揭秘一种新型房屋分期方式：瞄准次级客群，但风险几乎为零

2020年最后一天，央行、银保监会突然宣布房地产贷款集中度，即房地产贷款占比和个人住房贷款占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

这等于给银行又发了两条红线。有分析认为，这虽然在短期内不会对房地产市场造成大的影响，但受此影响，后续银行自身需要定期检查贷款数据尤其是个人按揭贷款数据，相关开发商和中介机构等也需要密切了解银行的贷款方向，防范后续集中度管理中贷款拨付不及时的问题。

监管对银行房地产贷款领域一直比较关注，毋庸置疑，房地产贷款是一块肥肉，在银行等主流玩家之外，已经有玩家盯上了银行之外的“次级客群”，也就是在征信上存在漏洞，购房申请银行贷款难以过关的用户。

这类客群的资金需求仍旧比较旺盛。

“我们现在月放款在7、8000万元左右。”赵南熙（化名）是一位从事相关业务的资金负责人，据他介绍，目前其已经与合作的几家房地产公司在全国范围开展针对次级客群的购房尾款分期业务。

风险几乎为零

实际上，五年房屋分期可以说是垫资过桥模式下的一种创新。

垫资过桥是一种短期资金的融通，期限相对较短，长则1年，短则六个月以内甚至更短，可以弥补企业和个人融资时间上的资金缺口。

与传统的垫资过桥和银行房贷均不同的是，五年尾款分期业务面向的用户在支付完成30%首付款项之后，可以选择将尾款进行最长五年期的分期。

除了时间上的区别，这种模式在资金来源和对客利率上也较为特殊。

据介绍，五年尾款分期业务的资金来源来自于公募资金，通过发行ABS、ABN的方式募集资金。以赵南熙所在的公司为例，其主要通过合作密切的上市房地产公司为主体在公募市场上募集资金。“这部分资金成本相对略高于银行资金成本，平均利率在4%左右，但低于民间资本。”

其次，在对客利率上，五年尾款分期业务采取的是等本等息的方式，即采用等本等息的方式年化利率在6%-7%之间，但是换算成等额本息等计算方式，则高达百分之十几。

也就是说，即便是去除人力等运营成本、资金成本，这项业务背后仍旧有很大的利润空间。

高利润往往伴随着高风险，但这种模式风险性却极低。“我们已经做了上万笔的客户，但是违约情况仅有个位数，几乎可以忽略不计。”赵南熙向新流财经透露。

究其根本原因在于从客户端采取了严密的措施。

据赵南溪介绍，“我们针对的客群虽然在央行征信上存在瑕疵，但是也是从中选择相对优质的客户，对其当前每月的收入流水有一定门槛，根据各地房产价格的不同，月流水至少要达到上万元。”

除了门槛有一定要求外，客户一旦选择这种模式，用户只有在5年内按时完全完成还款之后，才能够拿到房产证，用户一旦违约，不仅无法拿到房产证，还将从用户的30%首付款中扣除中间产生的所有成本，无异于是一种得不偿失的操作。

这或许是该模式下规避风险最强有力的一种方式。

“我们将资金直接划拨给房产公司，资金不经过用户一端，一定程度上也防范了风险。”赵南熙补充到，这对于房产公司而言，可以在保证安全的同时，提高交易量。

资金压力成最大掣肘

目前市场上，恒大地产也在采取类似的方式。

公开资料显示，恒大地产也有1-2年内分期付完全款的活动。同样，据网友介绍，在款项付清之前，只能拿到房屋认购书，只有在款项全部结清之后，才可以拿到房屋合同。

除了时间长度上的不同，上述介绍的两种方式有本质的区别。

“恒大地产的方式主要是通过银行融资的方式，这样一方面可以保证获取的资金成本较低，但另一方面容易导致恒大本身的负债增加。”赵南熙表示。

而通过公募市场募集资金可以一定程度上避免集团本身的负债增加。

有从业者分析道，尽管这种模式负债压力较轻，但是背后或许仍需承担资金紧张的压力。

与传统的垫资过桥业务不同，房屋尾款分期需要的资金额度更大，锁定的时间也更长，所以，在垫资过桥市场上活跃的私人资金，通常难以满足相关的要求。

另外，对客户而言，5年的时间需要补足剩余房屋尾款压力较大，如若能将资市场扩张是10年则能吸引到更多的客户，扩大业务规模。

但由于目前公募市场资产包出售的时间最长为5年，也在一定程度上限制了还款期限的变更。即使将资产包出售两次达到10年期的要求，但是相应的也会增加时间成本和资金成本，并不是一种性价比高的解决方式。

目前，包括赵南熙所在的公司都正在大力寻找其他稳定的拓宽资金来源的方式。

但是有从业者也坦言，这块业务很容易受到监管政策的影响，目前尚处在灰色地带，如若监管对相关金融类产品稍微收紧，便容易走向另一个极端。