常鹏翱||《民法典》“房随地走、地随房走”的规范要义
摘要
一、引言
《民法典》第356、357、397条规定了“房随地走、地随房走”，即通过转让或抵押的方式处分建设用地使用权，附着的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；处分建筑物、构筑物及其附属设施的，占用范围内的建设用地使用权一并处分。该规范看上去简明易懂，但理论和实务的争议不少也不小，如其能否适用于违法建筑、与其相反的约定有无法律意义等。要想准确分析和回答这些争议问题，必须通盘考察“房随地走、地随房走”的规范要义。
法律规范以回应和调整实际问题为主要任务，从哪个角度切入，以什么措施应对，都离不开特定目的指引。也就是说，法律规范服务于特定目的，并按照立法者的社会理想对国家和社会进行调整。故而，在理解法律规范时，必须紧扣其目的，否则就是盲人摸象。能直接落地解决具体问题的规范包含了构成要件和法律后果，“房随地走、地随房走”规范同样如此，这样说来，把握其规范要义的重点是分析构成要件和法律后果。基于这种认识，本文将在规范目的引导下，讨论“房随地走、地随房走”规范的构成要件和法律后果。在这样的分析中，规范目的、构成要件和法律后果形成逻辑一体，对其中的任一部分有认识偏离，结论均难言妥当。
为了论述简便，本文把“房随地走、地随房走”规范称为房地一体规范，把建设用地使用权称为地权，把附着于土地的建筑物、构筑物及其附属设施称为房屋，把与地权一并处分的房屋所有权等权利称为房权。
二、规范目的
（一）反映土地和房屋的物理状态整体性
只要在土地上建房，无论竣工与否，两者在物理状态上都连为一体，具有整体性。虽然技术发展使房屋迁移成为现实，但这不是房屋的常态表现，且被迁移的房屋最终还要与土地合为整体。在最高人民法院法官看来，把这种整体性投映在法律中，映像就是地权和房权的主体无论如何都要同一。照此说来，房地一体规范无非是对土地和房屋物理状态整体性的法律描画。
不过，稍微把视野打开一点，会发现前述认识有盲区。为了表现并维系土地与房屋的物理状态整体性，德国继受罗马法经验，把房屋当成土地的重要成分，房屋因此没有独立的法律地位，不能脱离土地单独成为物权客体。既然地权之外没有单独的房权，德国当然无需房地一体规范。与德国不同，我国从明清到民国时期以及现时的台湾地区未把房屋作为土地的重要成分，但也没有房地一体规范，而是允许土地所有权和房权的主体不同一，结果就是“房不随地走，地不随房走”。之所以如此，原因在于我国向来把房屋作为与土地并列的不动产，自明清到民国期间，不动产卖契中会分别写明土地和房屋，有时还会出现仅卖地而不完全转移房权的交易，这说明房屋虽然永续固着于土地，但可以为买卖、让与、借贷等交易标的物，从而应在民法中给予独立的不动产地位。
土地和房屋的物理状态整体性不因空间和时间的转换而有差异，但德国、我国明清至民国时期以及现时台湾地区均没有房地一体规范，这意味着，该规范并非土地和房屋物理状态整体性的唯一法律映像。基于此，仅把客观反映土地和房屋的物理状态整体性当作房地一体规范的目的，并不到位。
（二）保持房屋的经济效用
土地和房屋在物理状态的整体性，表明二者的经济效用紧密相关，特别是房屋要想发挥其本有功能，实现经济效用，就离不开土地权利的支持。道理很简单，无正当理由占用他人土地建房，土地权利人有权请求建房人拆房还地，房屋将因此化为乌有。为了防止出现这种危及房屋经济效用的局面，房地一体规范干脆通过整合权利主体，使地权和房权归为同一人，不给土地权利人请求房权人拆除房屋提供可能。这样看来，保持房屋的经济效用应是房地一体规范的目的。
但这仍有问题，因为保持房屋经济效用并非房地一体规范的专利，前述的德国和我国台湾地区的规范也有相同目的，由此不能说明房地一体规范的独特意义。德国规范的这一目的一目了然，无需赘言。在台湾地区，一旦土地和房屋不归同一人所有，就会面临土地所有权人不允许房权人利用土地，进而危及房屋经济效用的困局，为了走出困局，台湾地区“民法”第425条之1、第838条之1等通过推定租赁、法定地上权等手段，限制了土地所有权人请求房权人拆除房屋的权利，从而使土地所有权与房权和谐并存，保持房屋的经济效用。
也许有人会说，德国和我国台湾地区的前述规范都指向土地所有权，而房地一体规范中的地权是属于用益物权，它们是完全不同的两类权利，这些规范因此不能相提并论。的确如此，若以德国和台湾地区的经验为镜鉴来看房地一体规范，对标的不应是它们的土地所有权和房屋的关系，而应是与地权大致相当的地上权与房屋的关系。在这一对标范围，德国把房屋作为地上权的重要成分，房屋仍不是独立的物权客体。在这一反例的映衬下，仍无法把保持房屋的经济效用当成房地一体规范的独特目的。
对此可能有人会说，在德国民法中，房屋没有独立的客体地位，而我国并非如此，拿德国规范来对标，并不妥当。那就再看看我国台湾地区的规范，根据其“民法”第838条，地上权和房权虽然各自独立，但不能分离转让或抵押，这与房地一体规范没有差异。史尚宽先生在解读该规范时，从附合入手，将其目的归为保持房屋的经济作用，即只有房屋和土地结合才能发挥经济效用，故地上权和房权需一并处分。由此来看，在土地和房屋各有独立法律地位的前提下，把保持房屋经济效用当成房地一体规范的目的，是海峡两岸的共识。然而，史先生的前述解释难言合理，因为附合制度的着眼点是原来的数物合成为不可分的一物，进而该物只能负载一个所有权，而在台湾地区，房屋独立于土地，房权独立于地上权，房屋并非地上权的成分，用附合是无法正当化前述规范的。同样地，我国大陆的房权独立于地权，也无法套用附合来解读房地一体规范。
概括而言，保持房屋的经济效用肯定是房地一体规范的目的，但单凭它无法证明该规范的独特意义，而且，仅依托这一目的也难以合理解释该规范，前述的附合路径就是失败的例子。故而，在探究房地一体规范的目的时，不能止步于保持房屋的经济效用，还应再予深究。
（三）简化权利配置
其实，我国台湾地区之所以采用地上权和房权一体处分的规范，是因为在土地物权中，除了所有权，只有地上权能承载房权，只有地上权人可以在土地上建造房屋，受此制约，地上权和房权不得不一体处分。唯有从这个角度出发，才能理解谢在全先生对该规范的解释，即不这样就不能维持房屋对土地利用权的单纯性，房屋会失其土地利用权，从而有违地上权设置的目的。的确，假设台湾地区民法允许地上权人在其标的土地上为他人再设立下级地上权，那么，地上权和房权像土地所有权和房权一样分离就不是不可能，即在地上权和房权各异其主后，只要为房权配以法定的下级地上权，仍不会影响房屋的经济效用。由此可知，地上权与房权一体处分规范与台湾地区的土地物权构造——只有地上权能承载房权，且地上权层级的单一化——是匹配的；反过来说，有了该规范，其他土地物权无需承载房权，地上权也无需多层级分置，土地物权及其与房权的关系由此得以简化。故而，简化与地上权、房权相关的权利配置，应是该规范的目的，这正是它异于土地所有权和房权关系规范之处。
房地一体规范同样有简化与地权、房权相关的权利配置的目的，具体分述如下。
第一，从历史发展来看，我国房地一体规范源自改革开放之初的1983年《深圳经济特区商品房产管理规定》第2、6条，它们把地权和房权的主体合一，且规定房产买卖导致这两个权利一并转移。其时，虽然我国宪法禁止土地转让，但为了解决经营房地产的国有企业和外商等市场主体的实际用地需求，深圳自1981年开始允许城市国有土地有偿使用，土地因此有了所有权和使用权的两权分离，地权是支撑房权的基础。在这样的土地权利架构中，通过房地一体规范，无需再假借其他权利，单凭地权就足以保持房权的稳定性。这样就简化了土地物权的结构和层级，只需前述的两权分离，就能保持房屋的经济效用。而且，房地一体规范高度确定，受让房权之人确定能取得地权，反之亦然，这大为节省当事人对权利的探知和甄别成本。对于彼时刚刚起步的房地产市场而言，房地一体规范简单、明确、实用，堪称交易的助力神器。经过实践检验后，房地一体规范在全国范围内推广，并在规范位阶上一步步升格，先被1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23、24、33条规定，后被全国人大常委会制定的1994年《城市房地产管理法》第31条等法律所规定，再后被全国人大制定的《物权法》第146、147、182条以及《民法典》第356、357、397条所规定。
第二，我国大陆房地产市场最初学习的是香港经验，采用“认地不认人”的房地产转让原则，反映在法律规范中，就是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21条和1994年《城市房地产管理法》第41条，即房地产转让时，地权出让合同载明的权利、义务随之转移。根据该原则，地权与出让合同权利义务休戚与共，地权转让，出让合同的权利义务一并转移，无论谁是地权人，都与政府有出让合同关系，这能简化用地关系，便于政府监督地权人按约定开发建设，也便于地权人督促政府按约定供应合适土地。房地一体规范与“认地不认人”的原则保持了一致，否则，受让房权之人不同时取得地权，其与政府之间没有出让合同关系，无需承担相关义务，而在房权人合法占地的情况下，地权人履行投资开发建设等出让合同义务的难度将增加，这会使房地产转让关系复杂化。可以说，在“认地不认人”原则的引领下，我国房地产市场自始就以简化交易关系为根本方向，房地一体规范与该方向若合符节，从权利配置方面有力支持了该原则，它们共同推动了房地产权利及交易的简便化。
第三，我国大陆土地公有，土地所有权不能转让，这与我国台湾地区的土地所有权差别很大，从实质功能上看，在我国大陆的房地产市场中，能发挥与台湾地区土地所有权相当作用的是地权。在功能比较的视角中，对比房地一体规范与台湾地区的土地所有权和房权关系规范，能清晰看出前者的优势。首先要明确的是，前者看上去限制了意思自治，无论权利人是否情愿，都改变不了两权一并处分的法律命运，后者则充分尊重权利人的意思自治，在土地所有权和房权中，权利人能选择处分，但实际上，一旦两权异主，为了保持房屋的经济效用，意思自治往往难以奏效，法律不得不通过推定租赁或法定地上权来限制土地所有权。对比而言，两者均限制了意思自治，只不过前者在权利处分之始予以限制，后者则在权利处分终了时进行限制。前者的限制干脆利落，形成的权利布局简单明确，且当事人对此无从置喙，省却了协商成本以及协商不成时的裁判成本。后者的限制则没有这些便宜，推定租赁或法定地上权固然能保全房屋的经济效用，但土地所有权人毕竟吃了亏，利益平衡是后续制度的必有之意，房权人向土地所有权人付费多少、如何支付等细节，只能由双方协商，协商不成的还要寻求法院裁判，这样的一来一回，成本就大出不少。正因此，苏永钦先生在论及台湾地区相关制度的完善建议时，特别提出立法者应多运用一体处分原则。显然，与事后限制意思自治的“房不随地走，地不随房走”规范相比，房地一体规范通过事先限制意思自治，获得了减省成本的巨大优势。
综上所述，基于土地和房屋在物理状态上的整体性，房地一体规范把地权和房权的主体强制为同一人，在无需改变土地物权类型、增加地权层级的情况下，简化了地权和房权的关系，为房屋经济效用的保持提供了坚实的制度保障。
三、构成要件
（一）地权和房权的主体同一
该要件是说房地一体规范适用于地权和房权原本同一主体的情形。这主要包含以下内涵。
第一，土地上已然建房，土地和房屋在物理状态上具有整体性，如果土地处在尚未动工建设的状态，房地一体规范就没有适用空间。
第二，地权和房权原本同一主体，强调的是在土地上建房的法律后果是地权和房权归于同一主体，这是适用房地一体规范的基础。至于地权人行使权利自行建房，导致土地和房屋在物理状态上具有整体性的过程，可能因受其他法律规范的调整，而使地权人并不一定取得房权，在这种情形下，即便不靠房地一体规范，房屋的经济效用也能得以保持。这意味着，地权人建房的过程不一定在房地一体规范的适用范围，一旦其他规范介入调整该过程，地权和房权的主体完全可以不同一。比如，《民法典》第352条规定，地权人建造的房屋所有权属于地权人，但是有相反证据证明的除外。在实践中，作为地权人的房地产开发企业按照规划条件和出让合同约定配建市政公共设施，设施在建成后就归国家所有，相应约定属于该条规定的相反证据。又如，建筑物区分所有权包括业主对专有部分的专有权和对共有部分的共有权，根据《民法典》第272～275条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2～3条，专有部分和共有部分的区隔边界主要由法律规定。在房屋建成后，作为地权人的建设单位仅取得专有部分的所有权。与此相应，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第36条，建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应将共有部分一并申请登记为业主共有。
第三，地权和房权的主体因正当事由不同一的，房地一体规范就没有适用余地，如在前述出让合同约定配建市政公共设施的情形，该设施归国家所有，地权人把地权转让给他人，受让人不能取得该设施的所有权。
第四，在地权人不自行建房，而是把地权出租给他人，由承租人在土地上建房的情形，从理论上讲，承租人应对其依法建造的房屋取得所有权，由于其和地权人之间有租赁合同，根据《民法典》第725条“买卖不破租赁”的规范，地权人转让该地权，不影响租赁合同的效力，既然租赁合同能为承租人的房权提供支撑，地权的受让人就不能请求承租人拆房还地，当然也不适用房地一体规范。我国台湾地区就是这样的，若地上权人A把土地出租给B，B在该地建房取得房权，在A转让地上权给C时，因C、B之间有租赁关系，B的房权不受影响；反之，在B把房权转让给D时，推定A和D之间有租赁关系，D的房权也不受影响。在这样的理解中，租赁合同成为保持房屋经济效用的基础法律关系，与前述约定配建市政公共设施的出让合同一样，是当事人刻意而为，且法律也予以认可的，这刚好背离了房地一体规范旨在简化权利配置的目的，将这种情形排除在房地一体规范的适用范围之外，顺理成章。
然而，这种理解放在我国台湾地区尚可，在我国大陆则有不妥，因其仅关注民法规范，未顾及公法规范，视角并不全面，结论因此有可议之处。在我国大陆，根据《城乡规划法》第40条，建房需要向主管部门申请建设工程规划许可证，而申请的前提是建房人有地权，故而，地权人A把土地出租给B建房，B是无法以自己名义申办建设工程规划许可证的；无建设工程规划许可证而建造的房屋会被认定为违法建筑，并会被限期改正、限期拆除或强制拆除，同时还不能办理登记。在实践中，为了使建造合法，B只能以A的名义申办建设工程规划许可证，建成的房屋也只能登记在A名下。一旦A转让地权给C，C同时取得地权和房权，B只能以“买卖不破租赁”为依托，主张其在剩余的有效租期内占有土地和房屋的权益。
除了租地建房，借地建房、合作建房等在他人土地上建房的其他情形也能适用前述结论。
（二）地权适格
地权适格是说房地一体规范指向的地权在法律上具有正当性，能有效地承载房权，并的确具有物权特质。其主要内涵如下。
第一，虽然土地上建有房屋，但房屋的存续为法律所不容，保持其效用也非法律的任务，当然不能适用房地一体规范。根据《土地管理法》第4条，我国实施严格的土地用途管制，只有建设用地可建房，农用地和未利用地不得建房，故而，房地一体规范指向的地权只能是以建设用地为客体的用益物权，此外的其他土地物权均非该规范的适用对象。
第二，《民法典》物权编第12章的建设用地使用权限定为国有建设用地使用权，与此相应，《民法典》第356、357、397条仅适用于国有建设用地使用权。根据《民法典》第349条，国有建设用地使用权以登记为要件，否则就不是物权，故而，当房地一体规范的地权是国有建设用地使用权时，该权利必须已被登记。
第三，在国有建设用地使用权之外，还有集体建设用地使用权，它与前者一样都是层级单一的用益物权，与这种简化的权利配置一致，只有适用房地一体规范，才能保持其上房屋的经济效用。《民法典》第398条就规定，以乡镇、村企业的房屋抵押，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。此外，《土地管理法》第63条规定，入市的集体经营性建设用地使用权转让和抵押的，参照同类用途的国有建设用地执行，房地一体规范因此得以适用。根据《土地管理法实施条例》第4条，集体建设用地使用权的首次取得也以登记为要件，故能适用房地一体规范的集体建设用地使用权也必须已被登记。
第四，宅基地使用权是另一种以建设用地为客体的用益物权，与前两类建设用地使用权相比，宅基地使用权制度相对不稳定，目前仍在改革进程当中。综合既往的规定，宅基地使用权应经批准或登记才具有物权地位，才能成为房地一体规范的适用对象。比如，1982年《村镇建房用地管理条例》（已废止）第14条规定，宅基地使用权须经相关部门批准，由批准机关发给宅基地使用证明；第15条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按照前条规定办理批准手续。又如，根据《土地管理法》第62条、2020年《自然资源部宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》第32、39、40条，在乡镇人民政府审核批准后，对宅基地使用权确权登记，并在特定条件下，宅基地使用权随房屋转让而转移。
（三）房权适格
房权适格是说房地一体规范指向的房权有适用该规范的必要性。其内涵主要如下。
第一，房权主要指房屋所有权。以房屋为标的物的其他权利，有相应的制度能保全权利人对房屋的利益，无需适用房地一体规范。比如，根据《民法典》第368条，居住权因登记而设立，它有“对物不对人”的特点，无论谁是房权人，都不影响居住权。又如，房屋承租人占有房屋后，房权转让不影响租赁，无需房地一体规范的介入。不过，宅基地三权分置的改革扩展了房权的范围，可以包括房屋使用权，比如，宅基地使用权人A把该权利转让给B，期限20年，B对该宅基地及其上的房屋取得20年使用权，A成为宅基地资格权人，B成为宅基地和房屋使用权人，B再转让时，只能是两权一并转让。
第二，房屋是人工建造之物，为了防止行为失序，建房行为受到严格管控，如建房前需要建设工程规划许可证、建成后要竣工验收备案等，只有符合这些管控，房权才能首次登记。我国房权的转让以登记为要件，未登记的房权无法转让，不可能实现“地随房走”，与此对应的适格房权因此是被登记的房权，违法建筑、在建房屋等不能登记的房屋要被排除在外。不过，在建房屋虽然不能办理所有权首次登记，但因其有经济价值，《民法典》第395条将其作为抵押财产，也能办理抵押登记，故在建房屋抵押的，地权一并抵押。概括而言，在“地随房走”中，房权在转让时的适格形态是登记的房权，在抵押时的形态可以扩及在建房屋。
第三，在“房随地走”中，房权如何才算适格，必须根据具体情形来定，不能一概而论。首先，房权已然登记的，是适格房权，自不待言。其次，房屋合法建造并竣工验收备案，尚未登记的，根据《民法典》第230、231条，地权人取得房权，但不能处分。在此所谓处分，指的是依法律行为的物权变动，而“房随地走”是法定原因导致的物权变动，不受前述规范的约束。为了简化权利之间的关系，并保持房屋的经济效用，在地权处分后，未登记的房权应一并处分。在此情形，只要补办登记，就能保持登记连续性。再次，房屋合法建造尚未竣工验收备案，属于在建房屋的，与地权一并处分。《城市房地产管理法》第39条规定，完成开发投资总额的25%以上的地权才能转让，地权连同在建房屋一并转让的含义相当明确。而且，地权转让后，受让人承受出让合同的义务，在房屋尚未建成时，受让人最主要的义务就是按约定把房屋建成。若受让人不能取得在建房屋的权属，建成房屋就会有不少障碍，如必须与原地权人协调好后续建造事宜，否则无法适当履行出让合同的主要义务，这就背离了制度初衷。最后，房屋未合法建造，如未办理建设工程规划许可证，被认定为违法建筑。若主管部门要求地权人限期改正，说明违法建筑具有受法律保护的财产利益，有保持其经济效用的必要，这与房地一体规范的目的一致，它应随地权一并处分。若主管部门要求地权人限期拆除，或相关部门依法决定强制拆除，说明再保持违法建筑的经济效用，已失去法律正当性，故它不应随地权一并处分。而且，地权受让人有履行出让合同的义务，而应被拆除的违法建筑是其适当履行义务的障碍，在其不愿承受拆除的费用损失时，如果用房地一体规范强制其保有违法建筑，无异于强制其为他人的违法建造行为“买单”，这并不妥当。
（四）权利转让或处于不经权利人同意即可转让的状态
该要件是说地权或房权进行转让，或发生抵押、查封等事由，它们会使地权或房权将来在特定条件下，不经权利人的同意即可转让。其主要有以下内涵。
第一，房地一体规范本来就以地权和房权的主体同一为要件，若地权或房权不发生转让，自然无需再用房地一体规范。只有在权利转让时，两权异主才有可能，不让这种可能成为现实的任务要由房地一体规范来担当。此外，以地权或房权为客体设立抵押权，在债务人不能清偿时，不经抵押人同意，抵押权人能请求法院拍卖、变卖抵押财产，为了确保地权或房权的主体在转让中保持同一，要适用房地一体规范。与此同理，查封也适用房地一体规范，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条对此有明文规定。除此之外，对地权或房权的其他处分或设立负担，比如，地权人出租其空地，承租人用以铺设管线，与房屋没有任何利用关系，当然不适用房地一体规范。本要件与第一个要件形成闭环，首尾呼应，以确保主体同一的地权和房权历经转让仍有同一主体。
第二，地权或房权的转让以登记为要件，未经登记就没有转让可言。办理转移登记，需满足相应的法律要求。比如，根据《城市房地产管理法》第40条，划拨的地权及其上房权的转让必须经过批准，才能办理转移登记，未经批准，地权和房权不能转移登记。又如，根据《自然资源部宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》第39、40条，通过互换、买卖、赠与宅基地上房屋导致宅基地使用权转让的，须经宅基地所有权人同意，未经同意，宅基地使用权和房权不能转移登记。
第三，地权或房权的抵押也以登记为要件，受房地一体规范的约束，不能出现仅其中一种权利抵押登记，另一种权利未抵押登记的情形。但在不动产统一登记前，的确存在这种情形，比如，在2010年之前，划拨地权抵押需要批准，实践中出现未经批准、仅办理房权抵押登记的现象，对此，最高人民法院的个案裁判认可该抵押的效力。按照这种裁判结果，在抵押权实现而拍卖、变卖抵押财产时，仍要一并处分划拨的地权，而未经批准，该地权不能转让，从而会导致抵押权难以实现。故而，与房地一体规范相协调，对于前述的现象，应认定虽有房权抵押登记，但该登记违法错误，抵押权并未设立，也即最高人民法院在另案裁判中所说的抵押无效。在不动产统一登记后，划拨的地权和房权在同一登记簿中，未经批准，它们均不能抵押登记，这就更好地落实了房地一体规范。
第四，法院查封限制了被执行人的处分自由，《城市房地产管理法》第38条、《民法典》第399条禁止查封财产的转让和抵押，只有法院能在民事强制执行中通过拍卖、变卖来强制处置查封的地权，根据2019年《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，这种处置遵循的规范与地权转让完全相同，要想在地权转让中实现地权和房权的主体同一，必须在查封时就适用房地一体规范。
四、法律后果
（一）权利一并处分或查封
根据房地一体规范，在地权和房权之间，无论权利人是同时处分两个权利，还是仅处分一个权利，均产生两个权利一并处分、主体同一的结果，这限制了权利人的意思自治和处分自由，该规范无疑是强制规范。而且，在适用房地一体规范时，法院对法律后果没有裁量空间，不能根据具体情况来酌情调适，允许权利人仅处分一个权利，故该规范同时属于严格规定。在法院查封和处置抵押人、被执行人的地权或房权的情形，房地一体规范同样是强制规范和严格规定，法院仅查封或处置一个权利的结果，等同于同时查封或处置了两个权利。基于这样的规范定性，无论是权利人还是法院，最终都无法改变地权和房权一并转让的结果。
在权利人处分的情形，房地一体规范适用于地权或房权的转让和抵押，它因此是物权变动规范。在地权和房权之间，权利人仅处分一个权利的，该规范强制另一个权利同时变动，这是法定的物权变动，不适用依法律行为的物权变动规范，无需登记就能完成变动。需要注意的是，房地一体规范强制物权变动的结果必须是地权和房权的主体同一，但这不是说地权和房权一并处分一定属于非依法律行为的物权变动，在权利人同时有处分两个权利的意思，且地权和房权一并办理登记的情形，仍属于依法律行为的物权变动。
在不动产统一登记前，土地登记和房屋登记在我国大多数地方是分离的，地权和房权的转让需分别登记，无法同步进行，结果往往是地权办理了转移登记、房权未办理转移登记，或者反之。由于房地一体规范是强制规范，只要地权和房权中有一权利转让，另一权利必定随之转让，故未办理转移登记的权利实际转让，该登记因此错误。比如，A通过转移登记把房权转让给B，土地登记簿记载的地权人仍是A，该登记即为错误。作为法律规范，房地一体规范具有公开性，任何人不得以不知有该规范为理由，从事与其不符的行为并取得行为效果，更不得从该行为中受益，前例中的A就不能援引土地登记来主张其地权人的法律地位，否则就会使房地一体规范的目的落空。不仅如此，A把该地权转让给第三人C，C也不能取得地权，因为基于法律规范的公开性，所有人都应知道房地一体规范，C从A处受让地权时，负有查询房屋登记簿来确认房权是否转让的义务，不尽该义务就意味着C并非善意，其因此不能善意取得该地权。
抵押与转让一样都是对地权或房权的处分，故前段分析对于抵押同样适用。在不动产统一登记前，会出现地权和房权分别为不同债权人办理抵押登记的情形，如A把地权抵押给B，把房权抵押给C。与前述同理，B的抵押财产延及房权，C的抵押财产延及地权。由于地权和房权的客体地位独立，故在权利人仅抵押一个权利时，房地一体规范导致另一个权利一并抵押，所设立不是一个抵押权，而是在两个客体上的两个抵押权，即共同抵押。在该抵押中，抵押权人无权选择是就地权还是房权来实现抵押权。而且，房地一体规范强制要求这两个抵押权同步设立，故在前例，在B的抵押登记时间在先时，B的顺位优先于C，C不能以房屋登记簿上未记载抵押权为由，主张自己取得顺位在先的房屋抵押权。最高人民法院2019年11月14日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第61条对此有明文规定，在此不赘。此外，在房屋抵押登记、地权未抵押登记的情形，租赁地权之人也要受到在先的抵押权的排斥。
法院在民事强制执行中分别查封地权和房权，并分别办理查封登记，在不动产统一登记前也时有所见，如甲法院查封了A的地权并在土地登记簿登记，但未在房屋登记簿查封登记房权，乙法院查封了A的房权并在房屋登记簿登记。对此，应遵循与抵押登记一样的先来后到顺位排序，由在先的查封登记波及另一个权利，并排斥在后的查封登记，如甲法院的查封登记在先，则A的房权也在其波及范围。由于我国禁止重复查封，再加上房地一体规范的公开性，乙法院不能以A房权没有查封登记为由来主张自己查封行为的正当性，其查封构成重复查封，不应产生法律效力。鉴于乙法院的查封登记在甲法院的查封登记之后，前者应转成轮候查封登记。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，未经登记的查封没有对抗力，故若甲法院对A地权的查封未办理登记，乙法院对A房权的查封办理了登记，前者即便时间在先，也不能对抗后者。
在不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第4、5、6节把地权和房权的首次、变更、转移和注销登记整合在一起，都记载于同一登记簿，这样能准确表征它们的一并转让、抵押或查封，从而确保地权和房权不会异主，为落实房地一体规范提供牢靠的支撑。
（二）仅处分一个权利的约定的法律意义
在实践中，当事人会约定在地权和房权之中仅处分一个权利，另一个权利的权属状态保持不变，如A与B约定仅把房权抵押给B，地权不抵押。这种约定明显背离了强制性的房地一体规范，不能产生当事人预期的权利变动后果，结果是B的抵押权客体除了房屋还包括地权。而且，在不动产统一登记后，登记簿的记载不可能实现约定目的，A的房权和地权均要抵押登记给B。既然这种约定改变不了地权和房权一并处分的法律命运，那就可以像我国台湾地区那样说它无效。
但稍加思考就会明白，这种约定没有改变或排除房地一体规范，而是在该规范发挥实效后，在地权和房权主体同一的前提下，对地权和房权之间的价值关系重新所做的安排。就此而言，作为当事人的自我约束，这种约定有法律意义。以抵押为例。抵押权是价值权，抵押权人意在通过支配抵押财产的价值来确保其债权优先受偿，只要能达到这一目的，抵押财产的形态和范围完全能变通。在前例中，A、B达成约定的原因不一而足，如房权的变价足以担保债权实现，地权不归为抵押财产不会影响B的利益；又如，A把其担保责任范围限定为房权的价值，对超出部分不承担责任。可以说，前述约定的真意是在不改变地权和房权主体同一的基础上，分离了地权和房权的价值，把其中一部分价值交由抵押权人支配，另一部分价值留给抵押人继续保有，这完全符合抵押权作为价值权的基本定位。
当然，这种认知限定在地权和房权的价值确能分离、能分别评估的情形。在不动产统一登记前，有的登记机构会特别标明抵押财产的评估价仅是地权的价值，不包括房权的价值，仅办理地权抵押登记，不办理房权抵押登记。这样的登记当然不影响地权和房权一并抵押，但根据约定，房权的价值不应供债权优先受偿。至于在建筑物区分所有权等地权价值被房权吸收的情形，如高层公寓业主在抵押房屋时，即便与抵押权人有前述约定，客观上也实现不了分离地权和房权价值的目的，因此就没有任何法律意义。
说仅抵押一个权利的约定是在地权和房权一并抵押后，对这两种权利的价值进行分离的见解，不仅是着眼于实践现象的学理分析，也有法律规范的支持。比如，根据《民法典》第417条，在地权抵押后，新建的房屋虽然要与地权一并处分，但它不属于抵押财产，原因不仅在于房权不是约定的抵押财产，还在于地权与房权各有独立价值。又如，根据《民法典》第807条，承包人就工程价款对建设工程享有优先受偿权，该权利的属性存在极大争议，但其实质功能与抵押权无异，其标的物仅限于房权，虽然实现该优先受偿权要把地权和房权一体处分，但供承包人优先受偿的只是房权价值，不包括地权价值。上述分析表明，当事人的前述约定与房地一体规范衔接配合，结果是“房地一体，价值分离”。
这样一来，在经由法院来实现抵押权的情形，应一并拍卖、变卖地权和房权。地权和房权变价中与债权相应的部分会被法院直接付给债权人，如果该部分超过当事人约定的抵押财产价值，抵押人有权根据约定请求抵押权人退还多出的部分。比如，A用房权抵押担保B的500万元债权，法院实现抵押权，把价值400万元的房权和500万元的地权一并拍卖，回款900万元，法院向B支付500万元，该案件终结。根据A、B的约定，A只以价值400万的房权抵押，故B应向A返还100万元。当然，A为主债务人的，B有权主张抵销。
前述约定具有相对性，仅能约束当事人双方，对其他人没有约束力，这一点对多顺位抵押权具有意义。假设A除了为B提供前述担保，又以地权和房权为客体为C设立抵押权，担保600万元债权。根据抵押登记的时间先后，B的抵押权顺位优先于C的抵押权。在抵押权实现时，法院要把变价付给B后的剩余400万元付给C，供其优先受偿。至于B应向A返还的100万元，不在C的抵押财产范围。
不仅抵押会有前述约定，转让同样也会有，如A与B约定仅把房权转让给B，地权不转让。着眼于地权的支配利益，是难以想象这种分离转让对A有何实益的，因B连房带地一起占有和使用，A无法对土地进行物理控制和实际用益。不过，作为物权的地权不光能给权利人带来占有、使用的支配利益，它还有投融资意义上的经济价值。这方面的典型就是不动产让与担保，债权人取得不动产物权的目的，不在于实际占用，而旨在通过控制其经济价值来担保债权实现。从这一角度来看，A保留地权就有实际意义。比如，A仅把房权转让给B，自己保留地权，意在取得因区域发展等因素导致的将来的土地增值，这样一来，在B把房权转让给C时，C一并取得房权和地权，但在C向B支付的价款中，B要把地权的价值款返还给A。A不仅能得到土地增值，还不承担房屋老旧的可能贬值，而B只需支付房价即可对房屋进行占有、使用、收益和处分，其成本负担得以减轻。相应地，既然A保留地权，在地权到期时，其应办理申请延期手续、补缴土地出让金等义务，B不用为此承担费用成本。与抵押一样，转让的这种约定也只适用于地权和房权价值能分离的情形。
五、结语
“房随地走、地随房走”非常形象地描述了我国地权和房权的关系，并助推房地一体规范广为人知、深入人心，但其口语化的表达以及伴随的日常化理解，往往遮蔽了它的法律意蕴，以致于它在实践中被泛化，出现了只要土地上有房屋，无论何种土地，也无论何类房屋，都要“房随地走、地随房走”的常见观念和做法。针对这种现象，只有澄清房地一体规范的目的、构成和后果，才能起到正本清源的积极效果。
房地一体规范与我国土地制度改革和房地产市场发展相伴而来，经过近40年的实践打磨和锤炼，已成为我国不动产权利和交易的重要支撑，因此，在认知其规范要义时，一定不能脱离实践。正是在对实践的密切关注中我们看到，房地一体规范不仅有反映土地和房屋的物理状态整体性，保持房屋经济效用的目的，还有简化与地权、房权相关的确立配置的目的。
在这些目的的指引下，可以看出，用地建房的过程、有为房屋提供载体支撑的其他制度（如配套建设市政公共设施的出让合同）、限期拆除的违法建筑、违法占用他人土地建房、违法占用农用地或未利用地建房等，均不符合房地一体规范的构成要件。
对于那些符合构成要件的情形，无论地权和房权是否均记载于不动产登记簿，都产生一并处分或查封的后果。至于当事人作出的仅处分一个权利的约定，看似与房地一体规范不符，但实则不在其目的的射程范围，允许它具备法律效力，只在当事人双方内部产生债权债务关系，不会改变“房随地走、地随房走”的结果。