你家房子政府评估价飙升，好事坏事？2016政府物业评估十问十答
自6月1日开始，安省的房主们开始陆续收到市政物业估价公司（Municipal Property Assessment Corp.,MPAC）寄来的最新的自家物业评估通知（Property Assessment Notice）。小编一早就收到自己一惊一乍的好友打来电话，直说惊着了。原来，她收到物业估价通知。Richmond Hill 2013年估价60几万的房子，今年政府给她估了个价104万。一听到这个数字，把小编也惊着了。虽说大多伦多地区的房市十年如一日飙升，政府评估价逐年上升也在情理之中，当这个涨幅似乎有点超乎想象。
连政府物业评估价都涨这么快，好事？坏事？朋友连连说要去申诉一下，如何申诉？朋友一下子变成了问题宝宝，超多问题引发小编对这个话题的绝对好奇心，形成十个问题列如下，希望能为亲们稍许地答疑解惑。
一、何谓政府评估价？目的何在？
所谓政府评估价，是以税务为目的的物业评估，它对当地政府财务健康状况至关重要。简单地说，物业评估就是以征收物业税为目的而将物业价值以货币的形式量化。尽管说省政府和联邦政府的主要收入来源是收入所得税和销售税，但地税依然是地方政府主要的收入来源。物业税用于帮助维持地方政府所提供的服务，如垃圾回收、供水、排水、公园及娱乐设施和消防等。物业税必须准确，这样，税务负担分配才合理，公众才会信任市政管理委员会（Municipal Council）。
从法律上定义，政府评估价不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。也就是说，政府的评估价是100万，如果物业的税率是千分之五，政府将每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱，政府不管。
这个MPAC评估4年一次，政府评估，影响地方政府征税，也是对区域内居民用户或者商业用户地产的一个定性。加拿大各大银行、保险公司、地产公司也会相应地用这个评估价来作为参考。
MPAC是北美最大的一个评估集团物业评估机构，本次评估的有效时间是从2016年1月到2020年1月。
二、政府评估价如何计算？
政府委托市政物业估价公司对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值evaluation level （Assessed value），平均动向评估值:ADXR，定量极限评估值:EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学、运筹学、经济学、数学和市场学等相关知识。
可怜小编实在不懂，怎么也解释不清楚，各位看官明白的自己明白，不明白的也就看看就好。总之，房屋的征税价值并非由一个简单公式计算而来，它是一个"模糊值”。
简单来讲，这个房产的评估价包括两部分：土地价值和房子价值，两者相加就是这个房产的政府评估总价。
三、影响物业评估的几大重要因素
物业评估的决定因素有200多种，其中构成85%决定因素的有5种，它们分别是地段（Location）、占地面积（Lot Dimensions）、居住面积（Living Area）、房龄等（Age of the property, adjusted for any major renovations or additions）、建筑质量（Quality of Construction）。
在同一个区域里，新房子相对评估价要高一些。占地面积和居住面积大的肯定要贵一些。影响物业评估的还有其它因素，比如说，在高压线附近、在铁路附近、交通灯附近的物业，在评估时肯定会受到负面的影响。再比如说，房屋后面有树林、保护带、高尔夫球场，在物业评估时肯定会有正面的影响。
四、大多伦多地区物业估价平均增长率？
2016年4月5日CBCNEWS报道，据MPAC（Municipal Property Assessment Corporation)表示，在过去四年中，安省物业价值平均增长了18%。多伦多的平均物业估价增长30%，而从2012年开始，多伦多的物业估价每年平均增长7.5%，高于全省平均增长水平（4.5%），士嘉堡地区更是年均上涨10%。烈治文山市和万锦市地区的物业估价增幅更大，达到两位数。
MPAC总裁Antoni Wisniowski告诉CBCNews，在多伦多及大多伦多地区，房价增幅远远超出安省其它地区，每年增幅达到8%。他解释，“我们的住宅评估是基于某个居民区内的物业销售价格的”。对于2017年物业评估增长的预测，MPAC网站上是这样公布的，Markham的增长率为11.4%,整体公寓的均价为$387,000，独立屋均价为$991,000。Richmond Hill的整体增长率将为11.8%，公寓均价为$339,000，独立均价为$1,028,000。
更多的，亲们，自己去网上查查吧，小编躲懒去了。
五、政府评估价到底是高点好还是低点好？
本土西人都不希望看见评估价上涨，一上涨就骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税，因为工资收入并没有增加或者涨幅达不到房屋评估的涨幅。估计按照最新出来的政府评估价，不知道有多少人要骂政府了。
相反地，华人会希望自己的物业在评估时有合理上涨空间，但今年的新评估似乎涨幅太快，让华人也喊Hold不住了。
相关地产经纪表示，政府评估价不能真正反映房屋的市场价但可以作为参考。通常来说，政府估价都远远低于市场卖价。买卖房子时，如果遇到政府估价接近要价，经纪们一定会理直气壮把政府估价单拿出来，让买家看，因为大家都知道，政府估价肯定低于市场价，那么，政府估价高房子势必卖的应该更高。如果卖价接近政府政府评估价，岂不是乐坏了买家？说明自己拿到了一个好Deal。
在现在大多伦多房市炙手可热的年代，政府估价对房地产市场有影响吗？有影响，但真不是关键因素。评估价是根据社区内过去一段时间的销售价格而定，体现的是过去市场销售状况，但不能反映未来房价趋势。
六、政府评估价飙升对于地税的影响？
好，到了关键一问。估计大家都和小编一样一样地着急，这个政府评估价飙升对于地税到底有多大的影响。这毕竟关系到银子的问题，这是要每年真金白银上交政府的呀。
估价公司表示，物业估价增长并不一定会直接让地税上涨。通常市政府在计算地税时，是把某个房屋的估价与全市的平均估价做一个对比。如果物业被估算的估价高于全市平均估价，那么业主将要付更多地税。那些物业估价低于平均值，所付的地税就会少一些。MPAC客户服务负责人表示，如果房屋估算估价与周围其他物业的估价相近，那么对地税就没有多大影响。
但，政府评估的目的就是为交纳地税提供依据，所以评估价的增加迟早会在地税上有所体现。民众需要关注的是，这个增幅自己接不接受，地税上涨的幅度自己能不能承受。
也有资深经纪用最通俗的方式来解读，一般政府物业估价，每加10万，大约每年需要多交$40的地税。
亲们，你们自己盘算盘算吧，来年你家要多交多少地税吧，是不是好几个名牌包包都不见了，嘿嘿。
七、如果要去申诉，申诉的理由？
正如前面所提到过，本地西人不希望政府评估价过高，喜欢申诉。但究竟要如何申诉呢？
政府也很有意思，他让安省居民收到MPAC发来的通知后，可以简单地问自己一个问题：“在2016年1月1日，我的房屋是否可以以政府评估价售出?"。如果答案是肯定的，那么评估就是正确的；如果答案是否定的，那么居民就可以联系MPAC进行了解申诉。
还有，民众想要申诉，还得自己举证要申诉的原因和理由，才让政府重新审查这个物业。在当下的火热房市中，这个举证可不太容易。
八、具体申诉的程序和时间表
民众可以到www.aboutmyproperty.ca网站上进行申诉。在这个网站上，粘贴需要上诉用的所有材料。也可以从网上下载表格，以电子邮件表格或者发传真的方式进行申诉。
发起申诉，写明不合理原因，注明自家房子19位的Roll Number.
政府收到申诉之后，先发一封确认回执表示受理了你的申诉，将会在180天以内做出重新评估。最多不超过240天。
在这期间，政府有可能会派专业人士入户检查评估，亲，你得同意哦。
关于物业评估申诉，这件事情没有对与错，按照自己的需求做就可以。小编也不敢妄加评论。
九、申诉完了还不服，咋办？
如果对重新评估的结果仍不满意，房主可以向评估审核委员会(Assessment Review Board)上诉。这是个独立的类似法院的审理委员会，向安省检察厅(Ontario Ministry of the Attorney General)负责，听取房主的评估上诉。该委员会的裁定基本上是最终裁决，只有在适用法律有问题的情况下，房主才可以向安省高等法院上诉。
十、关于政府政府评估的实用性网站和信息
https://www.mpac.ca/
www.aboutmyproperty.ca
CustomerContact CentreToll Free 1 866 296-MPAC (6722)
TTY 1 877889-MPAC (6722)，Mondayto Friday – 8 a.m. to 5 p.m. EST
感谢帝国地产资深经纪Alice Chen和君安地产经纪Christopher Cheng 为这个专题提供很多详实和专业的建议和支持。