德恒律师事务所 | 被拆迁房屋内财产灭失谁之过
2018-5-18
城市更新中的拆迁补偿安置纠纷中，对于未搬离财产因拆迁而灭失的责任如何分配？由谁承担？一直是一个极具争议的话题。本案中法官的判决逻辑，能给拆迁人和被拆迁人诸多启示。
城市更新项目中，开发商往往急于拆除被拆迁物，一些拆迁人予以配合，也有一些被拆迁人即便在《拆迁补偿安置协议》签署后，出于这样那样的原因，不予配合，甚至抗拒。那么，开发商若拆除了房屋，其中被拆迁人遗留屋中的物品怎么处理？由谁负责？这个问题的关键点便是《拆迁补偿安置协议》内容的设计，在拆赔协议签订后，如在《拆迁赔偿协议》中明确约定在被拆迁人拒不履行搬迁义务，拆迁人在履行通知义务后可以强制拆迁，投资方强制拆迁给被拆迁人未搬离财产造成损失的，不负赔偿责任，但投资方主张因被拆迁人迟延搬离导致项目进程迟延造成损失的赔偿请求，法院一般不予支持。
案情简介
2012年11月4日，A公司（搬迁人，甲方）与吴某（被搬迁人，乙方）签订《搬迁补偿安置协议》，约定：
➤双方就甲方改造开发xx小区xx商城城市更新项目所涉乙方房产的搬迁补偿安置事宜，达成本协议；
➤本项目搬迁房屋采取房屋补偿、货币补偿、房屋补偿与货币补偿相结合三种补偿方式，由乙方任选一种；
➤被搬迁人的搬迁房屋（即涉案房产）查账面积96平方米，乙方自主选择房屋补偿方式；
➤甲方取得实施主体批复后，向乙方发出书面“搬迁房屋移交通知”，乙方应于收到通知之日起四十日内，自行解除搬迁房屋租赁关系及其他性质的权利负担（包括但不限于抵押、查封等），将搬迁房屋内所有物品搬出，并将腾空的搬迁房屋移交甲方；
➤乙方在收到搬迁房屋移交通知之日起四十日后，乙方未将搬迁房屋腾空并移交甲方的，该房屋内留存的任何物品均视为乙方放弃对该等物品权利，并同意甲方随意处置，且甲方无需就该等物品向乙方做任何补偿，同时视为乙方授权甲方拆除搬迁房屋并且乙方不得提出任何异议；
➤其他内容。
A公司取得实施主体确认后，于2014年10月30日在小区公告栏张贴搬迁公告及房屋搬迁移交须知；于2014年11月19日张贴公告告知业主办理水表销户手续的时间、地点等；施工方于2014年12月4日发布了施工公告；2014年12月8日召开城市更新项目开工仪式；2014年11月2日和12月6日，拆迁办主任周某向吴某发送手机短信通知其交房。
吴某一直未在涉案房屋居住，其将房屋出租给他人，为了履行搬迁义务，配合A公司的拆迁工作，吴某与最后一个租客的租期仅签订未满半年，且租客于2014年11月之前已搬离涉案房产。
后吴某参加了A公司于2015年1月21日晚上组织的吃饭，A公司说要拆房，吴某表示同意。吴某于2015年2月25日去了云南，3月份回来后房屋已经被拆除。
A公司在吴某未搬离涉案房屋期间，多支付给其他守约被拆迁人安置补偿金及承担工作人员的额外工资共计2800万元。A公司主张正是由于吴某的迟延搬迁导致其无法按时动工，造成项目拖延进而造成了上述损失，吴某的违约行为理应赔偿该部分损失。
吴某认为A公司在拆除房屋时，将本应拆除的涉案房屋10栋误当成8栋而拆除，拆除时间大概在2015年3月中旬。A公司表示涉案房产所在的10栋系于2015年3月27日拆除，是爆破公司在未告知A公司的情况下擅自拆除的。吴某则认为，其在涉案房屋内的家具等财产因为A公司的拆迁行为而灭失，在吴某尚未将房屋中的上述财产搬走之前便强制拆迁，导致其房屋内财产损失，理应由A公司负责赔偿。双方遂发生纠纷。
法院观点
经过审理，法院认为：A公司与吴某于2012年11月4日签订的《搬迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。该协议的第4.1条约定：
“A公司取得实施主体批复后，向吴某发出书面‘拆迁房屋通知’，吴某应于收到通知之日起四十日内，自行解除搬迁房屋租赁关系及其他性质的权利负担，将搬迁房屋内所有物品搬出，并将腾空的搬迁房屋移交A公司。”
上述条款表明，为了确保被拆迁人知晓拆迁时间，拆迁人应当采取书面的形式告知被拆迁人，并给予充裕的搬离时间。A公司未能提交证据证明其采取了书面形式告知吴某拆迁事宜。但是，吴某在二审中表示，在2015年1月25日晚上吃饭时A公司告知其要拆房，吴某也表示同意。据此，可以认定A公司已经告知吴某要拆除涉案房屋。吴某应当本着诚实信用的原则，在约定时间搬离涉案房屋。
《搬迁补偿安置协议》第4.4条约定：
“吴某在收到拆迁房屋移交通知之日起四十日后，未将拆迁房屋腾空并移交A公司的，该房屋内留存的任何物品均视为吴某放弃已对该物品权利，并同意A公司随意处置，且A公司无需就该等物品向吴某做任何补偿，同时视为吴某授权A公司拆除搬迁房屋并且吴某不得提出任何异议。”
本案中，吴某在知晓涉案房屋要拆除的情况下，未主动搬离涉案房屋。A公司可以根据第4.4条的约定，随意处置房屋内的任何物品。也就是说，吴某不搬离涉案房屋，并不妨碍A公司根据双方的约定继续拆迁进程，A公司并不会因吴某不配合给其造成损失。
法院认为A公司不会因为吴某拖延搬离而导致其施工进度受阻，因为协议对于视为放弃财产的情形有相关约定，而吴某未按约定搬离导致自己的财产因搬迁受有损失的后果应由其承担，故而对于双方的主张全部否定。
德恒律师评析
本案的争议焦点有三个。
争议焦点一：《拆迁安置补偿协议》是否有效？
本案中，《拆迁补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，根据《合同法》第八条的规定：
“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
双方应本着诚实信用的原则对该合同予以履行。
争议焦点二：吴某可否要求A公司承担强制拆迁导致的吴某财产灭失赔偿责任？
本案中，A公司在与吴某签订《拆迁补偿安置协议》时已将在被拆迁人拒不搬离时，其可采取的措施进行约定，已经通过法律途径将被拆迁人违约的法律后果进行约定，即如拒不搬离，则代表吴某放弃对屋内财产的权利主张，《合同法》第一百零七条规定：
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
所以在吴某违约时，虽然在《拆迁补偿安置协议》里未将违约责任加以约定，但是并不影响吴某承担违约责任，即涉案房屋内的财产灭失后果应由吴某自行承担，A公司不负强制拆迁导致吴某财产灭失的赔偿责任。
争议焦点三：A公司因为吴某迟延搬迁而造成的损失可否主张赔偿？
本案中，《拆迁补偿安置协议》对于拒不搬迁时A公司可采取的行为方式进行了约定，即可强制拆迁，吴某的财产损失自行负担，此时A公司在实际上并不会因为吴某的行为而造成项目迟延的损失，其可以依据协议约定进行拆迁，所以A公司主张赔偿的基础是不存在的。
综上，投资者在进行城市更新拆迁环节时，对于《拆迁补偿安置协议》的设计尤为重要，为了避免拆迁困局，一定要将双方的义务明确约定，尤其是对土地方搬离房屋的时限上进行明确的约定，在拆赔协议明确约定基础上，在土地方违约迟延、拒不搬离时，投资者可以在履行约定的通知义务后，自行强制拆除涉案房产进行约定，以保证城市更新项目的顺利进行。同时，对于财产灭失的责任也应在《拆迁补偿安置协议》进行约定，当被拆迁人迟延履行搬迁义务，其因拆迁而导致的财产灭失责任应由自己承担，此举也是为了最大程度上保护投资方的利益，但是，如果在上述约定基础上，投资方主张因为被拆迁人拒不搬迁而造成项目延迟、造成损失并要求其承担赔偿责任的，法院一般不会予以支持。
如果投资方在《拆迁补偿安置协议》中没有对迟延搬离的处理模式进行约定，那么根据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条的规定：
“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”
投资方也可以得到救济，但在拆迁时需要对被拆迁人财产加以保护，否则会承担赔偿责任。从上述分析中不难看出，《拆迁补偿安置协议》的内容设计十分重要，为了保证城市更新项目的顺利进行，投资方在进行城市更新项目拆赔谈判过程中对此应给予更多的注意。