北京楼市看得见的和看不见的
北京楼市异常诡异。
今年楼市的成交数据引来颇多争议，这种情况过去没有，但今年一季度特别是春节后的这种现象非常明显。争议的焦点在于数据背后呈现的矛盾性。
比如说，从新房维度，一季度环比去年四季度成交套数环比大幅下降了66.5%，但从数据看楼市极其低迷。
但再看二手房成交，你会以为是另一个城市，同样是一季度环比去年四季度成交套数上涨了16%，这还未考虑去年年底翘尾和今年春节的特殊因素。
一降一升，一冷一热，同一个城市，不同的信号，新房与二手房的背离让人抓狂：到底北京楼市是什么走势？这些数据背后的逻辑又是什么？
『地产营销人』给你揭开这一谜团。
如果从市场冷暖的角度，我们应该相信二手房数据传递的信号，因为新房住宅市场已经被政府完全控制住，包括供应量和网签量，不是只有北京这样做，全国热点城市皆是如此。
新房网签量不能准确反映市场，要知道现在每个在售项目都有大量待签约房源在苦苦“求签”，闸门不开，数据就不体现。但二手房没有这个问题，因此成交更为真实可信。
但二手房成交量为什么又比去年四季度有所上升呢？
原因一：筑底早就完成
从月度成交轨迹就能看出，北京二手房早在去年7月—10月这个阶段就完成了筑底过程，抛开今年2月的春节时段，二手房已经连续三个月成交过万套。如果不出意外，4月份北京二手房成交会再创新高，这表明楼市的信心在恢复，交易双方在重返市场。
原因二：新房供应可怜
今年一季度新房的供应真是太可怜了，获批销售证的新房住宅仅有3755套，环比去年四季度下降了38%。也许供应的高潮在第二季度，但购房者却等不了，既然新房可选择不多，就转身进了二手房淘货，由此加速助推了二手房市场。
原因三：价格调整到位
去年包括今年初，北京二手房价格经历了一个深幅调整周期，目测的下探空间在15—25%左右。一度回到了2016年12月份的价格水平，拂去泡沫后的二手房开始凸显出性价比，吸引了观望客的入市。
而新房则是由政府强力限价，阻止了泡沫，所以根本没有出现任何价格波动。
原因四：少数弃新买旧
网签受限后，截止到现在，有不少高端项目已经长达一年无法签约，一小部分客户在这个漫长的等待期中，失去了耐心，出离了愤怒，无奈放弃，转而投身二手，变相增加了二手房的成交量。
当然，这种情况只在单价10万以上的豪宅和总价超过3500万以上的别墅中个别出现，算不上普遍，也不能当做主要原因。
『地产营销人』之所以指出这种现象是在于担忧，如果网签不能适度放开，那么新房和二手房之间的跷跷板效应会更加显著，楼市的扭曲会更加严重。
不过，也不能就此认为新房住宅的网签没有参考意义，毕竟卖得多签得就多，即使有审批环节，但也基本上是调配后按比例推进网签，除了少数总价特别高的项目相对吃亏，但其他项目还是可以从数据中窥见是否热销。
那么，热销的新房又有什么规律呢？我们来看看高端住宅存在的市场机会。
1、四个主城区锁定前十
一季度北京豪宅市场成交前十名，无一例外都是六大主城区内的项目，位置要素在此体现的淋漓尽致。朝阳2个，海淀3个，石景山1个，丰台则出现了4个项目，占比最高。
朝阳、海淀比较特殊，虽在五环以外，但属热点板块。石景山成交的项目紧邻五环，身嵌西山，也合情合理。丰台则既有环线逻辑，又有板块逻辑，两个项目沿二环，另外两个沿四环，不是丽泽商务区板块，就是槐房板块，都是备受瞩目的区域。
南城后起，但蓄力充分，利好不断，新机场、高速路、商务区、生态公园、知名医院纷至沓来，购房者用仅有的房票做出的投票自然有说服力。
2、限竞房入市起波澜
限竞房本是今年最大的楼市供应，既能平抑二手房的走高，又能对纯住宅形成锚定效应，起到市场稳定器的作用。但摇号政策和抽取股权的说法，似乎又增加了市场走势的不确定性。
摇号政策固然是为了公平，这是正确的做法，不过在一定程度上也增加了买房人的变数，销售程序拉长，购房几率难测，等待热门的项目要付出时间成本和机会成本，临到面前，不免纠结。
抽取股权的项目则倒向共有产权房的一类，在严防投机需求的同时，也让改善客群望而却步，能拿得出近千万买房的客户，大概率会转向拥有完整70年产权，转售自由的纯商品住宅。
所以，在售和未售的以改善为主的纯住宅项目不仅不会受到冲击，反而拥有明显的差异化优势。
价高、价低，排号、不排号，完整产权、不完整产权，各有得失，各有优劣，天上不会掉馅饼，谁也占不到太多便宜，不如平常心看待。
一季度，丰台高端住宅项目天悦壹号持续热销，新推出的150平米大四居产品备受改善客户青睐，该项目入市两年，产品与口碑深入人心，无论市场处于何种周期，都没有影响其业绩的稳定上扬。
一个项目带动起四环槐房板块的崛起，区域12座公园，由点及面，围合为一方天然的生态大境。匠筑23万㎡城市院落，于社区中打造7万㎡东方园林，藏墅其中，尽显院落生活美学。
天恒操盘的天悦壹号，不负四环土地资源，不负理想生活，邀请梁志天、郑士寿、李宝章、吴滨、葛亚曦五位建筑、设计大师，从建筑到园林到室内，精心亲著。项目以科技人文理念，将社区生活的方方面面皆囊括于未来居住形态之中。
自《北京城市总体规划》发布以来，丰台槐房前途尽可展望：首都商务新区概念落定；生态资源升级改造；地铁4号线、19号线（建设中）之外，更多轨道交通日渐集聚；万达、荟聚等商业旗舰入驻。
此次，天悦壹号推出的150㎡壹号大宅新品处于墅区央心位置，一梯一户设计，与叠拼产品同享核心景观资源，三方瞰景，品质更优。
同时，在对户型空间的打造上，天悦壹号150㎡壹号大宅在延续洋房产品四居室、三套房户型规划的同时，突破了126㎡、138㎡产品的空间布局。四间居室舒阔排布，满足三代居住，阳台、厨房、餐厅、客厅一线布局，阳光贯穿，通透敞亮。
『地产营销人』层层剖析，难免观点偏颇，但如果能给各位一个参考维度，帮大家得出独立思考的结论，目的也就达到了。
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