的是，在教育配套上，小区内自身配置有4000平米幼儿园，同时项目周边有包括小学初中在内的15年一体化教育配套，著名的八中、景山学校、北京建华实验学校、耀中耀华国际学校就在项目附近。
同时，首创远洋·禧瑞天著也是北京唯一一个具有河景景观的限竞房项目。
因此我们看到，在北京所有限竞房项目中，无论是横向对比区域板块发展，地铁轨道交通配套，名校教育资源，还是纵向对比产品品质、户型舒适度，首创远洋·禧瑞天著都至少领先半个身位。
而项目450万起的总价，对应北京平均千万级的商品住宅市场，又显得极为稀缺和难得。
所以说，面对这一波限竞房的入市，大家不要着急，细细看、慢慢选。把外部资源和内部产品力放到同等重要的维度上，综合对比之下，自然能做出最优选择。
亲子推荐：