从最高人民法院一则案例看合同条款遗漏当事人真实意思的法律风险

徐勇  律师

最高院2013年发布

广州市恒城房产开发有限公司与广州市城市建设开发集团有限公司所有权确认纠纷

申请再审民事裁定书（2010）民申字第1301号

盈景律师解读本案

1、引发本案的争议在于：双方合作进行房地产开发中，约定该宗地产项目中一部分房屋由其中一方出资兴建，且产权归其所有，不属于合作公司。当一方未按约定进行出资建设时，是否影响该约定部分房产的归属权，也即出资是否是取得产权的先决条件。

最终，二审和终审法院均认为是否履行出资义务不影响该方取得该部分房产的归属权，原因是合同中并未将出资义务设置为取得产权的条件。

2、本案中城镇总公司与恒加公司合作合同第二十四条约定：“商品房建成后，其中所建裙楼中的第三、四层，由甲方（城镇总公司）出资兴建，产权归甲方（城镇总公司）所有，不属合作公司，不收乙方（恒加公司）土地开发费，由甲方（城镇总公司）负责。”

首先，该条款中并未明确将“出资兴建”作为“产权所有”的前提条件。

其次，本条款中未约定如甲方未能支付裙楼三、四层工程款时如何处理：是作为对恒加公司的一项债务进行处理，还是其将无权取得该部分房屋的产权，该部分房屋产权仍属合作公司所有。

在合同未明确将一项义务作为另一方义务履行的先决条件（或未明确将一项义务作为其获得某项权利的先决条件）时，则一方违反义务时，对方无权援引先履行抗辩权进行对抗。

综上，恒加公司在合同签订阶段，失去了一次风险控制机会。

3、本案中，因为双方对所争议的问题在合同中并未预先予以明确约定，因此无法从合同本身探知双方签订合同时的本意。而在后期履行中，恒加公司与城镇总公司签订《关于恒城大厦分割确权的函》并共同致函广州市国土、房管局，请求按合作双方的约定为恒城大厦办理确权、办证----合同的约定即指合作合同第24条（如前所述，该条并未将出资作为产权取得的前提条件，也即以该条本身无法判断双方对于办理房产确权的本意）

如果此时城镇总公司已存在未进行建设出资的事实而恒加公司的本意又是其诉称的将城镇总公司出资建设作为其取得裙楼三、四层产权的条件时，那么其自不应当在上述函中约定继续按照合作合同第24条约定办理确权、办证行为，而应当明确提出因城镇总公司未履行出资建设义务故恒城大厦所有房屋的产权均归合作公司所有。

可以说，恒加公司在合同履行中又一次失去了风险控制的机会。

本案带来的教训和启示

一、要全面重视交易谈判和合同签订过程中的风险控制。

对于合同条款，应当至少从如下方面进行风险审查：

①合同的名称是否与交易实质性质相符；

②是否存在虚假合意导致合同效力风险

③合同的目的及交易前提是否通过鉴于条款进行合理表述；

④合同条款是否符合交易方的真实意思；

⑤合同逻辑结构是否合理、清晰；

⑥合同条款是否有遗漏事项；

⑦合同条款是否有矛盾、冲突；

⑧合同条款表述是否存在歧义；

⑨合同是否载明交易各方的授权履行联系人及联系方式；

⑩合同是否系补充性协议，是否在条款表述中与其他协议进行了有效衔接；

……其他内容详见《山东盈景律师事务所企业合同风险管控指引》

本案中，双方所签订的合作合同第二十四条即属于合同条款存在重大遗漏，未能明确体现各方交易中的真实意思，从而导致讼争。

之所以出现漏洞，仍然是因为合同签订中的商业思维在作怪，总是以一种交易顺利履行的逻辑去设置条款，而不去事先考虑当一方某项义务不履行时。

合同风险控制一定要以法律逆向思维为主导---在合同谈判时或签订中即应考虑到假如城建总公司未能进行裙楼三、四层投资时如何处理。如果合同中将情形下如何处理进行明确约定，则自然不存在嗣后再争论合同本意的问题，也就不会导致本案的发生。

二、应充分重视合同履行过程中的风险控制。

对于合同履行中对方违约情形，可以从如下方面进行风险审查：

①  严格按照合同约定跟踪合同履行情况；

②  当对方未能按时如约履行义务的，应及时、合理进行催告；

③  判断对方合同义务不能履行的背景原因（主体资信危机、暂时资金短缺、技术不能等等）；

④  判断对方合同义务不能履行造成的影响（致使己方发生损失、致使合同目的无法达到等）

⑤  判断对方合同义务不能履行所触发的约定或法定违约责任；

⑥  当对方违约达到约定或法定单方解除条件时，综合判断是否提出合同解除；

⑦  针对对方的违约行为，及时、合理行使己方的先履行抗辩权、同时履行抗辩权或不安履行抗辩权；

⑧  针对违约方信用不足，争取在履行阶段引入第三方为其合同债务提供担保责任；

……其他内容详见《山东盈景律师事务所企业合同风险管控指引》

如前所述，本案中恒加公司在合作合同履行中，未把握机会通过事后变更弥补合同条款漏洞风险，错失在合同履行中控制风险的机会，最终导致再审败诉。