干货分享｜在欧洲贷款购房初体验

今天，我想给大家分享“贷款买房”的事情。

近日呢，身边好几个朋友都完成了贷款购房，在欧洲的匈牙利贷款购房有什么特别感受呢？统一回答是：深刻体会到什么是真正的资本主义社会咯。银行会根据收入，个人资产价值来评估，给出一个利率，从评判标准可以看出，越是富人，中高阶层的（银行可能考虑有还款能力的）利率越低。

朋友刚刚贷款购房成功，她说了解到自己符合贷款购房资格，听说欧洲贷款很划算，利率很低，想感受一下万恶的资本主义社会的“福利”。

首先她给出三个字总结：很容易。然后呢？然后，看下文吧——（本期邀请了成功贷款购房的朋友姜小姐以及房产中介兰兰给大家分享一下。）

什么资格可以申请贷款购房呢？

在匈牙利有稳定工作，正规报税的收入，永居和非永居都可以。姜小姐的亲身经历是，需要在布达佩斯工作3个月以上，公司可以开到收入证明，有3个月以上的工资流水，有税卡就可以申请贷款购房。

OK，看中一个房子要买了，流程怎么开始？

兰兰心得

建议在看房之前，就把所有的个人和工资资料提交给一个贷款办理人，可以提前递进银行并知道是否有权力贷款。（不是100%准确，但大概率正确）。确定可以贷款再继续看房，看上房子之后，就告诉房东和律师需要贷款。律师会把贷款的事情写入合同。但建议想好最坏打算，最后没有贷款下来该如何解决或赔偿房东。

姜小姐体验

我当时是看房和去银行了解流程是可以同步进行的，主要是考虑无论贷款是否成功，房子都是要买的。所以如果确定需要贷款购房，第一步还是需要去确认自己是否有贷款的资格。

第一步，当然就是看中房子告诉你的律师和卖家，我是会使用贷款购买的。

第二步，和银行方面已经谈好了（如上所述），然后银行的人员会与律师沟通（正常来说，职员和律师是不会见面的，由于对方说匈语，因此我们把律师的联系方式提供给银行，他们电话沟通），律师会根据银行职员所需求起草一份正式购房合同。之后，卖家、买家、银行、律师四方会一起确认购房合同；然后买房和银行签署贷款合同。

也就是说，贷款购房我们会签署两份合同，一份购房合同(银行给条款要求给律师)，一份是贷款合同（贷款合同签订后一两周就放款了）。

申请贷款的流程复杂吗？

兰兰心得

任何一个大型的银行都可以办理（但不是所有人都讲英文）。我们公司也有协助办理的中文接待，需要收费15万福林。

一般资料需要所有身份证件，包括税卡，工资做账证明，把资料提交给贷款办理人即可，其他所有手续办理人会办好。

期间银行会派一个估价师上门查看房屋并估算房子价值。最后客户需要去银行签署正规贷款合同，需要有带翻译证的人员陪同翻译。之后把合同带去公证处进行公证（同样需要持有翻译证的人）。

约1周之后银行就会拨款。全部程序大约需要1个月。

至于贷款多少年这个问题，看每个客户情况不同而定。我个人会选30年的。因为每个月还款金额小。

房贷一般是银行所有贷款中利率最低的，相当于未来30年都用了买房的方式，做低利率融资。

姜小姐体验

首先去银行，表明想办理购房贷款，银行会安排客户经理进行初次洽谈。后期都可以通过邮件方式沟通，我的银行职员都会说英文，沟通没有问题。

初期洽谈，会谈好需要贷款的金额（一般房价的2/3可以贷到，这个根据工资情况进行评估）、贷款还款年限、利率等等。

通常，房贷月供的费用不能超过税后收入的1/3，比如你的工资是税后收入60万，那么你贷款每月还款不能超过20万，这是上限。还款多少取决于贷款额度和年限，比如你只想每个月还10万，你贷款1000万福林，可以按10年申请。你想早点还完，就申请5年，这样每月还20万你的房贷月供费用就是20万福林一个月。当初我想选择10年，但银行建议我5年，他们会有自己的计算方式吧。

评估通过了，银行会发购房合同需知给律师，让律师按照银行要求添加到购房合同里。批复后，银行会派人去做房屋评估（评估的目的是看看你所购买的房子是否值这个价值，比如你的房子是4千万福林，你原意想贷款2/3，2400万，但银行方面觉得它只是值3千万，按照贷款最多贷2/3，就是只能贷2000万），银行还会为房屋购买保险（比如地震了，房屋毁了，保险能赔付给银行，银行自己负责买的保险，申贷方不用管）。

等30天左右（或外国人购房许可证下来后），银行的钱正式批下来了，我们会到银行签订贷款合同，签订合同后的一两周钱会打到卖方账户，第二个月开始扣贷款。

贷款类别有多少种？

类别根据银行打分来定，不可自由选择，根据个人收入，公司评定，行业评定，个人征信，负债情况，工资卡是否在准备申请贷款的银行等多方面决定。

选择哪个银行？

兰兰心得

我个人是推荐OTP银行的。一个是优惠政策比较多，第二个是方便快捷。我最开始找的是MKB，这个银行的手续费和利率都很低，但感觉不够专业，整个过程太复杂，太慢，会让人崩溃，我最后快要付款时，贷款还没办下来，还通知我需要补材料，最后我果断放弃，选择OTP。一个月不到就完成了。

姜小姐体验

各大银行都有这样的服务，我自己联系过的银行有Magnet和OTP, 相比较更推荐OTP,因为大银行，优惠政策更多，而且更容易批复；我们是贷款的银行是Magnet, 但是后来陪朋友去问了下OTP，觉得OTP更好，疫情下Magnet已经缩紧贷款政策，OTP没有影响。

匈牙利贷款购房哪些地方与国内不一样？

姜小姐体验

利率方面

匈牙利利率是每隔半年会调一次，按国家公布利率来调，所以锁定利率和按调整利率两个计算方式。正常来说，利率上行阶段选择锁定利率，利率下行阶段选择调整利率（没有跟国内一样的等额本息和等额本金的选择，都是等额本金。）

我当时选择的是锁定利率，当时利率是5.7%，但是今次疫情明显就吃亏了，因为国家降息，降到5.2%，所以如果现在办理贷款购房，也是一个好时机哦。

除了利率方面，其余大体一样，可能相对人性化一点，比如今次疫情期间银行真的自动不扣贷款了 ，不用申请也没有通知。当然，疫情过后相信仍然还的，但起码当前钱在钱包里，人就觉得充实。

有什么注意事项？

兰兰心得

建议问一下贷款办理人，如果违约提前还贷款，比如5年内就还清了，需要给银行多少的违约金。还有如果卖掉现有房子，转到其他房子有没有其他手续费。每个银行不一样，每年的政策也不一样，建议都提前询问。

姜小姐体验

利率计算不是国内的复利计算，比如说国内说是5%，但是真实按照平均年利率达到了10%。匈牙利这边说是5%就是真的5%。

再解释清楚一点，比如说贷款1000万，按这边的利率，5年一共还1200万；按国内可能还款达到1400万。

但现阶段对房贷占收入比比国内敏感，如果房贷每月还款超过税后收入的1/3 就有被拒的风险，或要求延长年限。

其实这边贷款年限越长越划算，贷款时间短了和国内差不多。

结语

看完以上的分享，大家有没有点点儿清晰呢？如果你在布达佩斯已经有稳定的工作以及收入，又正好在困惑是否有资格贷款购房，那么本篇应该可以帮到你了。