影响 Condo 管理费的几个因素

一月底，我代理的多伦多市中心酒店式公寓成交，卖家客户满意，我更是如释重负。正好赶上中国大年三十儿晚上，收到买家的“取消条件书”，当时的喜悦心情，无法言传。

按道理来说，我从业多年，阅单无数，这样一个小单，让我如此欢喜如此忧，不应该。

事出有因。出售这个酒店式公寓，历经九九八十一难，看房人无数，出价者不少，最后让多数买家无法踢出临门一脚的真正原因是：管理费有点儿高。

酒店式公寓，自然拥有酒店的各种优惠。公寓的业主们，在健身房可以享受到提供给酒店客人的水果，毛巾；出入享受门童的鞠躬，工作人员永远带着职业性微笑。然而任何服务都有费用，这样周到细致的星级服务，相应的，必然是高管理费。

说到让管理费走高的因素，相信每个买过Condo 的人都能说出几条。诸如大楼的建筑年份，越老管理费越高，需要修缮的东西多嘛；管理公司如果质量堪忧，各种开销则会巨大；大楼储备资金不够丰厚，有点儿风吹草动，比如被业主投诉，要求巨额索赔，随时可能捉襟见肘；大楼董事会成员管理不善，人浮于事等等。这些隐形的东西，稍有不慎，都会导致大楼管理费升高。

您说，我们买家如何知道这些呢？不用担心，买家在购买Condo 单位，价格谈拢，签署合同后，都会加一个最起码的条件：阅读大楼管理报告。通过找律师读Condo Status ，可以知道上边这些情况。

影响共管公寓管理费的很多显性因素，都和大楼的各项服务设施和涵盖的服务内容有关，这些，买家可以不用读大楼报告就可以知道。

计算Condo 管理费，通常以每尺来衡量。目前大多伦多地区的公寓大楼，尤其5年之内新的，平均每尺 $0. 6 到 $0.8 。

通常，全新的大楼刚出来时，管理费会很低，因为此时，大楼的使用情况，业主们的能源耗损和服务标准要求以及相应的费用，都还没有实现，自然未明朗，所以只能按照最基本标准计算。

第二年，所有数据出来后，应该会有一个比较大些的涨价，毕竟第一年很低啊。然后，如果没有意外，管理费随之平稳下来，逐年的涨幅不会有大的波动。所以我曾说过，您买Condo公寓二手房时，最好买5年内新的大楼单位，这个时候，管理费已经很稳定，您可以按照均价计算是否合理；大楼仍然很新，需要修缮的地方少，管理费自然并不高。

说到对高品质服务的要求，我前边说到的酒店式公寓管理费，与分布在多伦多Yorkvilles 以及The Annex 社区的豪华公寓相比，无论从服务周到以及相应体现出来的高管理费，都是小巫见大巫。

这里最著名的8处公寓，内部设施极尽奢华，服务周到细致。很多大面积物业单位，内部有自己的私人电梯；24小时管家服务，这不是随便的前台保安服务，是专为业主设计的量身定做的管家服务；随时有高档出租车接送业主到达想去的地方；业主可点名预约高级厨师上门，在自家单位内的厨房，为业主烹调。。。

大楼新，设施好，不需要过多维护，然而管理费高达每尺$1.1到$1.6。其中一个大楼里的物业很快售出。这个使用面积3000 尺，售价$170万的超豪华公寓，除了地税，电费等开销，只是物业管理费这块，每年已然近$6 万。可见，豪客们买的不仅是物业，更是一种生活方式。

我们作为平常买家，在计算Condo管理费是否可以接受时，不妨以每尺$ 0.8来算，超出这个范围就属于高管理费了。

举例，一个使用面积800 尺的公寓单位，管理费$0.8/尺，那么，每个月就是 $640。这个是目前大多伦多地区可以接受的均价，也是我认为可以接受的底价。事实上，我认为，一个5年之内新的大楼，物业管理费最好不要超过每尺$0.7。

当然，在计算管理费的同时，也要注意管理费都包含了哪些服务项目。

近年来建造的公寓大楼，管理费通常会包水，暖气以及大楼本身的建筑保险，但是不包电费。

很多客户说，最好什么都包，电费也包。呵呵，全包有全包的好处，然而，坏处可是更多呢。

事实上，物业管理费涵盖的消耗费用越高，管理费涨幅就越大，涨速也越快。

大多伦多地区很多年前建造的公寓，尤其是30 年以上的老公寓，业主所有费用基本都被全包在物业管理费里。

这些物业大楼的很多业主们，被我们称之为“能源猪”的一群人，他们冬天室内暖气打到28度，开窗户透新鲜空气；夏天敞开露台的落地窗，空调制冷不停运转，任凭户外的热浪涌入。

他们有所不知的是，羊毛出在羊身上，所有的耗损和浪费，在大楼年终结算，讨论费用时，都被平摊在物业管理费里。

政府意识到这个浪费能源的问题，也由于来自多方面的呼吁，近年来建造的公寓大楼，管理费开始都不含电费。业主们开始节约用电。暖气仍然是包括的，因为考虑到人权。加拿大夏天不容易热死人，冬天却容易冻死人，政府不想人们为了节约用天然气，不取暖造成人身伤害。

再就是有游泳池的物业大楼，很多人喜欢，殊不知，维护游泳池非常耗费，但只是这项服务，已足以让管理费逐年慢涨。

总之，买Condo ，要想到影响管理费涨幅的几个因素，也要考量自己对生活质量的诉求。

说房子不提及性价比和未来升值潜力，不是我的风格。

常理来说，Condo管理费的高低，与物业单位的售价成反比。管理费越高，物业单位越不好卖，售价越低。

我上周带客户在Don Mills 看公寓单位，三幢房龄33年的老公寓连着。其中一栋面积700尺的单位，管理费要 $633，售价 $35万。楼下并没有保安和前台服务，也没有游泳池和健身房，然而管理费仍然如此高，算下来，已经跌破我们上边提到的，每尺$0.8 的底线。除了其它原因，显而易见的，楼太老，还有，煤气水电全包。

我当时想，假以时日，这个物业的管理费上升到每月$900时，售价恐怕要低于 $30万了吧。

富人的日子和穷人的日子一样，都不敢想。我这买家客户是一对本土西人小情侣，他们手里的钱，只够付了首付后，考虑每个月的供款，而无法顾及其它。这个时候，和他们说升值，性价比，他们不是不懂，而是懂了也无法顾及。至少，物业买来，随着未来大势好转，终究会往上走，并且，这公寓位置很好，而现在好位置的公寓，租金不菲，与其交租给房东打工，不如自己拥有。

符合自己需求的物业，就是好物业。如果只是自住，管理费高低，只要您能承受，不必过于纠结。