《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》政策解读

为规范全市房地产开发经营，加强商品房交付管理，保障购房群众合法权益，根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔2019〕34号），结合我市实际，研究制定了《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》（以下简称《实施细则》）。有关内容解读如下：

一、政策背景

（一）起草背景。2004年《山东省城市房地产开发经营管理条例》设立房地产开发项目竣工综合验收备案制度，规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收”，“开发项目经验收合格后，方可交付使用”。2005年《山东省商品房销售条例》对综合验收备案制度也作了衔接规定：“房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目综合验收报告及备案证明”。

为贯彻落实房地产开发项目竣工综合验收备案制度，2009年省住建厅印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号），对这一制度进行了细化和规范，2019年12月进行了修订。2011年，我市以转发省厅文件的形式实施房地产开发项目竣工综合验收备案管理。此次，结合我市管理实际，按照省《管理办法》拟定《实施细则》进行贯彻落实。

（二）起草依据。《山东省商品房销售条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》均要求房地产开发项目通过综合验收后方可交付，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》要求各地市结合当地实际，制定具体实施细则。

（三）起草过程。此次制定实施细则，共涉及市自然资源规划局、市行政审批服务局、市城市管理局等11个部门的审批或管理工作，需要厘清各部门间审批与监管、水热气电讯等配套设施以及代建养老设施等配建设施的建设、验收、移交、运营等各环节工作，期间召开多次部门研讨会议，一次房地产开发企业座谈会。2020年1月22日通过市住房城乡建设局网站向社会征求意见，同时向市房地产业协会征求意见。根据各方反馈意见，经多次修改，形成《实施细则》。

二、《实施细则》主要内容

（一）明确了适用范围。在济南市行政区域内国有建设用地上从事房地产开发经营的，均应执行本实施细则。

（二）明确了监管部门和监管模式。行政审批服务部门负责房地产开发项目竣工综合验收备案办理工作；住房城乡建设部门负责房地产开发项目竣工综合验收业务管理工作；城市管理部门负责房地产开发项目竣工综合验收及备案的违法行为实施行政处罚。

（三）明确了房地产开发项目竣工综合验收主要内容。为保障项目交付后功能齐全、设施齐备、质量合格，房地产开发项目竣工综合验收备案的主要内容包括：开发项目是否符合土地出让合同要求、用地和规划要求，是否达到建设条件要求并经质量验收合格，是否落实节能、海绵城市和产业化要求，小区水、电、气、暖、讯等配套设施、区内道路等市政设施是否验收合格，代建社区综合、卫生、菜市场、养老等配套公共服务设施是否建设并签订移交协议，住宅专项维修资金是否缴齐，工程档案是否齐全等。

（四）明确了备案条件和程序。明确了申请竣工综合验收备案需提交规划核实、建设工程竣工验收备案证明等14个申请要件。有关材料在行政审批一窗受理时已经提交，或主管部门能通过部门间信息互通共享获取相关信息的，不再要求开发企业重复提供。符合备案条件的，1个工作日内予以备案。

依法重新制定的《办法》，进一步强调了实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，防止开发企业交付使用功能不完善的商品房；同时行政主管部门以备案审查的方式，为购房群众把好商品房交付的最后一道关，进一步保障了购房群众合法权益。