我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：新人求解，我在湖北黄石有一套156平的湖景房，但我在杭州互联网公司上班，长时间是住不了的。现在想尽快出手卖掉它，然后去武汉或者杭州买一套，家里人觉得有点可惜，因为房子很好，也还是小涨了一点的。然后现在黄石也在发展港口之类的，鄂州也在建机场，我想问的是，黄石还有没有发展的可能，那套房子应不应该现在卖，手上现在的子弹也够去武汉首付一个，但是两个房子的贷款就压力大了。先谢谢房姐了。
回答：你好，过去几年受棚改政策和去库存的影响，三四五线城市房产价格都有不同程度抬升。 但是未来很难再有普涨的政策利好。
湖北省内，武汉一家独大，所有的好资源都给了他。连距离武汉最近的鄂州都不建议投资，黄石就更不用说了。 没有产业和人口基数的卫星城，是支撑不起房价继续上涨的。
这一点和东莞佛山有本质的区别。 黄石有自住需求可以保留，没有自住需求就直接出手吧。入手一套武汉，和其他弱二线城市是更好的资产配置。
提问：聪明睿智的女神你好，坐标济南，原先不懂房子入手三套老破旧。一套，50平，三楼96年房，无电梯，市中区教育尚可，目前出租每月1800，市值100W。二套100平一楼98年房，无电梯，市中区教育中等，目前作为工作室使用，市值250W。三套149平三，四复式高层塔楼2009年房，采光欠佳，在住，属槐荫区房价低，市值280W目前在住。手中子弹80，有固定工资5000冒头，业余时间和老婆做点纹绣类的小生意，差不多年入30左右，随着步入中年，收入能力每况愈下，想优化一下手头资产，该如何操作，是否应该去一线买套房，请房姐指点迷津，谢谢啦。回答：你好，市中高区盘投资回避，特别是学区，未来没有学区需求，建议尽早出手裂变。属槐自住保留。 济南现阶段远郊超涨，唐冶、西客站大量1.5以上次新，核心区却有1.7左右10年品质小区。 济南政府四处炒作远郊地块，拉升远郊地价，远郊地王频出，四处卖地为了打造济南CBD及大交通网络，可关注贤文片区、科技城片区、和谐广场片区以及限价新房。 未来五年是济南发育年，地铁、高架、三环长筋骨的五年，十五年内保持这种发展势头房价才有可能超越青岛，城市品牌暂时还看不到超越的可能。 20-21年地铁123号线组网完成，可以入手。持续关注市场热度，交易量迅速放大周期再收手。剩余子弹可以入手沈阳，租金抵月供。提问：请问房姐大大，麻烦推荐一下武昌或四新好的办公楼盘，靠近二环线和三环线地铁沿线为好，长期持有！另外请教一下，目前在制造业不景气的前情况下，厂房是买好，还是租好？回答：绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级： 1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层\/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。 那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。 而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。 300平1200万的老破大，比300平3000万的顶豪难卖、流动性差，其实我是不大信的。最多大家老乡见老乡，两眼泪汪汪。（具备专业卖房操作的前提下） 当然，如果没有经过科学研究论证，就无视目标受众客群，胡乱选择产品，随随便便就买进去了，这种做法肯定也是不可取的。有些人甚至买贵了。如果你的仓位已经比较大了，也没有流动性需求，又想练练手，可以考虑尝试一下。提问：请问房姐，北京现阶段房价已经这么贵了，老破小凤变冰短炒还有盈利空间吗？作为新手起步是否依然值得做？第一，淡季要买二三四楼，最好三楼；旺季前要买一五六楼，最好六楼；旺季中又反过来要买二三四楼，最好三楼。 第二，绝对不要过户。过户是肯定不划算的，除非碰到旺季大涨，否则很可能不赚钱甚至赔钱。 第三，北京房价没有天花板。老破小也一样，也没有天花板。老破小只是外立面、楼道环境、小区环境一般，但硬指标还是很好的。地段、密度、得房率、户型实用度。那么只要未来那些容易改善的外在因素改善了，估值就会修复，利润就有了。 第四，新手凤冰练手是挺好的。有助于学习成长。但ABC对技战术能力考验不小，建议在专业人士指导下谨慎操作。详见知识星球内部资料《炒房客的流派（二）——老破小如何赚钱》提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。提问：美丽智慧的房姐，烟台牟平区养马岛对面单价8000的可取吗？单价很低，上升空间大，离主城莱山区不远，而且未来烟台通地铁，养马岛对面不可能不留开口。就是担心烟台这个三线城市会不会人口逐渐流失呢？回答：山东是经济第三大省，传统制造业和进出口都不弱，人口出生率也比较乐观。但房产投资已经进入下半场，全国普涨的行情结束了，随着人口和资金持续向大都会聚集，中小城市的房产只是商品房，缺少真正的投资价值了。烟台前景不如济南。提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》提问：你好，有置换房子的想法，但不是很清楚楼市走向，请问上海今年楼市会涨吗？现在入手合适吗？回答：多军是无惧政策和调整的。限购限贷是试金石，它可以检验自己是真多,还是伪多，无视求真路上的荆棘曲折。事实上,资深多军欢迎政策打压，它可以帮减少80~90%的竞争对手，特别是那些人傻钱多的土豪。当墙头草们正感叹错失机会,垂头丧气时，殊不知有人正在偷偷实现1N,2N....8N,9N而等到2~3年后的下一个风口，又是50%的涨幅等着我们。大城市的一个产证，不仅仅是套房子那么简单那是张入场券，原来值100w，现在值200w，在可见的五年后,它值500w提问：比较急这几天开盘.我认筹了3个新盘：是浙江宁波杭州湾的.一.在启动区的央企港中旅开发的国风小镇锦绣东方.国风小镇剩11层顶楼.东边套116平1.25万.毛坯底层抬高2.6米2中间套如何？交付1.5年二.是也是启动区的卓越蔚蓝海岸最后一期24层的12楼西边套87平米.1.3w精装2年半后交付.3房一卫的说是有33万方的政府规划的商业综合体要建.自带2万的商业三.首开祥源漫城.17楼东边套.面积98的3房.精装1.25万.临医院.四.是南部新城合生8期的98平米.后面还有3期.毛坯3室单价1.15w临医院幼儿园小学.投资用.可能自住.可以买么求推荐楼盘回答：你好，杭州湾是业内公认的坑。大部分的新区应该要回避，ZF倡导归倡导，未必能够真正导入人口。慈溪杭州湾全是楼盘，未来注定会沉寂一段时间，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。现在买入基本也会站岗很久。房产投资最佳的区域是，现阶段有一定的人口沉淀，周边还有新的地块，有新的商业，新的写字楼规划。则现阶段成熟，后市依然看得到潜力。提问：12年前我也炒股票，也买股票型基金，60万本金赚了40万，在6000点逃顶成功，2007年由于单身，考虑到未来结婚要用房子，买了套190万的房子，花了60万首付。然后股票市场下跌，我亢奋中5000点抄底，结果剩下的40万元亏损了50%。我发现我很难从股票市场上面赚钱，而且股票市场波动，对我的情绪影响很大，我的心情会随股票的上涨和下跌而亢奋和低落。股票不适合我。我发誓终生不买入中国A股，有闲钱了买信托或买入上海市的房子。我现在有套60平方米的内环房子，有钱了，置换成100多平方米的房子。这个终生不买入股票的策略是否正确？是否有利于我稳定的情绪，和个人财富积累增长？谢谢老师！万分感谢！回答：炒股，3200点以上很难赚钱，如果赚钱也是概率事件，90%以上的都是亏损。至于你是不是那10%，仅凭信心是不够的。但是反过来说，2700点以下就是安全的，90%的概率是赚钱的。问题是，真的2700了，你会等2400；真的2400了，却又提心吊胆的认为1800。一个人没法仅仅通过“不做什么”而获得财富升值、阶层进阶。买不买股票并不那么重要，重点是要“做对了什么”。2012年就有100万现金，那个时候就简单点买个300万的房子，现在净资产估计也要超过500万了。提问：姐，想学习如何办大额卡，如何撸羊毛，学习效率最高？谢谢2，在月末或则季末年末，拉储蓄的时候，搬砖，跟经理谈赠送大额卡的条件 5，遇到一些小众银行放水，赶紧申请，比如最近邮储鼎雅，鼎致白金详见知识星期内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》回答：中介的目标是撮合买卖双方成交，他的利益出发点决定了，既不应该站在卖家利益考虑，也无法单独为买家利益出发，当房源强势的时候，就要多忽悠买家，当市场萧条的时候，就要多打击卖家降价出售。这种利益出发点，决定了中介必须是一个充满谎言的行业，他们的目的不是保障你的权益，一切都只是为了成交，加上房产属于低频大额交易，一些居间中介就更要抓住只有一次的忽悠机会。很多人以为链家等大中介服务好就靠谱，其实靠不靠谱看的是业务能力，公司大只不过恰好掩盖了业务能力的差，真正厉害的中介往往没有公司(或者只是挂在公司)。再者，房产本身也是一项超大额的投资项目，很多人一辈子可能就这一次投资机会，且不说很多年薪百万的社会中产都不具备这种专业的投资知识和技巧，整个中介群体大都只是社会底层人员，他们对于财富和房产投资的理解十分有限，这种情况下，怎么能够给购房者提供真正靠谱的购房建议呢？唯一答案是不行也得行，通过一整套培训，中介形成应对的套路，只要能够「对付买家」就可以了，想要真正懂得投资并给出合理的建议，这不是月薪5000(绝大多数情况)的中介能办到的。房产可以说是一个低频的大宗买卖市场，未来的购房市场，会逐渐明白，买房是一个专业领域，需要真正专业的服务人员，站在买家的利益角度来为买家服务。提问：光谷东跟苏州园区与成都高新区有什么可比性吗？周边规划跟苏州园区蛮像的，苏州园区前段时间不是暴涨吗？现在价格都在4w5w了。苏州园区的规划最早，园区聚集了苏州最好的资源。教育，商业，娱乐，景观配套等等，苏州这次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空了。限售，又是进一步的冻结资金。现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。光谷东目前还在起步阶段，资源投入，人口导入都比不上，最快也需要5年时间。提问：亲爱滴房姐，在招商一江璟城买了房，但是因为带我们第一个去的中介说不能公积金组合贷，说只能全商贷过度，然后我们找别的中介买的，然后申请组合贷，父母做共同还款人，别人办理组合贷银行说没多大问题，现在第一个中介过来扯皮，这类问题怎么解决？急问，谢谢了目前市面上没有恒定的好服务，凭什么让你一视同仁给佣金？去除买家的选择权，首先要达到的条件就是中介素质上一个台阶。至少现在市面上的中介应该炒掉一大半。对于这种服务不专业的销售，你甚至可以找他的上级投诉。提问：房姐，我现在负债都三十万，能跟您学炒房吗？有方法吗？回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。先筹子弹吧。详见知识星球内部资料《一分钟小白变大神——炒房秘籍速成篇》提问：美丽智慧的房姐，你好，关注你学到很多人生智慧，感谢！我有5个问题：1.我和老公31岁已婚无孩昆明人，本科毕业多年，正在备考法考，觉得人生中等偏上也能接受当然再博一下也可以，主要是我有焦虑症失眠很痛苦，应该去深圳吗？2.子弹150，昆明三套房，两套有贷款，深圳买房除了54大法需要我有深圳户口吗？3.我毕业多年还能落户吗？4.在深圳买房54大法是不是只能全款，或者初代持以外的方法？5.全款买入只能在深圳抵押吗？有没有深圳全款抵押的推荐有偿的？眼界，眼界，眼界。重要的事情说三遍。深圳的发展空间、教育资源、机会、医疗等等，都是远远好于昆明的，因此在两个城市中选，不用考虑就是选深圳。深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。财富的积累需要3辈人的共同努力，不要把你这一代应该完成的任务扔给下一代，下一代又要背井离乡的去一线城市城市打拼吗？2.再说买房：深圳的买房很容易，首先你得有买房资格，最简单的，就是深户。45以下本科，35以下专科，可以直接办理深圳户口，时间2-6个月。如果自己还有深圳房票，建议全款抵押买入。破限购具体操作方案，见知识星球内部分享。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
