群雄逐鹿！重庆楼市“三国杀”呼之欲出。
当下重庆楼市的现状是内环土地稀缺，新区群雄逐鹿的状态。
而新区中最受人瞩目的三个板块是:
蔡家、李家沱（花溪）、西永。
这三个板块分别位于北区、南区、西区，像极了三国时期的魏蜀吴三足鼎立格局。
北魏——蔡家：实力雄厚，发展强势；
西蜀——西永：舆论所向，众人追捧；
东吴——李家沱：民间富庶，称霸南方。
那么这三个板块究竟谁才是真正的王者，最终脱颖而出呢？
01 为什么这三个板块脱颖而出
根据克而瑞最新的重庆3月住房销售数据，西永、李家沱（花溪）和蔡家出售的新房是最多的。
西、李、蔡成为网红区域的背后是它们各自实力的体现：
西永成为当下的“销售冠军”绝非是偶然的，而是因为重庆向西的号角已经吹响，又加上文旅城超级大盘不断加推，不火都难。
李家沱（花溪）板块理论上是这三个板块中区位相对最好的一个：地处内环快速路以内。并且李家沱（花溪）的成熟度也是这三个板块中最高的，毕竟过去“北城观音桥，南城李家沱”的格局是事实存在过的。
蔡家作为北区新贵，是当下在北区价格最低的板块了。许多在北区中央公园、礼嘉买不起的刚需和刚改群体大量外溢到了蔡家，让蔡家一举成为目前重庆北区最火热的板块。
西、李、蔡在3月销售的火爆不是偶然，是必然，并且可能会持续相当长的一段时间。
这三个板块目前价格相当，交通区位、商业价值、政策倾斜各有优劣，所以综合实力也是差不多的。
西、李、蔡各自雄踞一方，表面上互不干扰，实则暗地里抢夺（投资性）客户的情况层出不穷。
那么这三个板块究竟有哪些特点和优势？下面我来一一分析。
02 西永火热，大势所趋
重庆现在向西发展的势头明显，在喊出“成渝城市群”后，重庆向西发展的决心得到了印证。
过去西永大多数承接了大学城客户的外溢，现在西永因为纳入重庆高新区的范畴而使得发展提速。
重庆第四轮轨道交通规划中，西永所在的西部槽谷成为发展重心，规划有7、15、17、25号线经过。
毫无疑问，西区是重庆未来重点打造的区域，也是重庆未来在成渝城市群发展中的排头兵。
（图源网络）
目前西永主要成交的土拍楼面价在5000--6000/㎡左右；在售的项目建面均价在10000--11000/㎡左右。
03 没落李家沱重新崛起
说起李家沱（花溪）板块，可能大家的第一印象就是：老、破、旧！
混乱无序的李家沱正街上人头攒动，周边无数待拆的自建房、老破小林立。
但是，不得不说李家沱最大的优势就是距离核心区较近，周边人流量大，配套相对成熟。
目前真正的李家沱板块并没有很多新盘在售，甚至可以开发的土地都不多。这一板块成交的主力战场实际上是在花溪。
花溪过去就是一个小的水沟，周边都是农民伯伯种的各种蔬菜，到了收获的季节，马王坪正街和李家沱土桥市场上就会出现大量的新鲜且便宜的蔬菜。
然而，花溪目前被中建集团集体拿地做开发，周边几个占地百亩的大盘陆续面市。花溪河现在也被巴南区政府重点打造，环境正在一天天地改善。
前几天到了花溪半岛——重庆理工大学背后的花溪河畔时，我都不敢相信自己正处在巴南。
（作者实拍）
（作者实拍）
土地平整、房屋立面崭新是现在花溪板块最大的特征。
目前李家沱主要成交的土拍楼面价在6000--7000/㎡左右；在售的项目建面均价在9000--10000/㎡左右。
04 北区新贵，蔡家崛起
蔡家是当下重庆北区当之无愧的网红板块，以它在北区的价格优势迅速占领了大片市场。目前蔡家的配套不断完善，公共设施配套已经修建完成。
过去被调侃的荒郊野岭网红地铁站“曹家湾站”，现在其周围已经有了成熟的城市街道。
（图源网络）
蔡家的客户群体主要有三个：
1）承接北碚区的原住民。北碚老区由于太靠北边，成为了一处飞地，现在向南发展，与老城连成一片发展的趋势明显。
2）北区核心刚需客户的外溢。蔡家目前是北区性价比最高的板块之一。
3）改善型需求的客户。改善型需求客户看中了蔡家新城的居住环境，地势相对平坦，容积率也较低。
因此，蔡家板块最大的优势就是在于地处发展相对较好的重庆北区。
一桥之隔的礼嘉目前已经发展相对成熟，街道整齐，商业不断完善，但是价格已经不再像过去那样温和。
所以现在蔡家接过礼嘉的发展大棒，成为北区发展最快的区域之一。
目前蔡家主要成交的土拍楼面价在6000--7000/㎡左右；在售的项目建面均价在11000--13000/㎡左右。
05 购买人群分析
上面我已经列举了西永、李家沱、蔡家三个板块的楼面价和商品房销售价格。
单从性价比上来说李家沱板块无疑胜出了；
从产品的品质来说，蔡家无疑是这三个板块中做的最好的；
从区域未来增值潜力上来说，西永搭上了重庆向西发展、共建成渝城市群的快车，未来想象空间很大。
所以购买这三个区域的人群也有很大的不同：
西永：投资顾客占绝大多数；
李家沱：刚需群体的最爱；
蔡家：北区刚需和刚改客户偏多。
至于哪个板块更优秀，增值潜力更大？我只能说一句：
存在就是合理！
06 结语
西永、李家沱、蔡家已经成为当下重庆楼市最受关注的板块，三个板块各自雄踞一方，并且发展蒸蒸日上。
西、李、蔡的“三国争霸”故事才刚刚开始，到底谁会成为最大的赢家，我们拭目以待！
E·N·D
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原创：南城旧事
主编：浮云
图片：网络
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