从1.1万涨到2.6万，这个公寓盘比住宅还猛？
2015年，番禺一楼盘卖1.1万/平，如今涨至2.6万/平，5年涨了136%。
这个涨幅乍听起来，并无特别，但如果我告诉你，这个是公寓，你会不会有些惊讶？说真的，房产君都有些意外。
为什么这么说？同期广州住宅，从1.5/平涨到3.1万/平，涨幅为107%。可以说，这个公寓跑赢了大势。
看到这里，你肯定好奇了，到底是何方神圣？
| 房产君工作日到访，现场人气还可以
不卖关子了，这个盘，叫信业悦都荟。
嘿嘿，房产君说了这么多好话，是要推荐公寓？不着急，我们往下看（先声明，文章并非广告，大家可放心。）。
01.
楼下是佛莞城轨站，距万博约5公里
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信业悦都荟位于番禺大道北，天安科技园对面，区位不错。
项目经番禺大道北直上，可抵达万博商圈，同时，距离市桥老城也不远，相距约5公里，车程约12分钟。
如果以珠江新城为参考点，项目与其相距23公里，车程约49分钟，也不算远。
轨道方面，楼下是佛莞城轨番禺大道北站，与楼盘仅数十米距离。通过城轨，北上2站到广州南；南向2站到莲花站，再换乘琶洲支线，3站到琶洲。
值得一提的是，这条轨道并非纸上谈兵，而是在热火朝天地施工中。据规划，预计今年建成。
| 项目楼下的佛莞城轨正在施工
可以说，信业悦都荟的区位，即便放在整个番禺区，都算是比较有优势的。
02.
为商铺公寓综合体，周边商配丰富
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说到配套，信业悦都荟也颇具亮点，其本身是一个综合体，商铺公寓一体化。
房产君实地走访发现，目前一楼的大部分商铺已开业，餐饮、发廊、小商店汇聚，人气还不错，对于年轻人来说，夜宵、周末吃喝玩乐都不成问题。
| 项目楼下商业
| 项目楼下商业
并且，由于项目处于万博辐射圈，5公里范围内，万达、永旺梦乐城等商业配套云集，配套算得上完善。
环境方面，项目所处的板块，属于番禺正在开发的泛万博范围，城市界面新，道路宽敞，一派新城的模样，相对市桥、番禺广场等地方，较崭新。
03.
29-48平loft，使用率不足八成
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项目首推在2015年，A1和A2栋已交付使用，目前在售A3栋，是带产权的现楼，38户6梯，29-48平loft，层高4.5米，实用率7.9成，属于市面上的正常水准。
另外，需要提醒的是，A3栋临近番禺大道北，房产君当时在窗户关闭的样板房里，噪音影响不大，粉丝如有需要，需自行判断清楚。
| 项目在售A3栋
在样板房打造上，项目动了点小心思，比如通过玻璃间隔、玻璃走道、中空挑高、厅出阳台、薄隔层等设计，提高空间视觉效果，所以在现场不会觉得压抑。
但仍需要提醒，建筑层高4.5米，按普通装修，除去墙体、隔层厚度等，平均一层不到2米高，对于身高1.65米左右的人，在内活动还是有些压力。
至于装修风格，样板房走得极致路线，每一个空间都利用完了，格局紧凑。来看看现场打造的三种风格样板间。
其中北向单位，一楼为客厅、餐厅、厨房、洗手间；二楼客厅部分挑空，中间有一个过道，过道两侧是两个房间。
这个装修风格，空间感较大，缺点在于二楼房间较小。
| 建面约48平户型，中空部分挑高
| 建面约48平户型，中空部分挑高，房间较小
第二个样板间，也是北向单位，功能大体和上一个样板房布局类似，差别在于没有做挑空，二楼两个房间之间，做了一个小客厅。
该样板房，空间感没有上一个挑空的样板间开阔，优点在于实用性强。
| 建面约48平户型，二楼房间之间，有个小客厅
第三个样板间，打造成了小型办公空间，办公室、休息区，一应俱全，一层可容纳7个左右的办公位。
| 建面约48平户型，打造为办公空间
在景观面上，项目周边环境开阔，所以对于在售产品来说，无论是北向，还是南向户型，观感都还好。
| 项目西侧景观
公共空间方面，诸如过道、电梯间、入户大堂等，算得上宽敞明亮。
| 项目公共空间
整体看来，信业悦都荟观感不差，没有一般公寓项目的狭窄局促。
04.
48平户型月租2800元，回报率2.3%
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众所周知，一般人买公寓，都不是为了自住，而是用于出租投资，所以公寓尤其讲究租金回报率，周边人流是否丰富，成为价值评判的关键。
在这一点上，信业悦都荟看起来也ok，周边有金山工业园、天安科技大厦、番山创业中心等，有一定承租需求，另外，万科未来之丘写字楼正在售卖中。
此外，项目5公里范围内有万博和市桥商圈、长隆乐园等，这些上班族、游客，也是租客群体之一。
| 项目周边产业园众多
综合周边情况以及中介说法，信业悦都荟出租率较好。
不过，出租需求旺盛，不代表回报率就一定会高。以一套建面约47平户型来计算，目前折扣为“7万抵12万*95折*99折-8万”，折后总价约122万，再加上房子为毛坯，软硬装自费约10万。
所以，一套47平户型，需投入132万才能放租。
根据链家数据，信业悦都荟48平户型，租金为2500-3500元/月，以2800元/月为主。
如果按一年出租11个月，月租2800元计算，信业悦都荟年出租回报率为2.3%，不算高。
我们对比看看市区较热门的公寓情况：
天河的万科云城米酷，18平户型，开盘精装均价1.8万/平，总价约33万，目前主流月租1600元/月，同样以11个月出租率计算，年出租回报率约5%。
再看，珠江新城的富力盈力，约50平小公寓，总价及税费合计约170万，月租大约5000元，由于珠江新城区位好，出租率按11个半月算，年回报率3.4%左右。
5.
终极问题来了：要不要买？
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说了这么多，那么信业都荟值不值得买？
在房产君看来，毛坯卖2.6万/平，太高了。要知道番禺一手房均价，不过2.9万/平，住宅如亚运城，新房精装也就2.6万/平。
项目周边，20年楼龄左右的二手房，比如富豪山庄，均价2.7万/平，以及华盛新村，均价2.5万/平左右；而7年楼龄的金山谷，均价3.4万/平。
一手方面，祈福缤纷汇，均价3.8万/平。
| 来源：链家