三道红线背后，华夏幸福四面楚歌：净负债率达200%，

文 | 叶抱一

最近，华夏幸福陷入流言，但在此之前发展不错。

华夏地产公司于 1998 年成立，乘着新千年我国经济高速发展之风，公司在成立后的短短

9 年间，便完成股份制转型。

2011 年更是成功上市。

2018 年华夏地产公司在"中国产业新城运营商综合实力"排行榜中排名第 2，此前在

2016—2017 年已经两年蝉联第 1 名，排在中国房地产综合实力 100 强中的第 9 位。

华夏公司作为中国实力强大的房地产开发企业，亦是民营上市公司的典范企业。

公司建立之初，由王文学担任董事长，公司首个园区项目"华夏花园"一经推出，大受市场欢迎。

为公司的发展奠定了基础。迈入新千年后，公司不断追求卓越发展，由 2002 年开始实施股份制转型，耗时 5 年终成功，并开始侍机上市。

终于在 2011 年借壳国祥制冷公司上市，股票名称"华夏幸福"，代码 600340。

至此，华夏地产迈入迅速发展期，规模不断扩大，融资需求越来越高。此后几年间，公司更是朝向全球化角度发展。

并顺利于 2014 年 3 月打入美国市场，在硅谷建立了高科技孵化器，迈向了国际发展的重要一步。

但最近华夏幸福似乎遇到了麻烦，据悉河北政府将给予华夏幸福95亿资金援助，华夏幸福回应称此事没敲定之前无法对外发表言论起家于河北固安的房企华夏幸福同样麻烦缠身，债务危机传闻已引起外界高度关注，而其影响力不亚于泰禾和富力。

数据显示，最近三年，华夏幸福的净负债率居高不下保持在200%以上，有息规模持续攀升，最新已超过2000亿元，较2017年末的1000亿元规模翻倍，账面现金不足400亿元。

华夏幸福不是一般的房地产企业，它可是咱们国家新型工业体系的未来规划发展方向的实验者，那就是一条产业链上下游尽量集中在一起，然后在城乡结合部卫星城发展全产业链工业体系

比如，招拍挂模式之前也并不是只能有4%净利润率，所以核心不是模式，并不是赛道的问题，而且赛道里选手太拥挤，那后续会怎么演化，目前有哪些触发点。

比如，自持模式的矛盾是资本高成本和物业低运营回报，之前龙湖 华润是怎么跑通的，后面这个逻辑还在不在，有没有新的触发点？

十几万亿的市场，稍微有些变动，可能就会带来巨大的利益，也许就会落到开发商口袋里，虽然现在也不少。

历三道红线政策之后，原本以为大部分房企因要降杠杆会减少拍地，谁知道从去年中到现在土地市场价格越拍越高，越来越热，说明这个赛道产能出清的进度会大大落后于预期。

自持商业模式跑通关键看两点：一，自持资产的租金收益要大于银行利息，至少不要再贴钱进去。二，自持资产未来能赚更多钱，就是同店租金收益率每年能保持增长，最好是两位数。龙湖同时做到了这两点。至于资本成本，那就是一个企业的运营水平、财务纪律的综合体现，没哪个金刚钻，就别揽这个瓷器活。

房地产的黄金时代已经过去。