民法典物权编（草案二次审议稿）登记方面的意见（二）

一、第十六条规定权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

改为：权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可申请更正登记。登记机构经审核查明不动产登记簿记载事项与申请材料不一致的，应当予以更正登记。前款错误如果纯属登记人员记载时疏忽，并有原始登记申请文件可证明的，登记机构可依职权更正登记。

理由：原条款对更正登记的条件、程序等方面没有规定，对申请更正登记范围、登记机构更正登记的权利失之过宽。登记簿记载事项可分为权利事项及自然状况等非权利事项。大部分不动产登记属于依当事人意思表示发生的，涉及权利事项的更正登记影响物权的得丧变更，应严格限制登记机构更正登记的权利。对权利事项的更正登记应只针对申请登记时登记簿记载事项错误而言，对于嗣后因原因证明文件被撤销或以司法文书、行政决定变动物权的，应依司法文书或行政决定依申请或依嘱托登记。此处的权利人包括不动产登记簿记载权利人及真实权利人，利害关系人不应赋予更正登记申请权。

二、增加一条作为第十七条，买卖合同、审批文件等登记原因证明文件被司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件撤销或被证明为虚假的，登记机构可以撤销登记，不动产权利已被第三人善意取得的除外。

理由：撤销登记涉及相对人权利及交易安全，登记机构不能擅自撤销，且登记机构没有司法认定权，不宜依职权撤销。

三、第12条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。增加一句“在不动产登记簿记载权利的，推定登记权利人依法享有该权利。”理由：进一步明确不动产登记簿的权利正确性推定效力，明确物权归属和内容的根据的内涵，有德国、瑞士、台湾等地立法例可参考。

增加一款作为第二款“夫妻双方关于财产归属的约定，未经登记，不得对抗善意第三人。前项约定的登记，不影响依本法进行物权登记的效力。”《婚姻法》关于夫妻财产约定的效力与《物权法》关于物权登记效力的规定冲突，一直没有明确的立法，导致登记实务、司法判决、法学界都有诸多不同见解。考虑到夫妻财产约定不具有公示性，登记簿具有物权公示效力，为保护交易安全和第三人利益，建议明确规定以物权登记效力为准，参照大陆法系各国立法，建立夫妻财产约定登记和公示查询制度。”

四、第十八条第二款因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

修改为：登记人员未能审慎审查导致登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构证明其原因应归责于受害人时，不在此限。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。前项损害赔偿，不得超过受损害时之价值。

理由：登记机构在审查申请材料时处于信息弱势，时常会遇到虚假合同、虚假申请等情形，由于并非司法机关没有司法认定权，也无权认定合同效力，要求登记机构对登记错误承担无过错责任不但是不现实的，打击登记人员积极性，由于目前低廉的收费，还会导致国家财政出现较大损失。登记对物权的保护已经可以有权利正确性推定和善意取得制度得到保护，即使如法院登记的德国及按比例收取高额登记费的台湾香港等地也没有对登记机构做这种要求。最高院司法解释明确审慎审查标准以来实行效果较大，建议立法明确。

五、第十八条增加一款，前款所谓登记错误，是指因登记簿记载事项与登记原因证明等申请材料内容不一致。

理由：对登记错误的范围界定要综合考虑登记人员的能力、登记费用、审查标准、赔偿责任等情形。本款参照台湾地区立法例合理界定登记错误范围，将嗣后发生的登记的原因被确认无效及物权变动等情形导致登记簿记载与事实权利状态不一致不作为登记错误，可以依申请或依嘱托予以撤销登记或其他登记。

六、第一百九十三条：以本法第一百八十六条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

增加一款，在建建筑物抵押后新增的部分，属于抵押财产。

理由：在建建筑物抵押范围在司法、登记实务及法学理论界存在较大争议，建议明确。抵押物必须从社会观念上看是独立物。在建建筑物未经竣工验收一般认为是一个整体，不能区分并分割登记，在建建筑物抵押范围应包括抵押时及抵押权实现时的在建建筑物。举例来说，抵押时建了10层，抵押权实现时建到15层，实务上难以分割，分别拍卖分别建设在施工和建筑上都是难以实行的。作为整体拍卖有利于抵押权顺利实现，分别登记和拍卖不仅不合法理，客观上损耗社会财富，导致了争执。

七、第十七条第一款，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

修改为：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。