全年17万亿销售,年增1万亿,楼市会一直保持这样的风格吗

全年17万亿销售,年增1万亿,

楼市会一直保持这样的风格吗


中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,2020年,中国房地产市场销售额创下历史新高已成定局,有望达到17.2万亿元。10年前,这一金额为5.2万亿元。

10年时间销售额增加了10多万亿,平均每年超过1万亿,一方面,说明居民购房热情很强,带动了住房销售额的增加;另一方面,则是房价上涨推动,同样的1平方米房子,10年前销售额1万元的话,10年后销售额至少达到了1万5000元,按不变价格计算,17万亿销售额需要打很大一个折扣。实际销售额,远没有17万亿那么大。

即便如此,房地产市场的发展还是比较快的,对经济社会发展的作用也是比较大的。只是,2020年的市场销售额与往年相比有着较大的不同,那就是房地产市场的风格变了,连续多年的卖方市场,正在向买方市场转变。开发商主导市场的格局正在远去,取而代之是是购房者主导市场。虽然购房者主导市场的格局需要政策的强力支撑,离开政策,市场风格依然会回到开发商主导的买方市场,但是,从“房住不炒”的定位来看,政策不会轻易退出,而会持续与居民购房意愿紧密结合在一起,促进市场的健康稳定发展。

很显然,2020年能够创下销售额17万亿的纪录,就是因为政策的持续作用和居民的理性购房,迫使开发商做出了降价促销手段,且与以往相比,今年的降价是真降价,而不是玩的促销游戏。因为,无论是头部房企还是中小房企都非常清楚,再死杠房价,资金链将出现问题。与其等到资金链出现问题再去售房回笼资金,不如早做准备,先将资金入袋为安。恒大等能够超额完成销售任务,说到底,就是市场倒逼的结果,也是购房者开始占据主动的结果。也只有买方市场形成,开发商才不能主导市场。即使购房者不能主导市场,也不能完全由开发商主导市场。

由开发商主导的市场,只能是购房者的苦难、炒房者的天堂。中国的房地产市场,必须通过调控和市场规则的制定、地方政府与开发商行为的规范以及对炒房者的精准打击,让购房者更多主导市场,特别是刚需阶层能够在房地产市场有更多话语权。

那么,销售额在今年达到顶峰后,未来是否还能保持这样的态势呢,笔者认为,明后两年仍有可能销售额居高。原因就在于,开发商资金链紧张的矛盾会进一步加剧,通过售房回笼资金也将成为开发商化解资金链紧张矛盾的主要手段。而要售房回笼资金,如果不采用降价的方式,按照目前购房者的理性程度,恐怕难以见效。即便降价,可能也要降到购房者的心理价位。不然,仍会等待观望。

虽然相关机构预测,明年房价涨幅可能会维持在5%左右,但是,从开发商资金紧张的情况来看,明年的房价恐怕没有这么“乐观”,至少,涨幅不会达到5%,更多城市可能要转向下跌了,有的城市可能跌幅会达到5%左右。这不是房价到了拐点,而是开发商扛不住了,到了必须降价售房的时刻了。特别是大型开发商,会采取更大力度的降价促销措施,以缓解日趋紧张的资金链矛盾。如此一来,明年的销售额,预计仍能达到今年的水平。

从总体上讲,市场的风格已经发生了比较大的变化,买方市场的格局正在形成,购房者的话语权明显增强,开发商主导市场的格局正在打破。一旦双方的利益博弈达到平衡,就是市场最平稳、最健康的时刻。

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