金科的身不由己
渔夫在把捕捞的沙丁鱼运到岸边的途中,为了保证它们能够顺利活下来,便在它们身边放上一些鲶鱼。在好动的鲶鱼地搅动下,沙丁鱼不得不跟着活动起来。
来源：地产八卦女
1st
在很多人的印象里，金科是一家典型的区域型房企。曾几何时，龙湖、华宇、金科、协信四家房企，号称是重庆地产界的“四大天王”。
然而，仿佛刹那间，金科已完成全国化布局，不仅在半年报上节节突破，还捡了8个新城的项目，可谓双喜临门。
根据年报显示，1-6月，公司签约销售金额达成814亿元、签约销售面积839万平方米；实现营收261亿元、归母净利润25.90亿元，较上年同期分别增长68%和289%。当期公司毛利率大幅提升7.7个百分点至30.31%，创下了近年来的最高水平。
然而，对比金科20几年的发展历程，星子发现，以融创与黄红云家族的控股权之争为节点，早年的金科跟如今的金科，简直泾渭分明。
2nd
早年的金科是什么样的呢？1984年，黄红云还只是涪陵区一个工地上的小工， 每天赚5毛钱。后来被工地上的建筑公司看中，做了工程处处长，最后升任这家国营建筑公司的老总。一直到90年代，全国房地产热，黄红云看准时机，自此创办了金科。
有意思的是，与碧桂园杨国强相似，尽管都是包工头出身，但黄红云与杨国强这两位老板，都毫不避讳自己当建筑工人的历史。黄红云就曾经自豪地对一个房产老总说，“听说你以前砌过砖，咱们来比赛谁的砖砌得好……”
显然，对于这样一个由包工头出身的老板，许多人并不看好，江北区建委曾有一个官员，对黄老板的发家地涪陵比较熟，曾经私下说，“没有想到黄红云还会搞房地产哟，搞的金科花园还象那么回事！”在他的印象中，黄老板就是一个包工头，文化不高，成不了大事。
然而，正是这样一个“包工头”，不仅在重庆房地产市场迅速做大，日后还在资本市场上翻江倒海。从金科花园、金科丽苑开始，金科在重庆如鱼得水，一举推出金砂水岸、金科中华坊、天籁城、天湖美镇、绿韵康城， 让彼时的重庆人民欣赏了一场场住宅时装秀——在金科，高层、花园洋房、民居风、未来墅等各色产品线应有尽有，金科自此成为与龙湖齐名的重庆地产巨头。
那么，为什么一个“包工头”，能够搞出这么多名堂？这与黄红云的“学习主义”有关。
比如，奠定金科“花园洋房之父”地位的天籁城、中华坊、天湖美镇，这三个项目开盘时，很多人都对其中的学习主义微词颇多。有一个不太得志的地产老板就曾私下不平的对我说，“瞎猫碰着死耗子，找着道了......在那个时候，重庆的花园洋房还是空白，假如我也去学习一下万科的“情景洋房”，或者成都的清华坊，肯定也能发财……”
由此可见，房地产业界许多人士，对于黄老板早年间的学习主义并不推崇，总觉得这样胜之不武，不光彩。
然而，一码归一码，正因为金科的学习能力极为强大，金科可以快速模仿、用速度抢占市场。虽说这样干让人惊愕，但要问，在激烈的江湖混战中，你是自创一套武功，再去混江湖分点残汤剩汁呢，还是找一套高明的速成武功，学了之后马上去抢地盘？
显然，黄老板能在短短的几年时间，迅速成长为重庆首屈一指的开发商，有资格把自己封为花园洋房教父，这绝不是偶然的。
其实大体来看，在早年的地产界，香港学国外，深圳学港台、国外，重庆学深圳、上海、北京，这一点同行们深有体会。毕竟万科也学过新鸿基、帕尔迪，有些大开发商甚至还雇佣一些建筑方面的人才，美名其曰“房探”，主要在欧洲、深圳、香港等地寻求新的开发模式、产品规划、建筑形态及好的户型产品，这样可以节约创新的机会成本，加快决策、研发速度。
而金科呢，在这方面，主要是时机的把握、效率的制胜及本土化效果都做得比别人更好。
比如，一直和金科竞争的协信TOWN城，是自主研发，满溢着西班牙风情，实在是一个非常好的创作，但协信为了这个自主研发，花了太多的时间成本，沉淀了太多资金 ，当协信拿着这样的作品重出江湖时，昔日的金科黄老板，已经成了“花园洋房”的教父了......龙湖也是如此，虽说先是研发了“地中海”风格蓝湖产品系，又祭出了“弗莱明戈”西班牙大杀器，还有各色“水晶”系高层及小高层产品、“紫都”系童话风产品，但仍然挡不住金科观天下、廓桥水岸、绿韵康城等产品系的复制扩张，一不小心，就让金科打了闪电战，抢占了重庆楼市很多花园洋房的地盘。
而另一方面，金科的模式，也是非常有执行力的。我们知道重庆楼市是一个很特殊的市场，体量大、房子数目多，但黄老板算是重庆地产圈相当有魄力的人物，不管是五黄路还是经开区，黄红云总是重仓乃至全仓出击第一个抢地盘。比如建金科花园的时候，黄老板就拿出全部家当，买了一块土地证迟迟办不下来的地。
虽然黄老板的两个兄弟坚决反对，但黄老板仍然力排众议，最终有惊无险，在重庆算是站稳了脚跟。而经此一役，黄红云更是敏锐察觉到市场的空白，在没有花园洋房概念的时候勇当先锋，带领一帮涪陵兄弟大杀四方，大家才发现，原来重庆的楼市地盘这么好抢。
而在做大了规模之后，随着市场环境变化，金科自然而然从“学习主义”升级为“原创主义”，如今，“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层”、“别墅级洋房”……你能想到的所有关于洋房的专利，几乎都来自金科。
3rd
如此顺风顺水的日子，黄红云一直过到了2015年。在2009年金科借壳ST东源上市后，黄红云家族拥有金科的绝对控股权，伴随着2015年的大牛市，黄红云的身家也达到百亿级别。
既有牛市，又有股权，黄红云家族自然而然想到套现。要套现就要提振股价，恰逢此时“高送转+新概念”的牛市套路很火，黄红云于是果断出手。先是斥资20亿元成立金科新能源公司，业务囊括风能、光电，并承诺2015年在新能源领域投资超120亿元，3年投资500亿元；紧接着，金科新能源斥资7亿元受让风力能源企业华冉东方90%的股权，并做出三年利润不低于4.5亿元的业绩承诺.....
如此一连串的动作出手之后，金科股价开始上涨，从2014年10月13日的每股3.99元，上涨至2015年4月8日的每股11.13元，接近翻了三番 。
除此之外，黄红云还与徐翔产生了交集。2015年初，黄红云女儿黄斯诗减持900万股金科，接盘方“国泰君安交易单元(394146)”买入900万股，而这个席位被市场誉为徐翔的“御用席位”之一。由于当年金科股份十大流通股东名单中并没有徐翔，市场认为，徐翔接盘只是为了帮助黄红云家族套现。
不论徐翔是不是黄红云主动接洽，黄红云拉抬股价的目的已然达到。于是乎，2015年5月6日、7日，黄红云减持1.55亿股，套现11.45亿。5月7日，黄红云前妻陶虹遐（彼时未离婚）减持0.52亿股，套现3.74亿。5月12日，陶虹遐减持1.8亿股，套现12.83亿。短短一周内，黄红云夫妇便套现超过28亿，且均是每股7元以上的高价位。
显然，如此疯狂的减持套现，加上2014年底，黄红云的弟弟黄一峰、王小琴夫妇减持、套现的17 亿，整个黄红云家族，半年时间套现超过45亿，金科控制权自然而然出现隐患。
然而，此时令黄红云担忧的并不是控股权，而是半年后的11月1日，徐翔在杭州湾跨海大桥上被抓。黄红云人生五十载，自此，第一次感到害怕。这位涉嫌帮黄红云布局，坐庄拉高金科股价的“中国私募一哥”若有不测，黄红云恐将跟着湿鞋。
于是，黄红云迅猛切割，接连辞去董事会主席等职务，试图将诉讼风险和上市公司隔离，以保证金科稳定。有惊无险，黄红云的第一次人生危机，居然只是被取消了政协委员资格，就这样度过了。
但是，更大的危机还在后面。由于减持过多，且恰逢黄红云又辞任了董事会主席，金科控股权很不稳定，这让彼时正准备大举进攻重庆楼市的融创看到了机会。
于是在一年后的2016年9月22日，融创通过全资子公司以40亿元认购金科增发的9.07亿股，占金科股份扩大后总份额的16.96%，突然跃居第二大股东。随后，融创连续在二级市场举牌金科，截至2018年10月26日，融创持股金科27.6783%，以0.0002%的微弱优势，成为金科第一大股东。
不得不说，自2016年老孙举牌金科以来，向来胆大心细的黄红云，真的开始慌了。自己虽然减持金科、割了不少股民的韭菜，但金科毕竟是自己一辈子的心血， 不可能说没了就没了——于是，如何学万科“挡住门外的野蛮人”，成了黄红云最关心的事。
也许黄红云真的是命运垂青、红云当头，孙宏斌虽然布局了“印钞厂产业”，但却陷入了乐视泥潭和收购万达文旅城的忙碌之中，这使得并购金科的事情被迫延迟。而金科也得以喘息，从2017年开始，布局了三大措施，以抵挡融创的举牌：
第一大措施，通过停牌、增持和拉来一致行动人，修改公司章程、回购股份不断加高护城河。
除了黄红云及一致行动人外，其女儿黄斯诗和侄子黄伟还持有金科股份。因此，虽然从2016年起，近三年里融创中国一直增持金科股份，虽然持股比例几度逼近黄红云，但黄红云及其一致行动人始终在持股比例上领先，且黄红云对金科的掌控稳固。
紧接着，黄红云再次出招，2016年10月17日，金科修改公司章程，董事会成员要有不少于1/5的职工代表。由于设置了这道“防火墙”，目前金科9人董事会中“融创系”仅2人，金科的实际控制权和经营决策权仍然掌握在黄红云手中。
最后，2018年11月，金科公告披露，公司董事会将以2.73 元/股的价格回购并注销12人持有的83.75万股股票，这意味着黄红云及其一致行动人合计持有金科股份从总股本的29.9925％上升至30.02%，属于被动增持，黄红云完美避开了要约收购的风险。接下来，孙宏斌若想成为第一大股东或者获得金科控制权，需将股权提高到30%以上，势必触发全面收购要约，融创举牌金科的成本将大大提升。
至此，金科的股权争夺战第一措施，完美生效！
第二大措施，“毒丸计划”。
为了彻底断绝融创的念想，自2017年开始，面对房地产市场下行、各大房企都在加快去化加强回款的情况下，只有金科不走寻常路，频频进行财务资助和对外担保。2018年12月4日，中小投资者就在临时股东大会上质疑金科对外财务资助涉嫌向实控人黄红云输送利益，通过大量增加对外负债，减少流动资金，降低被收购的吸引力，是黄红云为反击融创抛出的“毒丸计划”。
值得一提的是，即使是现在金科这份闪闪发光的2019年半年报，在随后的董事会表决中，7 票同意，0 票反对，2 票弃权。其中一票弃权的理由是“不了解实际情况”，不用猜，这位投弃权票的董事就是来自第二大股东融创系代表张强。他在金科7月30日的董事会公告里，是这样说的：
“上市公司担保事项变动频繁，相应管理混乱，本人无法判断该事项合理性，故本人就该议案投弃权票。建议董事会慎重考虑，酌情提请议案。”
由此，从这方面看，尽管金科营收已经上千亿，孙宏斌做不了金科董事长，做个财务投资人似乎也不错，但实际上，金科并不想让融创舒服，膈应态度仍很明显。
第三大措施，做大规模。
为什么要做大规模呢？其实这是黄红云从孙宏斌身上领悟到的——为什么2010年销售额只有83亿的融创，能够在2016年举牌深耕重庆将近20年的金科？就因为孙宏斌用8年时间，把融创干到了4600亿，有了巨大的规模，手里有巨量的资金！
在资本市场，谁掌控最多的资金，谁就是王道！
也正是意识到了这一点，在融创2016年举牌后，2017年，金科突然发力，提出2017年至2020年，公司销售规模要力争实现500亿、800亿、1100亿、1500亿，在2020年要力争冲击2000亿。这意味着一个2016年销售规模300多亿的企业，在四年时间要达到近5倍的增速。
由此，为了实现这个目标，金科一方面大举拿地，在整个2017年，金科进入的52个城市里，150多个项目，其中半数是2017年一年增加的；另一方面设置跟投，要求区域负责人必须跟投，且设置不同杠杆......金科扩张之猛，把规模做起来以抵御融创的雄心，可见一斑。
“过去金科一直坚持稳健式发展，换句话说就是相对保守，所以增长速度不高。但是，在逆水行舟，不进则退的竞争环境下，我们已经落后了，以前那种‘合理的增长速度’已经不能适应行业的发展。”金科某位高管的这句话，表明之前那个安逸的重庆金科已经不见了，取而代之的，是变身黑马、上演逆袭戏码的金科。
然而，逆袭归逆袭，在当前形势下不顾一切向前冲，也有可能摔得更惨。今年上面一再表态“房住不炒”、“地产不刺经济”，老大哥万科也高喊“活下去”，房地产旧的周期正常被打破，面对前途的不可知，纵使前两年比较激进的闽系房企，也开始主动降杠杆、强调“稳发展”，而金科，仍在开足马力向前冲。
比如今年上半年，金科货币资金309亿元，看似能完全覆盖短期有息负债。但其净增加额仅有9.9亿，环比大降91.59%，而上半年融资来的现金流入高达448.17亿元——换句话说，金科今年上半年销售、营收、盈利都大幅增长，但赚来的钱并没有被及时囤起来，抵御接下来的寒冬，又被撒了出去、跑马圈地。
而金科的净负债率，也因为如此激进的动作，净负债率高达156.02%，是TOP50房企的平均净负债率的1.5倍。
▲也许，就跟《寻秦记》里的嬴政，因为任性出宫而被人打了一顿后顿悟“要好好珍惜手中的权位”一样，金科不顾一切的规模扩张，归根结底，在于黄红云终于明白了自己的地位和使命，这是身不由己，也是迫不得已的举动。
4th
说实话，在2016年前、被融创举牌前的金科，是一个追求稳健安逸、甚至不大被人重视的区域房企，因为过于急功近利的视野，差点错过行业爆发的最后一波大牛市。
而融创这种8年增长55倍的野蛮人的闯入，也彻底激发了金科的雄心壮志。金科黄红云，也不再是以往那个割股民韭菜的黄红云。
但不得不说，金科的发展历程，满是创始人刻意操作而又运气非凡的布局。金科做大，是历史推动，也是身不由己。
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