买不到的深圳，卖不掉的广州
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经济的衰退可以有循环，政治的衰退却是无底深渊。
在刚刚的清明假期，深圳又用“秒光”两个字，重新定义了深圳楼市。
4月5日上午（清明假期第二天），太子湾湾玺推出N5栋公寓，单套总价2900万起，共计54套，开盘半天全部售罄，吸金23亿元。
3月13日，太子湾·湾玺T7栋加推14套房源，建面约360平米、370平米，总价4200万起，开售8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。
3月7日，招商蛇口太子湾·湾玺N3项目推70套公寓，户型240㎡-398㎡，单价8-11万，总价2000万起步，最高售价达5000万+/套。开售当天售罄，吸金超42亿元；
经济不景气+疫情，失去房地产的70多天来，人心惶惶，但是深圳业主出现了一种心理：反正短期内卖不掉，那我就挂高价，但是没想到价格挂出去，还是有人来问。
而且各片区中介也在哄抬市场气氛。
市场的热度就这么被一点点炒起来。今天，深圳的好房子要抢到还是得靠抢。
深圳目前的楼市东西分化严重，西部依然是量价齐涨，东部依然无人问津。
想想年前的新盘日光，二手房业主反价、违约，市场一涨完全没有缓冲时间。
所以执意要买西部的用户，还是尽快入手比较好。
因为二手房不受政策管控，最近业主调价太凶了。
而同在大湾区的广州，却在经历二手房卖不出去的尴尬处境。
有粉丝已经挂了将近半年的房子，地段不错、配套齐全、品相不错、大开发商、租金回报率高的房子，自刀砍下几十万，却依然卖不出去。
坚持郊区天量供应+外围地铁互通供应，让广州大量的市区二手房源滞销，无人问津。
为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州呢？
买不到的深圳，卖不掉的广州
处于卖方市场的深圳：
全球经济不明朗叠加大放水，大体量的钱放在股市又不安全，没有更好的去处。
房票容易的“示范区”深圳，核心区的好房子，成为许多人进行资金配置、规避风险的首选。
所以深圳西部，成了承接全国巨量热钱的避风港。
只要深圳楼市供不应求、刚需群体购房需求旺盛这两大核心点不变，深圳依然能在一片暗淡的经济环境中逆势上扬。
处于买方市场的广州：
广州楼市已经盘整了近3年，都没有走出独立行情。
关键还是因为主城区限购相对比较严格，郊区新房大量供应，分流了市区二手房的部分购买力。
而且广州气质偏于中庸，投机气氛不浓，还没有大规模承接外来的热钱。
冰冻三尺，非一日之寒，今天买不到的深圳，卖不掉的广州，都是长时间积累的楼市问题。
不过是在楼市退潮期，现了原形。
今天，我不想从“政策、供给结构、城市购买力”的传统视角来分析，而是从根本上的“政治和城市”来探讨——为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州？广深房价行情分化为何如此严重？
广州两地的房地产，真的是高度市场化。
政府明面是不干预楼市，但城市发展又非常直接地作用于楼市。
广深在政治和城运的预期上，不一样
去年深圳被定为社会主义先行示范区大礼包，就意味着深圳拥有比广州更高的政治地位。
这么多年来，论对年轻人的吸引力、开放包容的城市氛围，全国除了深圳，无出其右。
2020-2030年的这个十年，深圳依然是一线城市中最有活力的城市。
而这几年，在广州生活的人，应该很难以忘记，2014年的那个雨夜，广州市委书记万庆良被双规。
以万庆良为首的客家帮，倒了。
那一刻，很多人都意识到了：广州乃至整个广东省，将掀起一次政治风暴。
只是很多人没有意识到的是：这场政治风暴，会让广州在未来的3年、5年、6年后，仍然走不出那个雨夜的一记钝痛。
在万庆良倒下之后，之前很多他牵头的城市规划统统都漠然折戟，广州国际金融城、琶洲互联网总部基地、中新知识城、增城花都从化副中心规划…
在广州此后失落的几年里，越来越多人觉得广州不配为一线城市。
而资本更是现实而残忍的，广州的经济总量尚且还有作为一线城市的底线，为什么楼市会失血得如此严重？
原因大家都明白，近乎失控的“政治经济双跌落”，打乱了楼市原有的价格秩序。
因为经济的衰退可以有循环，政治的衰退却是无底深渊。
这就导致了今天广州房价的看涨预期，远远弱于深圳。
积弊已久，从而有了今天的“买不到的深圳，卖不掉的广州”。
现在深圳宝安光明的均价，只能买下一套刚需房，而在广州天河却能买下一套高端改善房。
广深在城市规划落地的执行力上，不一样
多年以来，深圳是养好一个孩子，再生一个。
从罗湖-福田-南山，深圳的城市发展思路很清晰。
这几年，经过深圳的规划布局，深圳已孵化了多个土地高效产能的CBD：福田中心区、深圳湾超总、深圳湾后海、科技园、前海...这些区域都会是深圳就业核心区，有强大的辐射能力。（买房也尽量靠着这些核心区去挑，准不会错。）
深圳湾超总定标方案效果图
广州是自己生的孩子，没有养好教好，还要收养一大堆。
从荔湾到越秀再到天河，珠江新城之后想搞天河金融城、琶洲互联网总部基地，还要搞鱼珠副CBD、番禺万博CBD、黄埔科学城、再加上还有花都从化增城，还有南沙自贸区...
广州的城市规划是想：未来城市中心，从单中心向多中心均衡发展。
但权力结构已经决定了——不可能。
城市框架拉得太大，可供土地多，城市供应量大而不集中，东南西北都想发展睡城卫星城,太过平均用力。
广州的骨架支起来了，却没有长好肌肉。
郊区更是炒概念炒房地产的乐土，空有概念，不见落地。
城市到处都是断裂带，到处都是交通不便，配套不成熟的地方，现在的广州新房大多是靠预期撑着在卖。
令人讽刺的是，2019年广州销冠项目竟然是增城朱村科慧花园，也就是富士康科技小镇。
而你去科慧花园看房，销售都会和你大吹广州教育城。广州教育城却是烂尾的，连个工地都没有。
是烂尾的广州教育城，撑起购房者对科慧花园的认可吗？
不。
只能说是广州全城中介带客的胜利，是贝壳打通线上线下渠道的胜利。
所以广州的城市规划执行力，真的不大敢相信，执行偏差是常有的事。
例如，上文提到的广州国际金融城，就是一个广州城市规划执行不足的例子。
当时，金融城被岑村军用机场限高扼住咽喉，需要广州市政府和军区跨界协调。
原本的分工是这样：
广州土发中心负责企业用地收储
天河区政府负责城中村拆迁、安置
广州国土局制定土地出让方案，推进土拍
天河CBD管委会负责服务和管理、推介
广州市重点办协调开发商，做一级土地整理、地下空间建设、公共配套
可是恰逢广州政治动荡，于是起步区原先三四百米的写字楼全被剃了平头，汇金绿地保利城际全被封顶在120米以下。
国际金融城陷入了长时间的扯皮、妥协、甚至一度有烂尾的风险。
表面上看，是岑村军用机场限高，规划修改，影响了金融城的建设。
从根本上看，是广州政府的统筹协调失衡、执行不足、应急机制不健全，缺乏魄力和作为，导致了广州国际金融城的建设迟缓。
1.3平方公里的地块，地下空间规划是珠江新城的4倍， 9年过去了还一蹶不振，道路不通、城中村未拆、地下空间未建、临江码头毫无开工意思...
政策执行的不到位和偏差，严重影响了房价的看涨预期。
2019年，深圳之所以行情火爆，除了本身的供需紧张，还有人为炒高房价，但更关键的是深圳的城市规划执行能力足够强。
虽然，我从内心谴责深圳中介制造恐慌哄抬房价、业主结成房价攻守联盟炒高小区房价。
但不可否认的是，深圳能逆势上涨,恰恰是购房者对深圳价值和预期的认可。
深圳拥有超强的人才和产业吸附力，最落地实际的规划执行力，最现代化的交通商业配套，最包容开放的群体圈层和居民素质，还有最友好的金融杠杆环境，最靠谱的产品质量。
当广州购房者为入住多年而规划落不了地时，当武汉长沙为产品质量差全城维权时，当北京上海为限购限贷严格，置换需7成首付时...
深圳成了全中国搞定房票容易、规划执行到位、产品质量不会差的城市。
而且是高能级城市，足够安全，足够有动力。
这就是深圳的价值。
2019年,深圳一共有7大日光盘。
其中，三大日光盘出在光明。
深圳有些事业单位搬迁到光明，光明优质房源少，又是供不应求，再叠加光明科学城的高预期，最近龙光玖龙台的二手房，已突破7万。
项目的热卖，其实是区域价值的爆发。
而城市行情的火爆，是城市持续向上的力证。
购房者用钱投票，买未来价值的兑现空间。
行情就是购房者，把内隐的房价预期，给显性化。
结
深究“为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州？”，会发现：这两个城市的分化，不仅仅是楼市的问题，更重要的是城市的问题。
深圳未来的楼市走向取决于——落户门槛是不是还这么低，可以持续制造大量的需求。而对于广州来说，更关键的是产业升级的成功。
更迫切的是，留给广州的时间，真的不多了。
正如纳西姆·尼古拉斯·塔勒布在《黑天鹅》中所说的：
历史和社会不会爬行，只会跳跃，它们从一个断层跃上另一个断层，中间只有很少的摇摆。