最高法院:买受人未及时办理预告登记、网签或备案,能否排除强制执行?|法客帝国
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《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条规定了无过错买受人有权排除法定优先权人的申请执行，既然称之为“无过错买受人”，那么，此类买受人必须满足的条件是对于案涉不动产未能办理过户登记手续不存在过错。如何认定买受人是否无过错呢？本篇文章通过检索最高法院近三年来关于这一问题的裁判观点，梳理、分析最高法院处理这一问题的裁判思路，归纳实务经验总结，并为买受人提供降低此类法律风险的建议。
裁判要旨
预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签或备案与所购不动产未办理权属转移登记并无必然联系，不存在过错。
案情简介
1. 2016年2月24日，买受人宋春梅自银鹰公司购买案涉车位，约定银鹰公司在一年内为买受人办理产权过户。购买时，案涉车位上有一年期限的抵押。之后，宋春梅支付合同价款并实际占有、使用案涉车位。
2. 2016年9月2日，银鹰公司继续以案涉车库为农行渝北支行提供抵押担保。之后，农行渝北支行将银鹰公司等起诉。
3. 2017年5月5日，根据农行渝北支行申请，重庆一中院对案涉车库予以保全查封。保全过程中，宋春梅提出书面异议，重庆一中院裁定中止对案涉车位的执行。农行渝北支行向重庆一中院提起申请执行人执行异议之诉。
4. 2018年6月13日，重庆一中院一审认为，买受人宋春梅对案涉车位未办理过户不存在过错，判决驳回农行渝北支行的诉讼请求。农行渝北支行上诉至重庆高院。
5. 2018年12月27日，重庆高院二审认为，宋春梅并无义务就案涉车位申请网签或预告登记，以防范之后案涉车位过户登记的权利障碍，故并无过错。判决驳回农行渝北支行上诉，农行渝北支行向最高法院申请再审。
6. 2019年9月26日，最高法院再审驳回农行渝北支行的再审申请。
裁判要点
本案中，关于是否因买受人宋春梅自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题，最高法院认为：
第一，出卖人以案涉车库为第三人多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《借款合同》，有独立的抵押期。案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。
第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故买受人宋春梅未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。
第三，出卖人银鹰公司未履行与买受人宋春梅关于1年内办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致买受人宋春梅未能办理权属转移登记，过错方显属出卖人银鹰公司一方。
综上所述，买受人宋春梅对于案涉车位未办理过户，不存在过错。宋春梅在满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定其他条件的情况下，有权排除执行。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1. 买受人未及时办理预告登记、网签、备案的，不影响法院对其是否存在过错的认定。最高法院认为，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故买受人宋春梅未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。因此，买受人未及时办理预告登记、网签、备案的，不影响法院对其是否存在过错的认定。
2. 买受人购买已抵押的房屋，不必然认定存在过错。一般情况下，买受人购买已抵押的房屋，法院将认为买受人在购买时未尽合理注意义务，忽略他人权利的障碍，认为买受人存在过错。但是，如果买受人与出卖人在签订房屋买卖合同时明知所购房屋之上存在抵押，但是该抵押属于一定期限的抵押，并且买受人与出卖人约定过户期限和过户条件，应当认定买受人对未来所购房屋能够办理过户存在合理信赖。在约定的过户期限内，即使所购房屋不存在客观不能办理过户的情形，买受人未及时办理过户也不存在过错。
3. 出卖人失信的情形下，应认定买受人不存在过错。最高法院认为，如果出卖人与买受人约定限期办理不动产权属转移登记的，出卖人在该期限内将该不动产为第三人设定抵押，买受人因所购不动产已对外设定抵押致使未能办理过户登记，买受人不存在过错，相关风险应由出卖人自行承担。
4. 法院在对未办理过户的原因进行审查时，应当从以下几方面出发：根据当事人对于商品房买卖流程的约定，法律、法规或规章对于商品房交易操作规程的规定，并结合当地房地产管理部门的实际操作情况、交易惯例等事实，综合判断买受人是否对于未办理商品房买卖合同备案登记、预告登记或者其他应由买受人履行的内容存在过错，以及未办理商品房买卖合同备案登记、预告登记或者其他应由买受人履行的义务对于此后未能办理房屋产权转移登记的影响。如果因应由买受人履行相应义务且不存在客观履行不能，导致所购房屋未能办理产权变更登记的，应认定买受人存在过错。
5. 律师建议：在已抵押不动产买卖交易中，买受人应充分注意出卖人的失信可能，尽量减少或者避免抵押权人的优先受偿权与买受人基于买卖关系而对物权转移及物的交付的权益产生冲突。作为抵押权人，尤其是专业从事金融业务的金融机构，应注意对房地产开发企业提供的抵押物进行动态监管，避免已抵押不动产转让价款的流失和债权的损失。作为买受人，在签订合同及付款时应留意抵押权人权利保障的方式，注意留存合同签订、占有使用、价款支付的原始凭据，以防范因标的物上存在权利瑕疵而带来的相应风险。
相关法律规定
1. 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
关于是否因宋春梅自身原因未办理案涉车位权属转移登记的问题，第一，银鹰公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保，每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，有独立的抵押期。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对抵押权进行了相应的登记、注销，具有间断性，故多个抵押担保不能混为一谈。案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋春梅未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。第三，银鹰公司未履行与宋春梅关于1年内办理车位产权证的约定，再次用案涉车库提供抵押担保，导致宋春梅未能办理权属转移登记，过错方显属银鹰公司。综上，农行渝北支行关于未办理车位权属转移登记系因宋春梅自身原因的主张，不能成立。
案件来源
《中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行、执行案外人）申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3912号】
延伸阅读
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买受人与出卖人约定过户期限的，在该期限内即使所购房屋不存在客观不能办理过户的情形，买受人未及时办理过户也不存在过错。
案例1
《重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司、曾昌东再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申766号】
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法院应当根据当事人对于商品房买卖的约定、商品房交易操作规程的规定，并结合当地房地产管理部门的实际操作情况、交易惯例等事实，综合判断买受人是否存在过错。
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《平安银行股份有限公司天津分行、孙素芹二审民事裁定书》【（2018）最高法民终945号】
最高法院认为，在对未办理过户的原因进行审查时，应当根据当事人对于商品房买卖流程的约定，法律、法规或规章对于商品房交易操作规程的规定，并结合当地房地产管理部门的实际操作情况、交易惯例等事实，综合判断当事人是否对于未办理商品房买卖合同备案登记或者预告登记存在过错，以及未办理商品房买卖合同备案登记或者预告登记对于此后未能办理房屋产权转移登记的影响。
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房屋尚在租赁期间，出卖人以公告声明的形式将房屋进行了交付，虽未办理房屋产权变更登记手续，但并不影响买受人依法享有的合同权利，买受人无过错。
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最高法院认为，生效的张家口中院(2015)张民终字第773号民事判决，认定常娜与张林于2014年1月23日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且经过张家口第三公证处的公证，该协议不违反法律强制性规定、合法有效。因所涉房屋尚在租赁期间，张林以公告声明的形式将房屋进行了交付，虽未办理房屋产权变更登记手续，但并不影响常娜依法享有的合同权利，常娜在这过程中并无过错。
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买受人不能举证证明存在不动产不能办理过户登记之客观情形的情况下，应认定买受人对不动产未办理过户登记存在过错。
案例4
《王荣、鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申3051号】
最高法院认为，对于案涉房屋未办理过户登记的原因，根据原审查明的事实，自江苏省无锡市中级人民法院解除查封后，有两年多时间，案涉房屋并未处于查封状态，但在此期间双方并未办理过户登记。王荣称是弛恒公司原因不办理过户，但没有提交证据证明其曾经就过户登记向弛恒公司主张过权利；王荣称案涉房屋一直处于被查封状态，但并未提交证据证明自江苏省无锡市中级人民法院解除查封后，案涉房屋随即又被查封，故在此情形下，二审判决认定王荣对未及时办理房产过户登记存在过错并无不当。
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买受人不能举证证实所购房屋客观不具备办证条件或其在具备办证条件有积极办理产权变更登记的行为时，应认定买受人对所购不动产未办理权属变更手续存在过错。
案例5
《朱红、蓝蓉申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）云民终631号】
最高法院认为，蓝蓉与巨和公司在房屋认购书中对于产权办理的义务没有约定，办证义务应当归于蓝蓉一方，根据一审查明事实，涉案房屋在查封前即已具备办证条件，涉案小区已有部分业主办理了房产证。蓝蓉并未举证证实涉案房屋客观不具备办证条件或其在具备办证条件有积极办理产权变更登记的行为，相反，从其一、二审陈述看，没有及时办证的原因系因蓝蓉与巨和公司没有及时签订用于办证的正式商品房买卖合同，蓝蓉没有及时办理二代身份证，工作忙怠于办理，因房产限购无法办理等，这些未能办证的因素均应归因与蓝蓉自身。巨和公司在一审中称因测绘和办证政策调整原因造成未能办证，但未举证证实确实存在该原因且该原因造成了蓝蓉不能办理产权移转登记，一审法院以此认为蓝蓉对于未办证没有过错不当。二审中，巨和公司又称系部分业主反映房屋局部需维修，由于其工作人员自身原因未能通知业主办证并转交相关材料，登记机关暂停接件办证等原因造成不能办证，但均不能提供证据证实有该类情况发生。且即使这些情况存在，也没有证据证实这些行为直接影响了蓝蓉的办证，造成其不能办理。
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在未经行政批准变更土地用途之前，买受人购买工业用地属于对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。
案例6
《杨晓东、中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）最高法民终585号】
最高法院认为，工业用地的土地用途是被明确限定的。虽然案涉合同中约定杨晓东购买房屋的用途为：厂房，但基于金晨公司报批的用地规划许可，案涉土地的产权登记只能是以整块土地为单位予以登记，在未经行政批准变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限制的。对此，买受人杨晓东在明知房屋所占土地为工业用地的情况下，仍然签订案涉房屋购房合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度。其次，杨晓东在购买案涉房屋之前，该房屋上已经设定了他人的抵押登记。作为具有完全民事行为能力的购房人，在购买房屋时，有义务对所购房屋是否存在权利瑕疵做基本考察，否则应视为未尽到合理注意义务，忽略他人权利障碍，应认定买受人对未办理过户登记存在一定过错。杨晓东上诉认为，办理过户登记手续买受人只有被动配合的义务，以及在购买房屋时没有正常途径查询抵押情形的理由不能成立。
7
买受人无钱支付办理过户登记的费用，属于因买受人原因未办理过户登记的情形。
案例7
《齐有昌、潘兆林再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申1269号】
最高法院认为，案中，齐有昌主张2010年与潘兆林签订了“以房抵债”协议，但是，直至2013年案涉房屋办理抵押登记时，案涉房屋仍然登记在潘兆林名下，齐有昌的理由是无钱支付办理过户登记的费用，这显属于因齐有昌的原因未办理过户登记，原审不予支持齐有昌对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。
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规避行为或行业惯例，均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构，应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险，故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果，买受人无过错。
案例8
《重庆市琴琴房地产咨询服务有限公司、瀚华融资担保股份有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申3969号】
最高法院认为，关于案涉房产未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因，琴琴咨询公司再审主张其作为房产中介，行业惯例为房源经公证再出卖，立即过户再出卖则多交税费而导致不经济；且当时办理该项业务的员工已辞职无法联系以及左二妹不配合，导致案涉房屋未能办理过户。本案中，不论是其为了规避多产生一次税费还是主张作为房屋中介惯例的不过户，均不属于非因自身原因未能办理过户的正当理由。作为专业的房产中介机构，琴琴咨询公司应该明确知晓不办理过户登记而产生的风险，故其应承担不办理过户登记而产生的法律后果。关于琴琴咨询公司主张因员工无法联系及左二妹有事未能及时配合问题，从其签订案涉包销合同及后续协议，既有相关的授权亦有左二妹等房产权利人可以及时联系的客观事实，但经过多年其仍未办理过户登记，故其提出的上述理由均无事实和法律依据。原审判决认定琴琴咨询公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件并无不当，本院对其再审主张不予支持。
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买受人支付购房款后，房屋的销售方负有向买受人开具购房发票的义务。因房屋销售方未履行相应开票义务导致买受人未能办理过户登记，买受人对房屋不能办理过户不存在过错，
案例9
《范开学、日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司二审民事判决书》【(2017)最高法民终378号】
最高法院认为，上述证据之间可相互印证，能够证明因舒斯贝尔公司原因没有给范开学出具购房发票，且即使在取得购房发票的情况下，舒斯贝尔公司亦无法为涉案房屋办理过户登记手续。关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该项资金的缴纳以购房发票为计算依据。因舒斯贝尔公司不向范开学出具购房发票，住宅专项维修资金亦无法缴纳。综上，范开学关于涉案房屋没有办理过户手续非其原因所致的主张成立，本院予以支持。
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买受人明知案涉房屋产权证存在不能办理过户登记的重大风险，仍决定签订并继续履行购房合同，具有过错，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。
案例10
《杨春光、中国长城资产管理公司长春办事处再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申2688号】
最高法院认为，张玉萍与杨春光于2013年11月13日签订的《房屋出售协议》载明，合同双方于2008年7月29日签订房屋出售协议，因房屋所有权证涉及到房证重置问题，市房产局限制案涉房屋更名过户，致使双方无法实现合同目的。双方在知道房屋因房产证重置问题暂时不能更名的情况下，同意履行上述2008年房屋出售协议。可见，杨春光购买和入住案涉房屋的时间迟于吉林市中级人民法院查封时间，且其对未能办理更名过户的情况及原因亦属知情。案涉房屋的产权证存在重复登记被行政主管部门行政查封，杨春光明知案涉房屋产权证存在不能办理过户登记的重大风险，仍决定签订并继续履行购房合同，具有过错，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。