广州均价破3!板块轮动,下一个机会在哪?

很难意料到,2020年的广州楼市,竟然走出气势恢宏的行情。

根据全国百城房价数据,今年以来,在四大一线城市中,广州成为了妥妥的领涨者。

10月份,广州网签均价达30396元/㎡,创造了史上的首次网签价破3万+

尤其是下半年以来,楼市更是涨声一片。

| 数据来源:克而瑞

值得关注的是,在这一波行情中,市中心多个板块涨势凶猛。

来自克而瑞的数据显示,今年1月至11月,广州市区8个重点板块,楼价出现了普涨,其中东部自然是明星,老黄埔的涨幅达到60%,网签均价突破4.5万/平。

而海珠的南洲,荔湾的老西关、老芳村,及白云的太和,涨幅亦达到20-40%;此外,荔湾的广钢新城、白云的白云大道、同德围,价格也都有一定提升。

板块 1月网签均价 11月网签均价 涨幅
旧黄埔 28537元/㎡ 45540元/㎡ 60%
南洲 56924元/㎡ 79854元/㎡ 40%
太和 20663元/㎡ 28100元/㎡ 36%
老西关 49109元/㎡ 60308元/㎡ 23%
老芳村 39212元/㎡ 46896元/㎡ 20%
白云大道 49209元/㎡ 56179元/㎡ 14%
广钢新城 47683元/㎡ 51707元/㎡ 8%
同德围 40424元/㎡ 43804元/㎡ 8%

| 数据来源:克而瑞(11月数据截止至11.15)

而在市区普涨的大环境下,刚需外溢也成为了当下的主旋律。

01.

市区普涨之下,哪里才是外溢的出口?

那么,对于众多的买家而言,想要寻找外溢的出口,抢占下一个爆发的机遇,该如何做呢?

一方面,要衡量自己的实力,不要过分透支去追涨

另一方面,则是要看到板块轮动的趋势,寻找与珠江新城距离更近,且具有高成长性的板块

| 璀璨的珠江新城 摄影:广州房产 企鹅

当然,要满足这两点,其实也并不容易。

我们以珠江新城40分钟通勤圈为例,具体来看看:

在这个范围内,市区板块,单价没有5万+,根本拿不到入场券;其中价格最低的老黄埔,9-10月份的时候,单价4万多仍有上车的机会,但经过一轮暴涨后,当下的新盘加推,均价基本都已涨到5万/㎡。

至于外围区域,番禺的华南板块,价格已高达4.5-5.3万/㎡,黄埔的科学城,均价也已达3.8万+/㎡,甚至最贵的项目,售价更超过5万+/㎡。

不过值得庆幸的是,就在本月月初,随着花莞高速增城段(太成至金盆立交)的通车,珠江新城40分钟通勤圈内,终于有了真正的洼地。

这便是唯一单价在2万/㎡以内,且不限购的永宁板块

02.

交通破局!40分钟,永宁⇋珠江新城

诚然,这条高速的开通,对于永宁板块而言,是具有颠覆性意义的。

根据百度地图显示,从永宁到珠江新城,经花莞高速-广河高速-华南快速,全程只有3个红绿灯,用时只需短短的40分钟

同时,由于珠江新城与琶洲只有一江之隔,从这里到琶洲,时间也可以控制在40多分钟。而从珠江新城下高速,再前往金融城,时间也差不了多少。

可以毫不夸张地说,随着花莞高速打通最后节点,永宁板块,彻底纳入了广州CBD的生活圈

| 花莞高速示意图(来源:广州交投集团)

不仅如此,随着更多交通利好的释放,永宁板块未来仍有可见的增量亟待爆发。

其一,经过板块的增天高速,年内将正式动工,预计2022年建成。

这条意义非凡的高速,将构筑增城直达黄埔、珠江新城、金融城的快速通道。
同时,其采用双向六车道设计,主线全长约39公里,时速达100km/h(其中增城段为120km/h)。
在这般速度飞驰下,从增城到天河,通勤时间将缩短至半小时

其二,连接白云机场、新塘TOD、广州北站的新白广城际,也将在板块内设有站点。

从这里出发,约15分钟可直通白云机场,同时还可连通穗莞深、广佛环线等,畅达深圳、东莞、佛山等湾区城市。

值得一提的是,新白广城际还将在地铁21号线镇龙站、13号线新塘站,实行“站内换乘”,也就是说,未来无需出站换乘,即可实现与地铁的接驳。

在三条黄金通道的加持下,永宁板块的价值有多高,不言而喻。

而嗅觉敏锐的开发商,自然也早早跑马圈地。

据不完全统计,板块周边目前已聚集了十余家房企,其中地价峰值更已达到12323元/㎡

不难预料,未来随着高价地的释放,板块洼地被填平,也只剩下时间的问题。

| 图源:广州房产@伟鹏

03.

三大黄金通道+10年配套沉淀,永宁仅此一家

既然如此,亟待爆发的永宁板块,哪里才是不容错过的选择呢?

答案毫无疑问,就是占据最优地段,同时手握三条黄金通道的金地香山湖

| 金地香山湖鸟瞰效果图

这是一个天生站在风口的项目。

金地香山湖,出门就是花莞高速入口,从这里出发,最快约37分钟,就可抵达珠江新城的马会家居。

即便是上班高峰期,时间也可以控制到40来分钟。

| 图源:百度地图

另外,项目门口还有增天高速(规划中),及新白广城际荔湖城站(在建),手握着永宁增量的两大要素。

未来,经由增天高速,可以实现半小时直达天河,而经由荔湖城站,则可1站接驳镇龙TOD,无需出站即可换乘地铁21号线,三站直达天河

这般优秀的交通布局,纵观整个永宁板块,也很难找到第二家。

| 项目周边交通示意图
当然,除了外部接踵而来的利好,作为沉淀超10年的大盘,金地香山湖本身坐拥的湖山资源及大城配套,更是几乎很少有买家,能抵御它的吸引力。
房产君来过项目多次,最喜欢的体验,便是沿着1700亩的荔湖散步,在红尘万丈的广州,这样的体验是何等奢侈。

| 金地香山湖实景图

在荔湖之上,是3万亩的南香山公园,每天释放高达1.2万个/cm³负氧离子,媲美世界长寿之乡广西巴马。
此外,超1300亩的荔湖高尔夫就在家门口,为洋房产品带来大景观、大视野。

| 金地香山湖实景图

如果说万亩湖山,是大自然的恩赐,那么超20万平的生活配套,则是金地打造美好生活的执着,以及对业主的一份承诺。
很多项目,能配备一个社区商业中心就很了不起,但金地香山湖配备了3个,分别为香山里·商业小镇、商业中心广场、金地假日广场
在香山里·商业小镇,目前已有超30家商户开业,其中就包括华润万家、钱大妈、百果园、美宜佳、中国电信等。
此外,千米商业街开业率亦已达90%,满足生活所需毫无问题。

| 香山里·商业小镇效果图

而商业小镇隔壁,广州金地花香湖美憬阁酒店已在修建,其是国际酒店集团——雅高旗下的高端品牌,将为社区带来更丰盛的配套服务,偶尔接待贵客,家门口就是高端会客厅。
当然,星级会所、无边泳池、全日制餐厅、SPA、儿童游乐中心等,也是一个都不会少的。
| 广州金地花香湖美憬阁酒店效果图
至于爸爸妈妈关心的教育,金地香山湖更是手握王牌。
根据规划,整个社区配套有7所公私立学校,涵盖3-18岁全龄优教,其中,公立48班南香山小学、中大附属荔湖城外语幼儿园、加拿达国际双语幼儿园、公立香山幼儿园已经开学。
可以说,孩子的“星光”大道,金地早就考虑好了。
为此,从配套的丰富程度和体量来看,金地香山湖就是一座超级大城,而且是一座精雕细琢10年,看得见,摸得到的幸福家园。

| 香山湖学校效果图

04.

梦幻产品力,单价1.45万/平起

有这样的湖山,超级大城配套,以及四通八达的交通,金地香山湖本是一个躺赢的项目。
但金地就是一个很执着的企业,执着把产品做好,哪怕已经是100分,但他们追求的是120分。
所以在项目中,我们看到了三款梦幻般的户型,分别为建筑面积约99㎡三房、约120㎡四房、以及约140㎡的大四房,从面积上看,空间更加阔绰、舒适。
而且,整个组团采用单排点式排布,全无遮挡,带来极致的湖山和高尔夫果岭美景。

| 金地香山湖样板房实景图

首先来看约99㎡的三房两厅两卫,其采用经典的竖厅设计,三面宽朝南,比较特别的是入户玄关柜设计,大幅增加实用面积,并能打造个性空间。

同时,即便是小户型,主卧也配置有独属的衣帽间,女主人会疯狂爱上这里。其实,三个房间都有足够大的衣柜,憋屈的生活,绝不是金地想要的。

| 金地香山湖建面约99㎡大三房

再来看约120㎡的四房两厅两卫,当你走进这个房间时,便会被极致面宽所吸引,其采用横厅设计,阔景的阳台不仅是观光台,更保证了南北通透。

当夏日穿堂风徐徐袭来时,你就知道设计师有多贴心。

而能南北对流的,除了客厅还有主卧,通过全景飘窗,把空间延展和景观视野最大化,万亩湖山的秀色,自然要无遮挡入屋。

| 金地香山湖建面约120㎡四房

最后来看看约140㎡大四房。首先其在面积段上,巧妙避开了豪宅线,让买家能省下一大笔税费。

接着,整个户型给人的感觉就是大气,居住的尊贵感一览无遗。

比如主卧带独立衣帽间,而且还是男女主人分开;比如客餐厅连接霸气阳台,湖山大境,尽收眼底。

还比如,此户型只要安装一道移动门,就能改造成双主卧;还有主浴采用双台盆,这是顶豪才有的设计。

| 金地香山湖建面约140㎡大四房

不难发现,金地香山湖给你的,绝不一个简单的房子,而是一个有归宿感的家。
这个家,容得下三代同堂,容得下二胎成长,也容得下幸福的一生。
更关键是价格还相当诱人!其带装修发售,单价只需仅14500元/平起。
这是什么概念呢?来看一组横向的对比:

相比起知识城、新塘等板块的热门项目,其与CBD的通勤时间更短,即便与科学城相比,也相差不大。

但售价却有着天壤之别,仅相当于2/3新塘、知识城的价格,甚至和科学城的价差,更达到2万/平。

板块/项目

与CBD车距

用时 均价
金地香山湖 45公里 约40分钟 1.45万/㎡
新塘 36公里 约48分钟 2.2-3万/㎡
知识城 41公里 约45分钟 2.4-3万/㎡
科学城 18公里 约35分钟 3.5-5万/㎡
| 数据来源:百度地图、安居客
*出行时间统一为周二上午10:00
这样的项目,香不香?要不要抢?
好了,在全城多个板块普涨的大背景下,一个宝藏盘的出现颇不容易,你现在要做的,就是抓紧机会,赶紧行动!
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